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2511)　東京商業地価上昇鈍る 地価LOOK令和4年第3四半期

　国土交通省が、土地価格の予測として土地の高度利用地区の土地価格を調査し、発表している。通称「地価LOOK」と呼ばれるものである。

　地価LOOK調査は年4回、四半期ごとに行われている。三大都市圏と地方圏と分かれて発表されている。但し傾向値の結果をDI値としては発表していない。

　調査結果をDI値として求め、グラフ化して発表しているのは私の思いつきであり、私だけである。

　地価LOOK調査設定地点は、高度利用の地域の商業地と住宅地区に設定されている。

　東京を中心とする地区は、「東京圏」として発表されている。

　東京圏は、埼玉・千葉・東京・神奈川の地域を云い、地価LOOK調査地点数は2022年第1四半期から、以前は43地点であったが、35地点となった。そのうち東京地区は、以前は25地点だったが、2022年第１四半期から21地点になった。

　東京地区21地点のうち、商業地は18地点から16地点になった。無くなった地点は、日本橋商業地と赤坂商業地である。

　東京商業地の令和４年第3四半期の地価の動きの一覧は、下記である。

　一覧の矢印は、↑が地価上昇、→は地価横ばい、↓は地価下落を意味する。


地域 令和4年第１ 令和4年第２ 令和4年第３
丸の内 → → →
有楽町・日比谷 → → →
銀座中央 ↑ ↑ ↑
八重洲 → ↑ ↑
六本木 ↓ ↓ →
虎ノ門 → ↑ ↑
新宿三丁目 → ↑ ↑
歌舞伎町 → → →
渋谷 → ↑ ↑
表参道 → → →
池袋東口 ↓ → ↑
上野 ↓ ↑ ↑
品川駅東口周辺 → → →
青海・台場 → → →
中野駅周辺 ↑ ↑ ↑
立川 → ↑ →


　令和４年第３四半期で上昇の地域地域は、銀座中央、八重洲、虎ノ門、新宿三丁目、渋谷、池袋東口、上野、中野駅周辺の８地域である。池袋東口は横ばいから上昇に転じた。

　地価横ばいの地域は、丸の内、有楽町・日比谷、六本木。歌舞伎町、表参道、池袋東、品川駅東口周辺、青海・台場、立川の８地域である。立川は上昇から横ばいに転じた。

　値下がりしたのは0地点で、前期は六本木が1地域あったが、六本木は横ばいに転じた。

　令和４年第3四半期の東京商業地の地価変動状況をまとめると、下記である。()内は前期の地点数である。

　　　　　　　上昇　　　　8(8)
　　　　　　　横ばい　    8(7)
　　　　　　　下落　　　　0(1)
              計　　　　 16

　前期唯一の地価下落地域であった六本木が、地価横ばいに転じた六本木地域について、地価LOOKを調査した不動産鑑定士の担当者は、同地価LOOK調査報告書の「各地区の詳細情報」の中の「不動産鑑定士のコメント」欄P38に次のごとく述べている。

　 　「当期のオフィス賃料は横ばい傾向で推移した。・・・・・・当期の店舗賃料は横ばい傾向で推移した。・・・・投資需要は底堅く、取引利回りは横ばい傾向で推移した。・・・・優良物件の供給は限定的で、これら需要者の取得意欲は底堅く、当期はオフィス賃料が横ばい傾向で推移したことから、当期の地価動向は横ばいで推移した。」
(https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001572149.pdf 「主要土地の高度利用地地価動向報告〜地価LOOKレポート〜」令和４年第３四半期　国土交通省地価調査課　P38)
　
　東京商業地の地価DI値は、下記である。
                     8−0
                ──────  × 100  ＝ +50                        
                     16
　東京商業地の地価DI値は、+50となり、前前期は-6であり、前期は+48であった。地価上昇の勢いは急ブレーキが掛かり鈍化して来た。

　令和元年から令和４年第1四半期までの、四半期ごとの東京商業地の地価LOOKのDI値を求めると、下記である。
　　　　　　令和元年第１四半期　　　　94　　　　　
　　　　　　令和元年第２四半期　　　　94　　　　　
　　　　　　令和元年第３四半期　　　　94　　　　　
　　　　　　令和元年第４四半期　　　　94　　　　　
　　　　　　令和２年第１四半期　　　　78　　　　　
　　　　　　令和２年第２四半期　　　−22　　　　　
　　　　　　令和２年第３四半期　　　−44　　　　　
　　　　　　令和２年第４四半期　　　−56　　　　　
　　　　　　令和３年第１四半期　　　−50　　　　　
　　　　　　令和３年第２四半期　　　−50　　　　　
　　　　　　令和３年第３四半期　　　−56　　　　　
　　　　　　令和３年第４四半期　　　−33　　　　　
　　　　　　令和４年第１四半期　　　 −6　　　　　
　　　　　　令和４年第２四半期　　  ＋48
　　　　　　令和４年第３四半期　　  ＋50
　　　　　
　東京の商業地は、令和２年にDI値が＋94から一気に-56まで下落した。

　令和３年から回復傾向になり、令和４年第1半期にはDI値は-６となり薄日が差し込んできた。

　そして令和4年第2四半期は、薄日のDI値０を一気に突き抜け、太陽が明るく輝くDI値＋48となる。東京商業地の地価上昇の地域が急激に拡大した。

　しかし、令和４年第3四半期はDI値は+50となり、前期の勢いに急ブレーキがかかり、上昇は鈍化した。

　上記数値をグラフにしたのが、下図である。




 東京商業地DI値　令和４年第3





　　鑑定コラム2407)「地価LOOK 東京圏令和4年第1四半期地価DI値は+45」

　　鑑定コラム2406)「地価LOOK全国の2022年第1四半期のDI値は前四半期より＋３」

　　鑑定コラム2453)「東京商業地価上昇地域の拡大が激しい 地価LOOK令和4年第2四半期」

　　鑑定コラム2500)「地価LOOK全国の2022年第3四半期の地価 DI値+80」

　　鑑定コラム2637)「東京商業地地価DI値63　地価LOOK令和５年第2四半期」


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