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2331)　地価LOOK 東京圏令和3年10月地価DI値は12

　国土交通省が、2021年11月19日に『地価LOOKレポート　令和3年第3四半期(令和3年7月1日〜9月30日)』を発表した。

　東京圏の主要都市の高度利用地の地価動向は下記である。

　　　　　　　上昇　　　17
　　　　　　　横ばい    14
              下落      12

　東京圏令和3年第3四半期の地価DI値は、
               17-12
            ────　×100≒12                                      
                43
12である。東京圏のデータは43地点である。そのうち東京都は27地点である。

　前期の東京圏令和3年第2四半期(2021年4月1日〜6月30)の地価状況は、
　　　　　　　上昇　　　14
　　　　　　　横ばい    18
              下落      11
であった。

　前期の東京圏令和3年第2四半期(2021年4月1日〜6月30)の地価DI値は、
               14-11
            ────　×100≒７                                      
                43
７である。

　地価DI値は、
　　　　　2021年第２四半期　　＋７
　　　　　2021年第３四半期　　＋12
と求められた。東京圏の土地価格は、この3ヶ月で少し上昇傾向にあると分かった。

　前期の上昇地点は14地点であり、今期第3四半期は17地点であった。

　前期より3地点の地価が上昇した。その地点はどこか。

　東京圏は、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川の4都県の地域を云う。

　地価上昇した3地点は、
　　　　　・　埼玉県さいたま市　新都心住宅地
　　　　　・　千葉県浦安市　新浦安住宅地
　　　　　・　千葉県船橋市　船橋駅周辺商業地
である。

　地価LOOKの調査を担当した不動産鑑定士がコメントを出している。

　値上がりした船橋駅周辺商業地については、担当不動産鑑定士氏が次のごとくのコメントを記述している。

　「当地区は稀少性が高く、供給が限定的であることから、不動産に対する需要は底堅い。

　賃貸市場では、空室発生後、比較的短期間で後継テナントが決まることも多く、新規賃料水準は横ばい傾向にあるが、中心部のオフィスでは一部に賃料上昇の兆しが見られる。

　また、取引市場では。比較的高額な取引が見られ、取引利回りはやや低下傾向にある。

　したがって、当期の地価動向は横ばいからやや上昇に転じた。」

　取引利回りが低下しているから、地価は上昇しているという判断である。

　これは利回りと地価の関係を考えれば、当然の経済現象である。

　賃料が一定とした場合、地価が2倍になれば、利回りは1/2になる。

　逆に、地価が1/2になれば、利回りは倍になる。

　時々賃料評価において、この関係が分からない不動産鑑定書を見かけることがあるが。

　23区内の地価では、日本橋の商業地のみが、値下がりから横ばいの状況になっている。

　他の地点は、前期と同じである。上昇している地点は上昇、横ばい地点は横ばい、下落地点は下落である。変更したのは日本橋商業地の１地点のみである。

　この事から、7月1日と10月1日の2四半期の地価動向からであるが、2022年1月1日の地価公示価格は、日本橋商業地の地価は横ばい、さいたま市新都心住宅地、浦安市新浦安住宅地、船橋市船橋駅周辺商業地が上昇するとおおよそ予測される。

　過去の地価DI値を記すと、下記である。
　　　　　令和元年第１〜第4四半期　　　　　DI値　　95
          令和2年第１四半期　　　　　　　　DI値    58
          令和2年第２四半期　　　　　　　　DI値   -12
          令和2年第３四半期　　　　　　　　DI値   -21
          令和2年第４四半期　　　　　　　　DI値   -12
          令和3年第１四半期　　　　　　　　DI値    0
          令和3年第２四半期　　　　　　　　DI値    ７
          令和3年第３四半期　　　　　　　　DI値    12
　上記データをグラフにしたのが、下図である。




 東京圏地価LOOK 2021第3四半期




　　鑑定コラム2194)「地価LOOK 東京圏令和2年10月地価DI値は▲21」

　　鑑定コラム2220)「2021年2月26日　地価LOOK 東京圏令和2年12月地価DI値は▲12」

　　鑑定コラム2262)「地価LOOK 東京圏令和3年3月地価DI値は０」

　　鑑定コラム2265)「平成19年第4四半期からの「地価LOOKレポート」DI値」

　　鑑定コラム2366)「地価LOOK 東京圏令和4年1月地価DI値は+37」


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