○鑑定コラム

1351）銀座大通りの店舗家賃

　提出が遅れて、せかされた家賃鑑定2件を、どうにか依頼者である弁護士に届ける事が出来た。

　家賃の鑑定評価で頭を痛めていたついでというわけでは無いが、東京銀座の銀座四丁目の交差点を起点とした２つの大通り(銀座中央通り、晴海通り)沿の店舗家賃がどれ程か分析してみる。

　上記２つの大通りの1階店舗の賃料データがあればよいが、まず1階店舗の賃料データがオープン化されることはない。

　２つの大通り沿の3階から上階の募集中の店舗家賃より、銀座四丁目交差点にある1階店舗家賃が、どれ程の金額にあるか推定してみる。

　銀座の町の丁目は、東西に羊羹あるいは短冊のごとく細長く、北の上端を1丁目として、南に下がり下端が8丁目となり、８つの丁目に区分されている。

　銀座中央通り(銀座地区の真ん中を縦に南北に走る通りで、日本を代表する大通り商店街。この銀座中央通りは同じ丁目の町を東西に分断している)のデータは、銀座四丁目交差点より220メートル程度までに所在するデータとする。

　晴海通り(銀座地区の真ん中を横に東西に走る通りで、通りの北側が銀座四丁目、通りの南側が銀座五丁目と丁目を分ける大通り)のデータは、銀座四丁目交差点より100メートル程度までに所在するデータとする。

　銀座四丁目交差点とは、銀座中央通りと晴海通りが交差する交差点である。
　銀座商業地の中心地である。それは又日本の商業地の中心地であるとも云える。

　銀座中央通りは、プロ野球の巨人軍が優勝すると、銀座一丁目から、八丁目を優勝パレードする通りでもある。

　晴海通りは、正月の大学箱根駅伝の復路10区で、駅伝選手が帝国ホテル、日比谷公園に挟まれている日比谷通りの日比谷の交差点から右へ晴海通りに入り、銀座四丁目交差点を左折北上して銀座中央通りを走るコースに使われている。

　また、晴海通りは、有楽町駅の南側を走り、映画「君の名は」の舞台となった数寄屋橋のある通りである。四丁目交差点を東に向かうと、歌舞伎座がある通りである。

　銀座中央通り沿の賃貸募集物件は5件、晴海通り沿のそれは、6件得られた。
　平成27年(2015年)6月初旬の募集中の店舗物件である。

　賃料は、商業中心地を最高値として、中心地より遠ざかるにつれて安くなる性質を持っている。

　銀座四丁目交差点を商業中心地とし、それからの距離と賃料の関係を分析する。

　データは下記である。

    ��   所在　　  　階　　面積�u　　賃料円/�u　 　四丁目交差点距離m


    1   銀座5-8  　　 8      92        8,500               80
    2   銀座5-8  　　 9      27        9,100              100
    3   銀座5-8  　　 5      68        9,700              110
    4   銀座6-9  　　 7      84        7,600              210
    5   銀座6-9  　　 8     137        7,000              220
    6   銀座5-8  　　 5      60       13,600               50
    7   銀座4-6  　　 3      75       10,800               50
    8   銀座4-4  　　 9     137       10,600               70
    9   銀座4-6  　　 8     172       11,200               30
   10   銀座5-9  　　 7     278       10,600               80
   11   銀座5-6  　　 8     305       10,000               70

            Ｘ　：　銀座四丁目交差点からの距離　m
            Ｙ　：　3階以上の店舗賃料　�u当り円

              Ｙ　＝　12211.65−23.9515Ｘ
                                (5.63)
                      t値＝-4.25　有意水準
                      相関係数 r＝0.817

