鑑定コラム

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1603）１階の店舗家賃は3階店舗家賃の1.3倍

　鑑定コラム1600)で、階層別効用配分割合について記した。

　その割合は、そのビルの所在する地域の賃料より求めるものであるが、都合よく1階～10階のビル賃料が分かるものでは無い。

　多くの募集中の賃貸事例、あるいは1年以内に賃貸借契約された賃料データによって求めることになる。

　その具体的な求め方の例は、千葉の階層別効用を記した鑑定コラム1483）「市川・千葉の貸ビルの階層別効用比を求める」に記している。

　求めるのに結構な手間と暇がかかる。

　予め平均的な階層別効用評点が分かっておれば、分析の時間が省かれる。

　しかし、不動産鑑定評価のために、その様なデータをご丁寧に用意、結果を発表してくれる人などいない。自分でその都度、分析し求めなければならない。

　ネットで店舗賃料のデータを捜していたところ、東京23区の１階店舗賃料と基準階店舗賃料を発表しているホームページに出会った。

　「店舗相場TOWN」と云うホームページである。

　それは、株式会社ビルズ(井上良介社長)が運営する首都圏の店舗賃料相場情報サイトである。

　同サイトには、次のごとくサイトの説明がなされている。

　「このサイトではこれまで殆ど一般には公開されることの無かった「地域別の店舗賃料相場」及び「地域の募集総額や募集期間の傾向の分析」などの情報を全て無料で閲覧する事が出来ます。」と。

　その株式会社ビルズのホームページ「店舗相場TOWN」中の「首都圏店舗賃料相場」を見る。

　東京都のデータを見ると、23区各区の1階店舗賃料と基準階店舗賃料が、坪当り賃料で発表されていた。平成29年1月1日時点の賃料である。

　発表されているデータの一つを記せば、次のごとくである。

　(渋谷区)


        1階店舗賃料　　　　坪当り　41,450円
        基準階賃料　　　　 坪当り　28,228円

　　
　基準階は3階と考えれば、このデータより、階層別効用評点が求められるのでは無いかと思った。

　上記渋谷区の場合、3階の効用評点を100とすれば、1階の効用評点は、

                    41,450円
                  ─────   × 100　＝ 147                       
                    28,228円

147と求められる。

　同様にして、23区の1階店舗の効用評点を求めると、下記である。

店舗相場	株式会社ビルズ		2017年1月1日時点

23区	1階a　坪/円	基準階b　坪/円	1階評点　(a/b)×100

千代田区	26172	20350	129
中央区	35232	27284	129
港区	31841	25927	123
新宿区	26324	22267	118
文京区	14810	12914	115
台東区	25486	19953	128
江東区	15319	12931	118
品川区	18974	13979	136
目黒区	30299	22882	132
大田区	19072	11984	159
世田谷区	21444	17838	120
渋谷区	41450	28228	147
杉並区	20993	15998	131
豊島区	21573	19278	112
北区	17441	13251	132
板橋区	13823	10542	131
練馬区	14459	12709	114
足立区	16158	11645	139
葛飾区	15294	10386	147
江戸川区	14910	11724	127
平均	22054	17104	129

　データを見ていて驚いたことがあった。

　1階の店舗賃料より、基準階の賃料の方が高いと云う区が、3つあった。下記である。単位坪当り円。



            区          　1階                基準階


　　　　　墨田区        15,664円　　　　　　16,655円    
　　      中野区　　　　16,373円　　　　　　16,655円
　　　　　荒川区　　　　11,248円　　　　　　13,170円

　1階より3階の賃料が高いと云うことは、不自然であり、そのデータは省く。そうした理由から、上記一覧には、当該3区を省いている。

　墨田区、中野区、荒川区の3つの区を省いた20区の平均は、

　　　　　　　基準階(3階)      100
　　　　　　　1階　　　　　　　129

である。

　1階店舗賃料は、3階店舗賃料に対して、

　　　　　　　1.29倍≒1.30倍

ということである。

　分析結果は、階層別効用評点を求める際の一つの参考になるのでは無かろうか。

　但し、上記で求められた各区の1階効用評点は、あくまでも平均値という性格のものである。

　大通り沿の商店街店舗の場合の評点は、上記評点よりもかなり高い評点では無かろうかと思われる。

　　鑑定コラム1483)「市川・千葉の貸ビルの階層別効用比を求める」

　　鑑定コラム1600)「階層別効用配分割合」

　　鑑定コラム1689)「東京23区店舗併用住宅ビルの階層別効用比」

　　鑑定コラム2025)「東京23区1階店舗の賃料(2020年1月1日時点)」

　　鑑定コラム2027)「東京23区1階店舗賃料は2017年1月～2020年1月20％上昇」

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