○鑑定コラム

189）東京の賃貸ビルのファンドバブル化

　最近(2004年11月)、東京の賃貸ビルの価格に異常高が見られる様になった。

　１年前には還元利回り４％に近い賃貸ビルの価格は、あまり見られなかったが、１年後の現在(2004年11月)には、還元利回り４％前半のものが見られるようになった。

　本鑑定コラムの179) 「ある投資法人の購入ビルの利回り」 にも、４％に近い利回りのビルがある。その記事で、標準偏差１倍の範囲としての下限の還元利回りは4.1％と記した。

　2002年5月に発表した同鑑定コラム28) 「日本プライムリアルティ投資法人のリート」 の記事での、賃貸ビルの東京７件のビルの還元利回りは、4.0％〜6.5％で、平均5.5％であった。
　還元利回りは確実に低下しつつある。つまり、それは賃貸ビルの価格は高くなっていると云うことを示す。

　良いビルとか、良い立地環境であるからという購入者の言い分は当然あるであろうが、還元利回り４％の価格は、バブル化に近い水準の価格と思わざるを得ない。

　以前は、減価償却費を経費に入れて純収益を考えていたが、現在は減価償却費を経費に入れず、キャシュフローで計算された純収益で求められた還元利回りである。上記の４％もそうした利回りである。つまり４％の中には減価償却費という経費勘定であるものが入っていると言うことである。

　それ故、減価償却費を経費として計上した場合、純収益はその減価償却費の額相当が少なくなる。即ち純収益は小さくなる。
　土地建物は分母を構成し、分子は純収益であり、それより求められたものが還元利回りである。
　分子である純収益が小さくなれば、還元利回りは低い数値になるのは当然の理である。

　減価償却費を考えた場合、利回りはどれ程になるか計算してみる。

　賃貸ビルの総収入を1.0とする。賃貸ビルのキャッシュフローの必要諸経費は0.3〜0.35程度である。0.35とする。この場合の純収益は、
　　　　　1.0−0.35＝0.65
である。

　減価償却費を必要諸経費に含めた場合の賃貸ビルの経費項目割合は、次のごとくである。
　必要諸経費全体を1.0とする。

　　　　　減価償却費　　　　　0.360
　　　　　公租公課　　　　　　0.359
　　　　　維持管理費　　　　　0.101
　　　　　修繕費　　　　　　　0.163
　　　　　火災保険料　　　　　0.017
　　　　　　　　　　　　　　(『賃料<家賃>評価の実際』p291 清文社)

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