              Ｙ　＝　12211.65−23.9515×100
                  ＝　9816.5
                  ≒　9,800円

          銀座四丁目交差点距離　m          �u当り賃料　円


　　　　　　　　　30　　　　　　　　　　　　　11,500
　　　　　　　　　40　　　　　　　　　　　　　11,300
　　　　　　　　　50　　　　　　　　　　　　　11,000
　　　　　　　　　60　　　　　　　　　　　　　10,800
　　　　　　　　　70　　　　　　　　　　　　　10,500
　　　　　　　　　80　　　　　　　　　　　　　10,300
　　　　　　　　　90　　　　　　　　　　　　　10,100
　　　　　　　　 100　　　　　　　　　　　　 　9,800
　　　　　　　　 110　　　　　　　　　　　　 　9,600
　　　　　　　　 120　　　　　　　　　　　　 　9,300
　　　　　　　　 130　　　　　　　　　　　　 　9,100
　　　　　　　　 140　　　　　　　　　　　　 　8,900
　　　　　　　　 150　　　　　　　　　　　　 　8,600
　　　　　　　　 160　　　　　　　　　　　　 　8,400
　　　　　　　　 170　　　　　　　　　　　　 　8,100
　　　　　　　　 180　　　　　　　　　　　　 　7,900
　　　　　　　　 190　　　　　　　　　　　　 　7,700

          銀座四丁目交差点距離　m         　 賃料評点


　　　　　　　　　30　　　　　　　　　　　　　117
　　　　　　　　　35　　　　　　　　　　　　　116
　　　　　　　　　40　　　　　　　　　　　　　115
　　　　　　　　　45　　　　　　　　　　　　　113
　　　　　　　　　50　　　　　　　　　　　　　112
　　　　　　　　　55　　　　　　　　　　　　　111
　　　　　　　　　60　　　　　　　　　　　　　110
　　　　　　　　　65　　　　　　　　　　　　　109
　　　　　　　　　70　　　　　　　　　　　　　107
　　　　　　　　　75　　　　　　　　　　　　　106
　　　　　　　　　80　　　　　　　　　　　　　105
　　　　　　　　　85　　　　　　　　　　　　　104
　　　　　　　　　90　　　　　　　　　　　　　103
　　　　　　　　　95　　　　　　　　　　　　　101
　　　　　　　　 100　　　　　　　　　　　　　100
　　　　　　　　 105　　　　　　　　　　　　 　99
　　　　　　　　 110　　　　　　　　　　　　 　98
　　　　　　　　 115　　　　　　　　　　　　 　97
　　　　　　　　 120　　　　　　　　　　　　 　95
　　　　　　　　 125　　　　　　　　　　　　 　94
　　　　　　　　 130　　　　　　　　　　　　 　93
　　　　　　　　 135　　　　　　　　　　　　 　92
　　　　　　　　 140　　　　　　　　　　　　 　91
　　　　　　　　 145　　　　　　　　　　　　 　89
　　　　　　　　 150　　　　　　　　　　　　 　88
　　　　　　　　 155　　　　　　　　　　　　 　87
　　　　　　　　 160　　　　　　　　　　　　 　86
　　　　　　　　 165　　　　　　　　　　　　 　85
　　　　　　　　 170　　　　　　　　　　　　 　83
　　　　　　　　 175　　　　　　　　　　　　 　82
　　　　　　　　 180　　　　　　　　　　　　 　81
　　　　　　　　 185　　　　　　　　　　　　 　80
　　　　　　　　 190　　　　　　　　　　　　 　79
　　　　　　　　 195　　　　　　　　　　　　 　77
　　　　　　　　 200　　　　　　　　　　　　 　76

             　銀座四丁目交差点距離平均86.3メートル
               その平均賃料11,300円

              (11,300円×100)÷103＝10,971円

            10,971円÷9,800円＝1.119

            (11,300円×94)÷103＝10,313円

　　　　　　　�u当り　12,200円

　　　　　　　100×1.50＝150

　　　　　　　150×4.5＝675

　　　　　　　　3階　　　　100
                2階　　　　150
　　　　　　　　1階　　　　675

               12,200円×6.75＝82,350円

               82,350円×1.20＝98,820円

              98,820円×3.30578＝326,677円≒327,000円