2394) 丸ビルの償却後総合還元利回りは2.0％台に回復する
2021年(令和3年)3月の丸ビルの償却後総合還元利回りは、1.99％であったが、三菱地所が2022年5月12日に発表した2022年3月期決算の附属資料に記載の丸の内の賃貸ビルの賃料分析から、2022年(令和4年)3月の丸ビルの償却後総合還元利回りは2.03％となり、2％台に回復した。
2022年(令和4年)3月の丸ビルの償却後総合還元利回り2.03％を、下記のごとく求める。
分析の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補 賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス 電話03-3341-6573)のP431〜469に論述されている「丸ビルの還元利回り」の分析方法と同じである。
1. 丸ビルの総収入
@ 支払賃料
丸ビルの2022年(令和3年)3月の賃料は、鑑定コラム2393)の分析により、坪当り65,563円と分かった。
丸ビルの賃貸面積は、22,218.95坪である。
丸ビルの月額賃料は、
65,563円×22,218.95坪＝1,456,741,019円
である。
1,456,741,019円×12＝17,480,892,228円
である。
1,456,741,019円×21×0.005 ＝ 152,957,807円
である。
支払賃料 17,480,892,228円
敷金運用益 152,957,807円
共益費(支払賃料に含む) 0円
計 17,633,850,035円
17,633,850,035円×0.275＝4,849,308,760円
である。
17,633,850,035円−4,849,308,760円 ＝ 12,784,541,275円
127.8億円である。棟数 2,819棟 延床面積 4,999,156u 工事予定額 186,850,695万円上記データからu当り工事費は、
186,850,695万円
────────── ＝ 37.38万円
4,999,156u
37.38万円である。平成14年(2002年) u当り19.67万円である。
37.38
──── ＝ 1.900
19.67
1.90である。20年間で90％の上昇である。
581億円×1.90 ＝1103.9億円≒ 1104億円
1104億円である。
2022年−2002年＝20年
20年である。
50年−20年＝30年
30年である。
30
──── ＝ 0.60
50
0.60である。
中古である 0.8
経年減価修正 0.60
その他 1.0
0.8×0.60×1.0＝0.48
現在価値率は、0.48である。
1104億円×0.48 ＝529.92億円≒ 530億円
530億円である。
3670万円÷0.9＝4077.77万円≒4078万円
4078万円×1.2＝4893.6万円≒4894万円
丸ビルの土地価格を、u当り4894万円と判断する。
4894万円×10,027u＝49,072,138万円
≒4907億円
丸ビルの土地価格は、
4907億円
である。
土地価格 4907億円
建物価格 530億円
計 5437億円
年間賃料総収入
──────── ＝ 粗利回り
土地・建物価格
丸ビルの年間賃料総収入は、 17,633,850,035円≒176.34億円である。
176.34億円
────── ＝0.0324 ≒ 0.032
5437億円
3.2%である。
純収益
───────── ＝ 総合還元利回り
土地・建物の価格
の算式で求められる。
127.8億円
────── ＝ 0.0235
5437億円
2.35%である。
17,633,850,035円×0.275＝4,849,308,760円≒48.49億円
である。
530億円
───── ＝17.666億円≒17.67億円
30
17.67億円である。
48.49億円＋17.67億円＝66.16億円
である。
176.34億円−66.16億円 ＝ 110.18億円
110.18億円である。
110.18億円
────── ＝0.02026≒0.0203
5437億円
丸ビルの減価償却後総合還元利回りは、
2.03％
である。
減価償却前還元利回り 2.35％
減価償却後還元利回り 2.03％
減価償却後還元利回りが2.0％を切る状態は、金融の過剰性流動性が限界に来ている状況を示す。
償却前還元利回り 償却後還元利回り
2015年3月 2.55％ 2.28％
2016年3月 2.51％ 2.23％
2017年3月 2.33％ 2.04％
2018年3月 2.23％ 1.93％
2019年3月 2.21％ 1.93％
2020年3月 2.21％ 1.91％
2021年3月 2.22％ 1.99％
2022年3月 2.35％ 2.03％
上記丸ビル償却後還元利回りをグラフにしたのが、下図である。
平成28年1月1日 u当り3280万円 (-)
29年1月1日 u当り3490万円 (+6.4%)
30年1月1日 u当り3570万円 (+2.3%)
31年1月1日 u当り3680万円 (+3.1%)
令和2 年1月1日 u当り3760万円 (+2.2%)
令和3 年1月1日 u当り3720万円 (-1.1%)
令和4 年1月1日 u当り3670万円 (-1.3%)
地価下落が鮮明になった。