○鑑定コラム

557）リゾートホテルの家賃は売上高の13%

　河口湖の一つのリゾートホテル(2009年11月開業予定)の開業予定の記事を、日本経済新聞(20009年5月29日)は載せる。

　一つのリゾートホテル開業予定記事を、どうして日経は載せるのか私には分からないが、しかし私にとっては大変喜ばしい記事内容である。
　それは、不動産鑑定の分析に際して、公表データとして使えるからである。

　日経記事によると、河口湖に建てるリゾートホテルは、投下資本10億円で、規模は4階建で、床面積3000�u、ツインルーム54室である。

　客室稼働率60%で、3年後売上高5億円を目指すという。

　この開業予定のリゾートホテルの実例情報は、幾つかの重要なことを教えてくれる。

　一つは、リゾートホテルの建設投資額と売上高の関係である。

　売上高5億円のリゾートホテルの投下資本は、10億円である。

　　　　　　10億円÷5億円＝2.0

　当該リゾートホテルの新設投下資本は、売上高の2倍と云うことである。

　建築工事費単価は、

　　　　　　1,000,000,000円÷3,000�u≒333,000円/�u(坪当り110万円)

である。

　但し、投下資本の額が、そのままリゾートホテルの市場価格にはならない。

　ホテルの価格(市場価格)は、売上高あっての価格であり、建設費がいくらかかったからと云っても、その建設投下資本額は、市場価格イコールではない。

　一般的には、ホテルの価格は、

　　　　　　売上高 = 当該ホテルの価格

である。

　リゾートホテルの場合には、リスク要因が高いことから、売上高の0.7掛けか、半値程度の価格で取引される。

　本件の場合、投下資本額を市場価格と仮に考えると、それは都市ホテル並である。
　ということは、良好な観光地に立地するリスクの少ないリゾートホテルと云える。

　しかし、開業して、利益が思うように出なかった場合には、10億円の投下資本の価値は、市場価値として3.5億円になってしまうこともあり得る。

　二つ目は、客室稼働率である。
　リゾートホテルを計画する場合、プロは、客室稼働率を60%として計算するということが分かったことである。

　客室稼働率の把握は、ホテル事業経営においては、非常に大切である。
　この点から見ると、リゾートホテルの客室稼働率60%の数値が分かったことは、不動産鑑定評価から見ると重要なことである。

　次に、リゾートホテルの営業利益率について考えてみる。

　中小企業庁編の『中小企業の財務指標』平成19年版p612(中小企業診断協会発行　同友館発売)によれば、「旅館、その他宿泊所」の売上高営業利益率上位25〜50%の平均値は、次の通りである。

             売上高　　　　751,974千円
　　　　　　 営業利益　　　 53,012千円

　　　　減価償却費　　　　720,000,000円×1/40=18,000,000円
　　　　　　　　　　　　　(240,000円×3000�u=720,000,000円)
　　　　公租公課　　　　1,000,000,000円×0.5×1.7/100=8,500,000円
　　　　火災保険料　　　　720,000,000円×1/1000=720,000円
        大規模修繕費　　　500,000,000円×0.01=5,000,000円
        小規模修繕費　　　賃借人のホテル側が行う
        管理費　　　　　　賃借人のホテル側が行う
            必要諸経費計　　　　　　　　　　　32,220,000円

　　　　　　　　63,020,000円　
             ───────　 =　0.126≒0.13                         
           　  500,000,000円

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