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「市内総生産と市内住宅最高価格とは関係がある」の仮説を立証する為に、およそ4ヶ月に渡って、下記の鑑定コラム記事をアップして来た。
鑑定コラム1536)「国内総生産」
鑑定コラム1538)「国内総生産と土地価格の関係」
鑑定コラム1556)「帰属家賃を控除した不動産業の国内総生産はどれ程か」
鑑定コラム1557)「各県の県内総生産」
鑑定コラム1563)「国内総生産の60%は賃金の金額である」
鑑定コラム1564)「一人当り県内総生産と月額平均給与」
鑑定コラム1575)「県庁所在都市の市内総生産」
鑑定コラム1578)「1億円でu当り3円」
上記8件の鑑定コラムをつなげて、少し加筆すれば、論題「市内総生産と市内住宅最高価格との相関論」と云う1つの論文になる。
鑑定コラム1578)は、その結論である。
県庁所在都市を選定したのは、代表性が高いことから選定したのであって、各市市内総生産と各市住宅地最高価格とは、相関関係があると云うことが立証されたと同じことである。
市内総生産と云っても、それは国内総生産を形成するものであることから、国内総生産と土地価格との相関関係について分析したことにもなる。
鑑定評価基準は、不動産の価格を形成する要因を、一般的要因、地域要因、個別的要因に大分類され、それぞれの要因項目を列挙している。
一般的要因は、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因の４つに中分類される。
その一般的要因の中の「経済的要因」は、主な要因として8項目を挙げる。
その8項目の中に、「国内総生産」の文言は無い。
「国内総生産」の文言は無いが、内容は実質的に国内総生産であるものが、8項目のトップに挙げられている。
「１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態」
経済的要因のトップに掲げられている上記「」は、国内総生産の支出側から見た項目(厳密に云えば少し違うが。以下同じ)内容である。
上記表現では、貯蓄等４つの項目が、それぞれ個別に土地価格に影響を与えていると判断されがちである。
国内総生産は、上記の消費、投資項目等の支出側のみの分析で無く、生産側から分析する数値もある。
つまり、国内総生産は、生産側の国内総生産と支出側の国内総生産があり、両国内総生産の金額は等号で結ばれる。
生産側からの項目は、固定資本減耗、雇用者報酬、営業余剰、間接税、 補助金である。
固定資本減耗は、減価償却費、資本偶発損である。
雇用者報酬とは、経営者の報酬である。
営業余剰とは、企業の営業利潤，支払利子，動産や不動産の純賃貸料等である。
鑑定評価基準が、不動産の価格を形成する要因の経済的要因として挙げている「貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態」は、国内総生産の支出側から見た項目である。
生産側から見た国内総生産もあることから、項目列記するとすれば、そちらの項目も、不動産の価格形成には大きく影響するから表記すべきものでは無かろうか。
生産側の国内総生産で云えば、企業の利潤は、土地価格に大きく影響を与える。
そして賃料もある。賃料は、不動産の価格とは切っても切れない関係がある。
この様に考えれば、現行の不動産鑑定基準の不動産の価格を形成する要因の経済的要因のトップの「１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態」の表現は、片手落ちである。
この表現を、「国内総生産の状態」という1つの文言にした方が、分かり易いし、その方が多くの要因を網羅していることから良いではなかろうか。
「１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態」を、「１．国内総生産の状態」に変えた方が良い。変えることに、何か抵抗があるのか。
鑑定コラム1536)「国内総生産」
鑑定コラム1538)「国内総生産と土地価格の関係」
鑑定コラム1556)「帰属家賃を控除した不動産業の国内総生産はどれ程か」
鑑定コラム1557)「各県の県内総生産」
鑑定コラム1563)「国内総生産の60%は賃金の金額である」
鑑定コラム1564)「一人当り県内総生産と月額平均給与」
鑑定コラム1575)「県庁所在都市の市内総生産」
鑑定コラム1578)「1億円でu当り3円」
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