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525)東京の平成21年地価公示住宅地価格の変動率

 平成21年(2009年)1月1日時点の地価公示価格が、平成21年3月23日に国土交通省土地鑑定委員会より報道発表された。

 地価公示価格とは何かと言うと、前にも書いたが、初めて鑑定コラムを読む人も居ることと思われるので、繰り返して述べる。

 地価公示法の第1条に次のごとく言う。
 「正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の算定等に資し、もって適正な地価形成に寄与する」価格、これを地価公示価格という。

 条文を砕いて言えば、地価公示価格は、正常価格であり、土地取引の指標とする価格であり、役所が公共用地買収する時の算定の基準となる価格ということである。

 地価変動率は、下記の公式で求めることとする。
      21年住宅地平均公示価格÷20年住宅地平均公示価格=変動率

 平成21年1月1日時点の土地価格変動率、つまり平成20年1月1日以降1年間の変動率は、下記の通りである。

       23区の平均変動率                 0.925
        都下の市の平均変動率             0.949

 値下がり率の大きい区・市は、
    23区       港区      0.855
                          渋谷区      0.875
        都下の市          武蔵野市        0.900
である。

 値下がり率0.855とは、マイナス14.5%の土地価格の値下がりと言うことである。

 平成21年と1年過去の平成20年の地価変動率を較べると、下記の通りである。

        23区       平成20年    1.117
                          平成21年    0.925
        都下の市          平成20年    1.087
                          平成21年    0.949

 平成20年1月1日時点は、23区、都下とも土地価格が上昇したが、平成21年1月1日時点は、一転して23区、都下とも土地価格は下落に転じた。

 その原因は、日銀の長期の超低金利、超金融緩和政策による金余り現象によって不動産ファンドバブルが発生し、そのバブルが行き着くところまで行き、行き過ぎた資本主義自由経済の自律反動の牙が本性を現し、不動産ファンドバブルが崩壊した。それによる土地価格の大幅な下落現象によるものである。

 行き過ぎた資本主義自由経済の自律反動の牙は、サブプライムローン問題、そしてリーマン・ブラザーズの倒産を引き起こした。これが不動産価格下落に拍車をかけた。

 無策と言える不動産金融・土地価格政策に翻弄された結果の土地価格変動の姿である。
 土地価格を小馬鹿にしているから、二度の不動産バブルを引き起こし、日本経済に大混乱をもたらすのである。

 土地価格を小馬鹿にしてはいけない。

 二度あることは三度あるという格言が生きる様な、三度目の不動産バブルを引き起こす政策をとらないことを望む。

 下記に東京23区、都下各市の平成21年地価公示価格住宅地平均価格(u当り価格である)と地価変動率を記す。参考に平成20年の地価変動率も記す。


東京区・市 21年価格 20年価格 21年変動率 20年変動率
千代田区 2041000 2123000 0.961 1.162
中央区 871100 922800 0.944 1.171
港区 1440000 1683800 0.855 1.173
新宿区 654500 718000 0.912 1.147
文京区 760700 840900 0.905 1.165
台東区 648000 702000 0.923 1.16
墨田区 321500 336000 0.957 1.07
江東区 372900 390200 0.956 1.078
品川区 657400 732100 0.898 1.113
目黒区 758100 847500 0.895 1.135
大田区 484100 528600 0.916 1.088
世田谷区 560600 627900 0.893 1.115
渋谷区 1042300 1191300 0.875 1.162
中野区 507600 552600 0.919 1.117
杉並区 468800 518600 0.904 1.104
豊島区 501300 539900 0.929 1.153
北区 387300 400900 0.966 1.069
荒川区 435000 466000 0.933 1.098
板橋区 384500 411100 0.935 1.097
練馬区 355400 391700 0.907 1.103
足立区 275200 281500 0.978 1.07
葛飾区 289200 302800 0.955 1.068
江戸川区 329700 347300 0.949 1.07
23区平均     0.925 1.117
八王子市 120500 125200 0.962 1.066
立川市 243300 251800 0.966 1.115
武蔵野市 482300 536000 0.900 1.153
三鷹市 364800 402000 0.907 1.13
青梅市 114600 119500 0.959 1.069
府中市 290900 303900 0.957 1.105
昭島市 183800 192500 0.955 1.104
調布市 326200 352000 0.927 1.109
町田市 161300 165800 0.973 1.074
小金井市 327800 347500 0.943 1.096
小平市 236300 248500 0.951 1.071
日野市 188600 197000 0.957 1.094
東村山市 190900 201600 0.947 1.069
国分寺市 301800 318200 0.948 1.098
国立市 322100 341800 0.942 1.088
福生市 169300 179400 0.944 1.084
狛江市 314200 338500 0.928 1.098
東大和市 175200 184000 0.952 1.064
清瀬市 194600 205400 0.947 1.067
東久留米市 217000 228500 0.950 1.084
武蔵村山市 129500 136200 0.951 1.068
多摩市 192500 198300 0.971 1.055
稲城市 202200 207700 0.974 1.044
羽村市 155000 163600 0.947 1.078
あきる野市 118500 123100 0.963 1.105
西東京市 273600 289000 0.947 1.083
市平均     0.949 1.087


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