○鑑定コラム

533）銀座中央通りの店舗家賃坪25万円

　都心一等地の商業地の店舗家賃の評価をする時に、その地域の家賃がいくら位しているのか家賃水準を把握することが大変難しい。 地域の家賃水準の把握が難しい事から、当該店舗の適正家賃がどれ程か判断することはなお難しい。

　賃貸事例を捜して地域の家賃水準、対象店舗の適正家賃水準が如何ほどか分析するのであるが、その賃貸事例を捜すことが大変難しい。

　都心一等地の商業地に空き店舗が出ることが珍しく、新規賃貸事例を得る事に苦労する。

　店舗の支配人・店長に賃料を聞いても、そのことは本店が扱っていますので私は知りませんと断られる。

　本店にお伺いすれば、何で賃料を聞きに来たのかと怪訝な顔をされる。
　そして、
　「うちは特殊な事情があって、参考になりません。」
と云って教えて頂けない。

　或いは、
　「そんなことは経営上、業務上の秘密事項になりますので、やたらに教える事は出来ません。」
と断られる。

　都心一等地の店舗の賃貸事例を入手することはなかなか難しい。

　シービー・リチャード・エリス株式会社(東京港区浜松町　電話03-5470-8711) が、ホームページで『都内主要マーケット、店舗賃料相場2008』という調査報告書を発表している。

　東京の主要商業地である銀座、表参道、新宿、渋谷、池袋の店舗賃料相場を、「通り」という概念で捉えて「通りの店舗家賃」を発表している。

　それによれば、2008年の銀座中央通りの1階店舗家賃は、家賃ゾーンの高値で坪当り25万円である。

　賃料はゾーン、つまり巾で表示されている。

　銀座中央通りの1階の店舗賃料は、
　　　　　　坪当り　120,000円〜250,000円
と云う具合である。

　銀座中央通りと云えば、銀座商業地の中心をほぼ南北に走っている繁華街の大通りで、「中央」の言葉が省かれ「銀座通り」とも呼ばれている。銀座三越、松坂屋、松屋の百貨店が並ぶ通りである。銀座4丁目交差点がその中心である。

　その銀座中央通りの高値の賃料は、坪当り250,000円ということである。

　高値賃料で各階(地階、1階、2階の賃料が発表されている) の賃料を記すと、

　　　　　　2階　　　　60,000円
　　　　　　1階　　　 250,000円　
            地階       50,000円

　　　　　　2階　　　　24
　　　　　　1階　　 　100
            地階       20

　　　　　銀座　　　　　250,000円
　　　　　表参道　　　　220,000円
　　　　  新宿　　　　　200,000円
　　　　　渋谷　　　　　150,000円
　　　　　池袋          120,000円

　　　　　銀座　　　　　1.25　　(250,000円÷200,000円＝1.25)
　　　　　表参道　　　　1.10    (220,000円÷200,000円＝1.10)
　　　　  新宿　　　　　1.00    (200,000円÷200,000円＝1.00)
　　　　　渋谷　　　　　0.75    (150,000円÷200,000円＝0.75)
　　　　　池袋          0.6     (120,000円÷200,000円＝0.60)

    ��   所在　　  　階　　面積�u　　賃料円/�u　 　四丁目交差点距離m


    1   銀座5-8  　　 8      92        8,500               80
    2   銀座5-8  　　 9      27        9,100              100
    3   銀座5-8  　　 5      68        9,700              110
    4   銀座6-9  　　 7      84        7,600              210
    5   銀座6-9  　　 8     137        7,000              220
    6   銀座5-8  　　 5      60       13,600               50
    7   銀座4-6  　　 3      75       10,800               50
    8   銀座4-4  　　 9     137       10,600               70
    9   銀座4-6  　　 8     172       11,200               30
   10   銀座5-9  　　 7     278       10,600               80
   11   銀座5-6  　　 8     305       10,000               70

            Ｘ　：　銀座四丁目交差点からの距離　m
            Ｙ　：　3階以上の店舗賃料　�u当り円

              Ｙ　＝　12211.65−23.9515Ｘ
                                (5.63)
                      t値＝-4.25　有意水準
                      相関係数 r＝0.817

