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644)東京の平成22年地価公示住宅地価格の変動率

　平成22年(2010年)1月1日時点の地価公示価格が、平成22年3月18日に国土交通省土地鑑定委員会より報道発表された。

　地価公示価格とは何かと言うと、地価公示法の第1条に次のごとく言う。
　「正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の算定等に資し、もって適正な地価形成に寄与する」価格、これを地価公示価格という。

　条文を砕いて言えば、地価公示価格は、正常価格であり、土地取引の指標とする価格であり、役所が公共用地買収する時の算定の基準となる価格ということである。

　地価変動率は、下記の公式で求めることとする。
　　　　　　22年住宅地平均公示価格÷21年住宅地平均公示価格＝変動率

　平成22年1月1日時点の土地価格変動率、つまり平成21年1月1日以降1年間の変動率は、下記の通りである。

　      23区の平均変動率                 0.928
        都下の市の平均変動率             0.942

　値下がり率の大きい区・市は、
　　　　23区　　　　　　　中央区　　　　　0.878
                          港区　　　　　  0.908
        都下の市          国分寺市        0.911
である。

　23区、都下の全市の土地価価格は下落している。上昇している区市は一つも無い。

　値下がり率0.878とは、マイナス12.2%の土地価格の値下がりと言うことである。

　都下の市で、土地価格がu当り30万円を超えていた市は、平成21年には7市あつた。
　下記の市である。
　武蔵野市、三鷹市、調布市、小金井市、国分寺市、国立市、狛江市

　しかし、平成22年では、土地価格がu当り30万円を超える市は、4市になってしまった。
　下記の市である。
　武蔵野市、三鷹市、調布市、小金井市

　平成22年と1年過去の平成21年の地価変動率、2年過去の平成20年の地価変動率を較べると、下記の通りである。

        23区　　　　　　　平成20年　　　　1.117
                          平成21年　　　　0.925
                          平成22年　　　　0.928

                          
        都下の市          平成20年　　　　1.087
                          平成21年　　　　0.949
                          平成22年　　　　0.942

　平成20年1月1日時点は、23区、都下とも土地価格が上昇したが、平成21年1月1日時点は、一転して23区、都下とも土地価格は下落に転じた。平成22年も引き続き土地価格は下落している。

　その原因は、日銀の長期の超低金利、超金融緩和政策による金余り現象によって不動産ファンドバブルが発生し、そのバブルが行き着くところまで行き、行き過ぎた資本主義自由経済の自律反動の牙が本性を現し、不動産ファンドバブルが崩壊した。それによる土地価格の大幅な下落現象によるものである。

　行き過ぎた資本主義自由経済の自律反動の牙は、サブプライムローン問題、そしてリーマン・ブラザーズの倒産を引き起こした。これが不動産価格下落に拍車をかけた。

　無策と言える不動産金融・土地価格政策に翻弄された結果の土地価格変動の姿である。
　土地価格を小馬鹿にしているから、二度の不動産バブルを引き起こし、日本経済に大混乱をもたらすのである。
　土地価格を小馬鹿にしてはいけない。

　二度あることは三度あるという格言が生きる様な、三度目の不動産バブルを引き起こす政策をとらないことを望む。

　景気回復と言って、日銀は相変わらず超低金利で、超金融緩和政策を続けている。この科は必ず再び、土地価格に影響を及ぼす。

　金融をいくらゆるめても、デフレ経済は収まらず、景気は一向に良くならない。国民の所得は減り、就業の機会は減り、自殺者が増えるばかりである。
　経済政策がどこかおかしいのではないのか。間違っているのではないのか。

　現在は銀行が今迄の経験で懲りて、不動産業への融資を絞っているが、これがゆるんできたら。
　どれだけ言っても分からない。

　下記に東京23区、都下各市の平成22年地価公示価格住宅地平均価格と地価変動率を記す。参考に平成21年、平成20年の地価変動率も記す。


東京区・市 22年価格 21年価格 20年価格 22年変動率 21年変動率 20年変動率
千代田区 1860000 2041000 2123000 0.911 0.961 1.162
中央区 764400 871100 922800 0.878 0.944 1.171
港区 1308200 1440000 1683800 0.908 0.855 1.173
新宿区 601800 654500 718000 0.919 0.912 1.147
文京区 695800 760700 840900 0.915 0.905 1.165
台東区 591100 648000 702000 0.912 0.923 1.160
墨田区 301000 321500 336000 0.936 0.957 1.070
江東区 357100 372900 390200 0.958 0.956 1.078
品川区 601300 657400 732100 0.915 0.898 1.113
目黒区 698700 758100 847500 0.922 0.895 1.135
大田区 451800 484100 528600 0.933 0.916 1.088
世田谷区 520000 560600 627900 0.928 0.893 1.115
渋谷区 949000 1042300 1191300 0.910 0.875 1.162
中野区 466300 507600 552600 0.919 0.919 1.117
杉並区 432800 468800 518600 0.923 0.904 1.104
豊島区 466000 501300 539900 0.930 0.929 1.153
北区 369800 387300 400900 0.955 0.966 1.069
荒川区 408000 435000 466000 0.938 0.933 1.098
板橋区 359700 384500 411100 0.936 0.935 1.097
練馬区 337600 355400 391700 0.950 0.907 1.103
足立区 263500 275200 281500 0.957 0.978 1.070
葛飾区 278000 289200 302800 0.961 0.955 1.068
江戸川区 307600 329700 347300 0.933 0.949 1.070
23区平均       0.928 0.925 1.117
八王子市 112900 120500 125200 0.937 0.962 1.066
立川市 226400 243300 251800 0.931 0.966 1.115
武蔵野市 451600 482300 536000 0.936 0.900 1.153
三鷹市 351800 364800 402000 0.964 0.907 1.130
青梅市 107700 114600 119500 0.940 0.959 1.069
府中市 275600 290900 303900 0.947 0.957 1.105
昭島市 171600 183800 192500 0.934 0.955 1.104
調布市 308700 326200 352000 0.946 0.927 1.109
町田市 155900 161300 165800 0.967 0.973 1.074
小金井市 303600 327800 347500 0.926 0.943 1.096
小平市 223400 236300 248500 0.945 0.951 1.071
日野市 175100 188600 197000 0.928 0.957 1.094
東村山市 182700 190900 201600 0.957 0.947 1.069
国分寺市 275000 301800 318200 0.911 0.948 1.098
国立市 294300 322100 341800 0.914 0.942 1.088
福生市 159500 169300 179400 0.942 0.944 1.084
狛江市 298000 314200 338500 0.948 0.928 1.098
東大和市 166100 175200 184000 0.948 0.952 1.064
清瀬市 184800 194600 205400 0.950 0.947 1.067
東久留米市 206700 217000 228500 0.953 0.950 1.084
武蔵村山市 122700 129500 136200 0.947 0.951 1.068
多摩市 184000 192500 198300 0.956 0.971 1.055
稲城市 195100 202200 207700 0.965 0.974 1.044
羽村市 143800 155000 163600 0.928 0.947 1.078
あきる野市 108800 118500 123100 0.918 0.963 1.105
西東京市 261900 273600 289000 0.957 0.947 1.083
市平均       0.942 0.949 1.087


　　鑑定コラム525)「東京の平成21年地価公示住宅地価格の変動率」
　
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　　鑑定コラム873)「東京の平成24年地価公示住宅地価格の変動率は0.991」

　　鑑定コラム1064)「平成25年東京住宅地地価公示価格」

　　鑑定コラム1187)「平成26年東京住宅地地価公示価格」


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