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157)大型倉庫の粗利回りは11%

 日本の倉庫業に変革の波が押しよせている。
 日本の物流倉庫が大きく変わろうとしている。

 北米、欧州で物流施設を所有し、管理しているプロロジスという会社がある。
 プロロジス社のホームページの会社紹介に依れば、米国本社はコロラド州オーロラにあり、「先進かつ高品質な物流施設の建設・運営と物流関連サービスを、世界各地の主要都市で提供」しているという。
 自ら、「業界のグローバルリーダー」と言い、世界70地域で、1,737棟の物流施設を所有管理し、その総運営延床面積は約2,140万平方メートルの規模と紹介する。

 そのプロロジス社が、「プロロジス・オペーレーティング・システム」という独自のビジネス・モデルを日本に持ち込み、日本の物流倉庫に大変革を引きおこしつつある。倉庫に対する従来の概念が打ち破られつつある。

 大型倉庫施設による効率の良い管理、商品流通システムの導入である。

 東京港周辺、成田空港周辺、大阪、愛知で物流施設を新設し、あるいは既存倉庫を買収し、プロロジス・オペーレーティング・システムによる新しい物流倉庫サービス業を提供し始めている。

 最近、成田空港に近い千葉県芝山町に、「プロロジスパーク成田U」の物流施設の建設を発表した。(プロロジスHPプレスリリース、2004年4月5日)

 規模内容は、
  土地    34,000平方メートル
  建物    RC造、S造2F
  のべ床面積  28,096平方メートル
  着工    2004年4月
  竣工    2004年12月
である。

 総事業費は35億円である。

 建物平方メートル当りの事業費は、
     3,500,000,000円÷28,096≒125,000円
である。

 株式会社生駒データサービスシステム発行の『不動産白書2003』P52によれば、成田市を含む千葉県東北部の倉庫、配送センターの平均賃料は、平方メートル当り1,210円である。

 この賃料を参考に、倉庫賃料を平方メートル当り1,200円とすると、年間賃料は、
     1,200円×28,096平方メートル≒33,720,000円
     3,372万円×12ヶ月=40,464万円≒4.05億円
である。

 ここで、

  年間賃料収入÷倉庫土地・建物価格=粗利回り

とする。

 総事業費を倉庫土地・建物価格とみなすと、
     4.05億円÷35億円≒0.116
粗利回りは11.6%である。

 一方、プロロジス社は千葉県浦安の既存倉庫を2004年2月4日購入した。(同社HPプレスリリース、2004年2月4日)

 その物流施設を「プロロジスパーク浦安U」として、物流事業を行っている。

 規模内容は、
  土地         24,300平方メートル
    建物         S造2F、S造5Fの2棟
  のべ床面積   33,000平方メートル
である。

 購入価格は55億円である。

 建物平方メートル当りの価格は、
     5,500,000,000円÷33,000≒167,000円
である。

 前記生駒データサービスシステムの『不動産白書2003』P51の、浦安を含む千葉臨海の倉庫・配送センターの平均賃料は、平方メートル当り1,480円である。

 この賃料を参考に、賃料を平方メートル当り1,500円とする。
 年間賃料は、
     1,500円×33,000=49,500,000円
     4,950万円×12=59,400万円=5.94億円
である。
 粗利回りは、
     5.94億円÷55億円=0.108
10.8%である。

 上記2つの分析から断定は出来ないが、物流倉庫の価格は、建物面積平方メートル当り12〜17万円である。
 この価格には土地価格も含まれる。
 土地価格がゼロ円と言うことはあり得ないことから、倉庫建物価格は、平方メートル当り12〜17万円より下位の価格単価と云うことに当然なる。

 上記2つのデータの分析から得られた粗利回り11.6%と10.8%から、大型物流倉庫の粗利回りは、11%程度と分かった。

 粗利回りの水準がわかれば、キャッシューフローの諸経費を知ることにより、物流倉庫の還元利回りを求めることが出来る。そして割引率もターミナルレートも、そこから推定出来ることになる。

なお倉庫に関する記事の鑑定コラムは、つぎのものがあります。

    鑑定コラム164) 「物流会社の譲渡価格と投下資本利回り」
    鑑定コラム170) 「大王製紙の物流センター建設」
    鑑定コラム188) 「大黒埠頭の道路」
    鑑定コラム199) 「ナイガイの2つの倉庫の売却」
    鑑定コラム281) 「2005年用途別建物の建築工事費」
    鑑定コラム422) 「イヌイ建物の物流倉庫の還元利回り6.5%か」

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