○鑑定コラム

1356）地代と公租公課の関係

　地代と土地価格の間には、昭和60年頃までは、強い相関関係があった。

　地価が上がれば、地代も上がるという関係が見られた。

　平成バブルの地価の異常な上昇により、地代と土地価格の相関関係が切断されてしまった。

　このことについては、鑑定コラム1270)「地価の変動と地代の変動は比例していない」の記事で述べた。

　地代と土地価格の相関関係が切断されてしまったのであれば、地代と公租公課の間の相関関係はどうであろうか。

　地代と公租公課の間の相関関係も、地価と同じく切断されてしまったのであろうか。

　その関係を分析してみる。

　結論から先に云うと、地価と異なり、地代と公租公課の間には、強い相関関係が存在する。

　地代の必要諸経費は、公租公課が大半を占めていることから、両者の間には強い相関関係があると判断される。

　公租公課倍率法という経済経験則によって創り上げられている手法が存在することは、両者の間に強い相関関係があることを示す。

　但し、公租公課倍率法は絶対では無い。

　宅地の規模や利用形態によって、複雑な公租公課の減免措置がなされている。1/3の減免とか1/6の減免が行われている場合がある。

　その公租公課減免によって、地代の倍率は著しく異なる場合があり、公租公課倍率10倍とか12倍の倍率になることが生じる。公租公課3倍が適正な倍率であると信じ込み、減免措置されている事を棚に上げて、それら割合の地代は不当に高い地代であり、或いは地代鑑定は、不当に高い鑑定であると主張している場面に出くわす場合があるが、その主張は必ずしも正しいというものでは無い。

　公租公課倍率法が絶対では無いということは、そうした場合があるためである。

　租税の減免措置がなされている場合はイレギュラーとして措くとして、地代と公租公課の関係を分析すると、両者の間には強い相関関係が認められる。

　地代のデータは日税不動産鑑定士会が発表している『継続地代の実態調べ』の住宅地の地代とする。

　公租公課は、東京都主税局が発表している『東京都税務統計年報』の宅地の固定資産税による。

　この固定資産税は、宅地全部のものであり、商業地の固定資産税も含まれている。住宅地の固定資産税は発表されていないことから、止むを得ず全宅地の固定資産税のデータを採用する。

　東京23区の昭和57年度の宅地の固定資産税の税収額は、193,539,188千円である。1935億円である。

　この時の宅地面積は、309,576,324�uである。

　�u当りの年額固定資産税は、

　　　　　　193,539,188,000円÷309,576,324�u＝625円

              625円×3.30578＝2,066円

              2,066円÷12＝172円/坪

               Ｘ　　固定資産税　月額坪円
               Ｙ　　23区住宅地地代　坪円

          Ｙ＝74.96056+2.088866Ｘ
                       (0.228)


          t値＝9.13　有意
          相関係数0.950