千葉県のある市の15,000平米の工場地が貸地募集しているものとする。
その地代を推定する。
千葉県内の工場の出荷額は9,795,281百万円である。工場ののべ床面積は19,846,500平米である。これより工場1平米当りの工場出荷額は49.35万円である。
工場の建物面積は、敷地の余裕を見て、土地面積の20%とする。建物面積は、
15,000平米×0.2＝3,000平米
である。
その工場の出荷額、即ち売上高は、
49.35万円×3,000平米≒148,000万円
である。
中小企業の製造業の売上高に対する営業利益率は平均4.0％(標準偏差4.3)である。
標準偏差1倍加算の優良企業を考えて、営業利益率は、
4.0％＋4.3％ ＝8.3％
とする。営業利益は、
148,000万円×0.083 ＝12,284万円
である。
不動産配分利益は21％とする。(
『賃料<家賃>評価の実際』
p429 清文社)
土地価格は、工場地のある市の住宅地の地価公示価格の平均が平米当り117,600円とする。
工場地で地積大であることを考え0.5の修正を行う。
117,600円×0.5 ≒ 59,000円
建物価格は平米当り6万円とする。
機械装置は建物価格と同額とする。
不動産配分利益21％に占める土地の配分利益は、
土地価格 59,000円×15,000平米≒88,500万円
建物価格 60,000円×3,000平米≒ 18,000万円
機械装置 建物価格と同額 18,000万円
計 124,500万円
88,500万円÷124,500万円 ≒ 0.71
21％×0.71 ＝ 14.9％
である。
土地配分利益は、
12,284万円×0.149 ＝ 1,830万円
1,830万円÷12ヶ月 ≒ 153万円
153万円である。
即ち、月額地代は153万円と求められる。
土地価格に対する地代の割合は
1,830万円÷88,500万円＝0.0206 ≒2.1％
である。
他方、固定資産税より地代を検討する。
課税標準額修正率を0.3とする。
59,000円×0.3＝17,700円
17,700円×15,000平米×0.014＝3,717,000円
3,717,000円÷12ヶ月＝309,750円
月額309,750円が公租公課である。
新規地代であることを考え、公租公課の5倍を地代とする。
309,750円×5 ≒ 154万円
固定資産税より推定すると、月額地代は154万円である。
工場の生産性より分析された千葉県の15,000平米の工場地の地代、地代利回りは、
月額 150万円程度(平米当り100円)
地代利回り 2.1％程度
である。
工場地の地代の求め方の一つの紹介である。
実際には工場の損益計算書、貸借対照表 、固定資産税公課証明の数値によって求めることになる。
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