              Ｙ　＝　12211.65−23.9515×100
                  ＝　9816.5
                  ≒　9,800円

          銀座四丁目交差点距離　m          �u当り賃料　円


　　　　　　　　　30　　　　　　　　　　　　　11,500
　　　　　　　　　40　　　　　　　　　　　　　11,300
　　　　　　　　　50　　　　　　　　　　　　　11,000
　　　　　　　　　60　　　　　　　　　　　　　10,800
　　　　　　　　　70　　　　　　　　　　　　　10,500
　　　　　　　　　80　　　　　　　　　　　　　10,300
　　　　　　　　　90　　　　　　　　　　　　　10,100
　　　　　　　　 100　　　　　　　　　　　　 　9,800
　　　　　　　　 110　　　　　　　　　　　　 　9,600
　　　　　　　　 120　　　　　　　　　　　　 　9,300
　　　　　　　　 130　　　　　　　　　　　　 　9,100
　　　　　　　　 140　　　　　　　　　　　　 　8,900
　　　　　　　　 150　　　　　　　　　　　　 　8,600
　　　　　　　　 160　　　　　　　　　　　　 　8,400
　　　　　　　　 170　　　　　　　　　　　　 　8,100
　　　　　　　　 180　　　　　　　　　　　　 　7,900
　　　　　　　　 190　　　　　　　　　　　　 　7,700

          銀座四丁目交差点距離　m         　 賃料評点


　　　　　　　　　30　　　　　　　　　　　　　117
　　　　　　　　　35　　　　　　　　　　　　　116
　　　　　　　　　40　　　　　　　　　　　　　115
　　　　　　　　　45　　　　　　　　　　　　　113
　　　　　　　　　50　　　　　　　　　　　　　112
　　　　　　　　　55　　　　　　　　　　　　　111
　　　　　　　　　60　　　　　　　　　　　　　110
　　　　　　　　　65　　　　　　　　　　　　　109
　　　　　　　　　70　　　　　　　　　　　　　107
　　　　　　　　　75　　　　　　　　　　　　　106
　　　　　　　　　80　　　　　　　　　　　　　105
　　　　　　　　　85　　　　　　　　　　　　　104
　　　　　　　　　90　　　　　　　　　　　　　103
　　　　　　　　　95　　　　　　　　　　　　　101
　　　　　　　　 100　　　　　　　　　　　　　100
　　　　　　　　 105　　　　　　　　　　　　 　99
　　　　　　　　 110　　　　　　　　　　　　 　98
　　　　　　　　 115　　　　　　　　　　　　 　97
　　　　　　　　 120　　　　　　　　　　　　 　95
　　　　　　　　 125　　　　　　　　　　　　 　94
　　　　　　　　 130　　　　　　　　　　　　 　93
　　　　　　　　 135　　　　　　　　　　　　 　92
　　　　　　　　 140　　　　　　　　　　　　 　91
　　　　　　　　 145　　　　　　　　　　　　 　89
　　　　　　　　 150　　　　　　　　　　　　 　88
　　　　　　　　 155　　　　　　　　　　　　 　87
　　　　　　　　 160　　　　　　　　　　　　 　86
　　　　　　　　 165　　　　　　　　　　　　 　85
　　　　　　　　 170　　　　　　　　　　　　 　83
　　　　　　　　 175　　　　　　　　　　　　 　82
　　　　　　　　 180　　　　　　　　　　　　 　81
　　　　　　　　 185　　　　　　　　　　　　 　80
　　　　　　　　 190　　　　　　　　　　　　 　79
　　　　　　　　 195　　　　　　　　　　　　 　77
　　　　　　　　 200　　　　　　　　　　　　 　76

             　銀座四丁目交差点距離平均86.3メートル
               その平均賃料11,300円

              (11,300円×100)÷103＝10,971円

            10,971円÷9,800円＝1.119

            (11,300円×94)÷103＝10,313円

　　　　　　　�u当り　12,200円

　　　　　　　100×1.50＝150

　　　　　　　150×4.5＝675

　　　　　　　　3階　　　　100
                2階　　　　150
　　　　　　　　1階　　　　675

               12,200円×6.75＝82,350円

               82,350円×1.20＝98,820円

              98,820円×3.30578＝326,677円≒327,000円

　　　　　　　　　　　　　　　(鑑定コラム1351転載)

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