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都区部の平均分譲マンション価格と給与者の平均年収(全国)の関係を分析する。
都区部平均分譲マンション価格は、株式会社不動産経済研究所の調査発表による。
下記の通りである。
2004年(平成16年) 4,663万円
2005年(平成17年) 4,920万円
2006年(平成18年) 5,149万円
2007年(平成19年) 6,120万円
2008年(平成20年) 5,932万円
2009年(平成21年) 5,191万円
2010年(平成22年) 5,497万円
2004年から2007年にかけて、金額にして1,457万円、率にして31.2%の価格の上昇を示した。
2007年を価格ピークにして価格は下落に転じた。
2009年までさがり、1年後の2010年は少し上昇にある。
2010年の価格は、ピーク時に比して、金額にして▲623万円、率にして▲10.2%下落している。
給与者の平均年収は、国税庁の調査発表の「民間供与実態統計調査」によれば、下記の通りである。
2004年(平成16年) 438.8万円
2005年(平成17年) 436.8万円
2006年(平成18年) 434.9万円
2007年(平成19年) 437.2万円
2008年(平成20年) 429.6万円
2009年(平成21年) 405.6万円
2010年(平成22年) -
平成22年は未発表のため不明である。(毎年9月に発表される)
上記２つのデータより、2004年〜2009年の平均年収による都区部の分譲マンションの価格年収倍率を計算する。
計算は下記の式による。
都区部分譲マンション価格
────────────── ＝ 倍率
給与者平均年収
2004年(平成16年) 10.6倍
2005年(平成17年) 11.3倍
2006年(平成18年) 11.8倍
2007年(平成19年) 14.0倍
2008年(平成20年) 13.8倍
2009年(平成21年) 12.8倍
マンション価格の年収倍率は4.3倍が適正であり、給与者平均年収を標準偏差の1倍を許容限度として加算して計算しても4.3倍が適正倍率である。
年収の10.0倍を超えるマンション価格年収倍率は、一般平均給与者が購入出来るマンション価格水準では無い。
都区部のマンション価格は高すぎる。限定された人のみが購入することが出来るという特殊なマンション市場であると判断される。
平成19年(2007年)の14.0倍は、そうした都区部にあっても限定された購入者ですら購入離れが生じる倍率であり、売れ残り在庫が大量に生じるのは当然のことと判断される。
鑑定コラム598)「居宅購入の年収倍率は4.3倍論」
鑑定コラム 63)「年収倍率5.34倍のマンション価格」
鑑定コラム596)「年収430万円の人の不動産購入金額は1830万円」
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