○鑑定コラム
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一つの理論を述べる。
生計に深い影響を与えること無く、年収の何倍までなら、自分が居住する住居を購入することが出来るであろうか。
年収倍率とは何か。
それは、住居価格もしくは購入可能住居価格を年収で割った倍率をいう。
住居価格(購入可能住居価格)
年収倍率 = ─────────────
年収
の算式で求められた倍率である。
年収倍率は、年収をどう捉えるかによって、その数値は大きく異なってくる。
購入可能住居価格を一定とすれば、年収が低くなれば倍率は高く、年収が高ければ倍率は低く求められる。
客観的に年収をどう捉えるかが、重要なこととなる。
一方、年収が一定であって、住居価格が変動すれば、同じ現象が生じる。
住居価格に市場の価格を採用すると、年収倍率は常に変動し、自分の年収で現在の不動産市場で形成されている不動産を購入出来るであろうかという疑問が生じる。
自分の収入で購入出来る住居の価格、そして購入年収倍率は、一体どれ程なのかということが知りたくなる。
年収に応じた購入可能住居価格が分かれば、その価格によって求められる年収倍率が分かる。その理論的年収倍率が分かれば、自分の年収にその理論的年収倍率を乗じれば、購入出来る住居価格がわかることになる。
鑑定コラム596)で、私は、民間給与者の平均年収430万円、553万円の場合の 購入可能住居価格(購入限界価格)を求めた。
その分析によると、購入可能住居価格(購入限界価格)と年収は、下記の通りである。
平均年収a 購入可能住居価格b 年収倍率b/a
430万円 1830万円 4.26
553万円 2360万円 4.27
年収倍率は、
年収430万円 4.26倍≒4.3倍
年収553万円 4.27倍≒4.3倍
4.3倍と求められる。
年収倍率4.3倍が、住居購入の年収倍率と思われる。
但し、この倍率には、住宅ローン金利3.6%、返済期間20年、240回払い、頭金は購入金額の20%という条件がついている。
しかし、この条件は、現在の社会・経済状況では、特に無理があるという条件とは思われないことから、年収倍率4.3倍論は、それ程的外れで間違った論では無かろうと思う。
鑑定コラム596)「年収430万円の人の不動産購入金額は1830万円」
鑑定コラム 63)「年収倍率5.34倍のマンション価格」
鑑定コラム1746)「平成元年の住宅ローン元利均等償還テーブル」
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