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544）銀座の利回り2.0%、表参道、新宿、渋谷、池袋は?

　鑑定コラム533）「銀座中央通りの店舗家賃坪25万円」で、シービー・リチャード・エリス株式会社の調査によるデータから、銀座中央通りの店舗賃料を、1階坪当り250,000円、2階坪当り60,000円、地下1階坪当り50,000円という記事を書いた。

　では、この家賃で、銀座中央通りの店舗不動産の利回り、つまり還元利回りはいかほどであろうかという疑問が生ずる。

　当コラムを読む人の中には、専門家である不動産鑑定士であるならば、家賃が分かるのであるから、還元利回りは当然分かるであろうと言う人はいるであろう。

　ただ不動産鑑定士のなかには、賃料の鑑定評価をやったことが無い人がかなりいることから、分からない人もいる。賃料鑑定をやった人の中にも、分からない人もいる。中には、地価公示価格で使用している還元利回り5%の数値が、適正還元利回りであると信じ込んで、金科玉条のごとく5%と主張する不動産鑑定士もいるかもしれない。

　銀座中央通りの賃料の記事を書いた以上、私は分かりませんと言う訳には行かない。

　条件を付けて、上記家賃における銀座中央通りの商業地の標準的な還元利回りを求めてみる。

　『賃料(地代・家賃)評価の実際』p45(田原 プログレス　2005年)で、還元利回りは、

　　　　　粗利回り×(1-必要諸経費率)＝還元利回り

の公式から求められると、求め方が説明されている。

　そして、粗利回りの求め方の公式は、下記と書かれている。

　　　粗利回り

    　　     u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正
               ×経年賃料修正率×容積率×賃貸面積率
          ＝─────────────────────────       
　　　　            土地単価＋建物工事費単価×容積率×償却修正率

　上記式に土地価格等の数値を代入し、必要諸経費率を代入すれば、還元利回りは求められる。

　上記式を使用して、銀座中央通り商業地の標準的な還元利回りを求めてみる。

　還元利回りを求めるための基礎条件として、元本である土地価格と建物価格が必要である。

　土地価格は、地価公示価格を使用することにする。
　銀座中央通りにある中央5-22の番号の地価公示価格を使用する。

　地価公示地の所在は、銀座4丁目5番6号(住居表示)で、銀座中央通り沿にある。同通りのど真ん中近くに位置する1等地の商業地である。

　平成21年1月1日現在の価格は、u当り38,200,000円(坪当り126,300,000円)である。1坪が、1.26億円もする土地である。東京の商業地の高額さが、この価格を知れば分かるであろう。1階店舗の家賃が、坪当り25万円もすると云うことも、この土地価格を知れば、ある程度納得出来よう。

　この土地価格を分析に使用する。
　この地価公示地の容積率は、800%である。

　建物の階数は、容積率100%を1階として、それに1階を加えた階数とする。
　即ち容積率800%の場合の建物階数は、

　　　　　　　　8階＋1階＝9階

である。

　建物価格は、u当り310,000円(坪当り約100万円)とする。

　賃料は、地階、1階、2階は、シービー・リチャード・エリス株式会社の調査発表している賃料を採用する。

　3階以上の上階の賃料は、2階の賃料の8掛けとする。

　賃料は、下記の通りである。

　　      階       　 坪賃料            u賃料
　　　　　9階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　8階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　7階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　6階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　5階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　4階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　3階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　2階　　　　60,000円　　　　　18,150円　
　　　　　1階　　 　250,000円　　　　　75,625円　
　　　　　地下1階　　50,000円　　　　　15,125円　
          平均       69,600円          21,054円

　店舗面積は、各階同一面積とすると、平均賃料は、u当り21,054円(坪当り69,600円)である。

　レンタブル比は、60%とする
　保証金は、支払賃料(共益費込み)の30ヶ月分とする。
　保証金の運用利率は、1.5%とする。

　空室率は、10%とする。
　必要諸経費率は、減価償却費を考えないものとして、30%とする。

　上記の条件の数値をまとめると、下記の通りである。

　
　　　　土地単価      　 　　　　38,200,000円
　　　　建物工事費　　　　　　　    310,000円
        建物価格       　　　　　   310,000円
　　　　建物償却率                      1.00
　　　　u当り支払賃料　　　       　21,054円
　　　　共益費修正率                    1.0
　　　　運用償却額修正率　　          　1.038
    　　空室率修正率                    0.9
　　　　経年賃料修正率　　            　1.0
　　　　容積率                          8.0
　　　　賃貸面積率（レンタブル比）      0.60
　　　　必要諸経費率　　　          　　0.30

