○鑑定コラム

2382)　「不動産鑑定評価基準に則らない価格があってもよい」とする東京地裁判決に対する平澤春樹氏の意見　

　不動産鑑定士及び再開発コーデネーターそして資産評価政策学会理事でもある平澤春樹氏(株式会社都市開発研究所代表)が、2022年4月22日に、自身のメルマガ「APPRAISAL OPINION」に、令和3年(2021年)12月23日に東京地裁が判決した東京オリンピック晴海選手村都有地不当廉売事件について、不動産鑑定評価及び不動産鑑定業界に対する警告の意見を発表した。

　内容は、不動産鑑定士及び不動産鑑定業界にとって重要なものと判断されることから、平澤春樹氏の了解の上、記事内容を転載する。

　記事中、不動産鑑定会社の名前が記載されているが、氏の了解を得て「甲不動産鑑定会社」と記載する。

　意見書には、裁判所が公表していると思われる当該裁判事件の判決文のアドレスも記載されている事から、アドレスをクリックすれば、当該事件の判決文を読むことが出来ます。

　判決文を読んで、東京都中央区晴海で騒がれている東京オリンピック晴海選手村都有地不当廉売事件とはどういう内容のものか知ることが出来る。

　判決文は、甲不動産鑑定会社が13.39haの土地を５街区に区切り、東京都の要望する建物用途規模から土地価格をどの様に求めたのか、殆ど不動産鑑定書(提出鑑定会社は「調査報告書」としているが)をなぞって判決が書かれていることから、土地価格の求め方が分かります。

　その土地価格の求め方が、一審判決が東京都勝訴としたごとく適正であるか否か、読者自身判断して欲しい。

　私は、土地価格は上に建つ建物の建築費等によって高くなったり、安くなったりするもので無く、最有効使用を前提に、近隣及び類似地域に所在する同種類の土地との代替、競争によって形成されるものと考えているから、この観点からの価格分析が抜け落ちている鑑定価格が適正であるとはとても思えない。その鑑定を適正とする一審判決は間違っていると私は判断する。

　又、判決は開発法のみの鑑定価格を適正と云っているが、その適正と云う価格を担保するものが無いことから、不適正と指摘されたら、不適正では無いと云って反論する担保する価格が無い。そのことからどれ程適正であると主張しても、適正と認めることは出来ない。適正であると主張するには、適正であることを担保するものが必要である。

　不動産鑑定評価基準が、比準価格のほかに収益価格、積算価格を求めょと云っていることは、相互の価格の存在によって、適正価格であることを担保できるからである。

　適正価格である事を担保する価格が無い、開発法１つだけの鑑定評価格が適正としている判決は失当と私は判断する。

　判決は、根本的に土地価格はどの様にして形成されるのかの基本的知識がゼロに近く、不動産鑑定評価の知識・理解があるのかと疑われる内容のものである。とてもその様な判決を支持することは出来ない。

　平澤春樹氏の意見書提案６号を行う気の無い連合会役員は、危機意識を持っていない幹部と判断され、役職を辞められた方が良い。危機意識を持たず、事なかれ主義でやる気の無い人が、業界幹部として居座っていることは業界の発展と信用向上の阻害にしかならない。即刻辞められた方が良い。