　上記数値を、前掲の還元利回りを求める公式に代入すれば、銀座中央通りの標準的な還元利回りは、

　　　　　　　　2.0%

と求められる。

　表参道、新宿、渋谷、池袋の商業地の標準的な還元利回りも求めて見る。
　銀座中央通りと異なる点は、土地価格と賃料及び容積率だけである。
　賃料は、シービー・リチャード・エリス株式会社の調査発表のデータによる。
　土地価格は、銀座中央通りと同じく、その地域・地区の地価公示価格を採用する。

　採用した公示地と容積率は、下記の通りである。

    地区       公示地番号    所在             公示価格      容積率
　　表参道　　　渋谷5-26　　神宮前5-2-2　　　13,500,000円　　500%
　　新宿　　　　新宿5-24　　新宿3-20-11　　　20,060,000円　　800%
　　渋谷　　　　渋谷5-22　　宇田川23-2　　 　18,400,000円　　800%
　　池袋　　　　豊島5-1　 　東池袋1-1-4　　　 8,400,000円　　900%

　各地区の平均賃料は、次のごとくである。

(表参道)
　　      階       　 坪賃料            u賃料
　　　　　6階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　5階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　4階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　3階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　2階　　　　60,000円　　　　　18,150円　
　　　　　1階　 　　220,000円　　　　　66,550円　
　　　　　地下1階　　50,000円　　　　　15,125円　
          平均       74,571円          23,558円

(新宿)
　　      階       　 坪賃料            u賃料
　　　　　9階　　　　44,000円　　　　　13,310円　
　　　　　8階　　　　44,000円　　　　　13,310円　
　　　　　7階　　　　44,000円　　　　　13,310円　
　　　　　6階　　　　44,000円　　　　　13,310円　
　　　　　5階　　　　44,000円　　　　　13,310円　
　　　　　4階　　　　44,000円　　　　　13,310円　
　　　　　3階　　　　44,000円　　　　　13,310円　
　　　　　2階　　　　55,000円　　　　　16,638円　
　　　　　1階　　 　200,000円　　　　　60,500円　
　　　　　地下1階　　50,000円　　　　　15,125円　
          平均       61,300円          18,543円

(渋谷)
　　      階       　 坪賃料            u賃料
　　　　　9階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　8階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　7階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　6階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　5階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　4階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　3階　　　　48,000円　　　　　14,520円　
　　　　　2階　　　　60,000円　　　　　18,150円　
　　　　　1階　　 　150,000円　　　　　45,375円　
　　　　　地下1階　　50,000円　　　　　15,125円　
          平均       59,600円          18,029円

(池袋)
　　      階       　 坪賃料            u賃料
         10階　　　　32,000円　　　　 　9,680円
　　　　　9階　　　　32,000円　　　　 　9,680円　
　　　　　8階　　　　32,000円　　　　 　9,680円　
　　　　　7階　　　　32,000円　　　　 　9,680円　
　　　　　6階　　　　32,000円　　　　 　9,680円　
　　　　　5階　　　　32,000円　　　　 　9,680円　
　　　　　4階　　　　32,000円　　　　 　9,680円　
　　　　　3階　　　　32,000円　　　　 　9,680円　
　　　　　2階　　　　40,000円　　　　　12,100円　
　　　　　1階　　 　120,000円　　　　　36,300円　
　　　　　地下1階　　40,000円　　　　　12,100円　
          平均       41,455円          12,540円

　上記で求めた土地価格と平均賃料をまとめると、下記の通りである。
　単位u当り円。

       表参道      土地価格　13,500,000円     平均賃料　22,558円
       新宿　      土地価格　20,060,000円     平均賃料　18,543円
       渋谷　      土地価格　18,400,000円     平均賃料　18,029円
       池袋　      土地価格 　8,400,000円     平均賃料　12,540円

　他の条件は同じとして、上記土地価格、平均賃料及び容積率で、前掲還元利回りを求める公式に数値を入れて求めると、標準的な還元利回り(銀座も記す)は、下記の通りである。

                銀座              2.0%
                表参道            3.5%
                新宿              3.1%
                渋谷              3.3%
                池袋              4.8%

　上記で、東京を代表する商業地の標準的な還元利回りが分かった。
　求められた標準的な還元利回りは、店舗入居家賃の契約、投資、売買、担保融資、鑑定等に利用出来るのでは無かろうかと思う。


<追記>　平成28年1月25日　数値が間違っておりましたので、訂正致しました。

　　鑑定コラム533)「銀座中央通りの店舗家賃坪25万円」

　　鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」

　　鑑定コラム548)「東京高度商業地の店舗家賃と地価の関係」
　
　　鑑定コラム1111)「丸の内にあるビルのキャシュフローの還元利回りは2.8%」

　　鑑定コラム1351) 「銀座大通りの店舗家賃」

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