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いつもは検索はグーグルを使用しているが、2023年1月5日18:37にマイクロソフトのビング(Microsoft Bing)を使って「大阪夢洲 鑑定地代」の言語検索をして見たら、驚くべきことが起きていた。
2023年1月2日に鑑定コラムにアップしたばかりの鑑定コラム2528)「実質賃料Ｘはダメ5位、夢洲地代が13位に入る 令和5年1月1日アクセス統計」が、検索トップ面の５番目に位置していた。
鑑定コラムアップ後３日経つか経たないにも係わらず、検索ヒットされるとは驚きである。
今迄グーグルで検索していたが、1週間程度かかっていた。或いは検索の網にもかからないのが多かった。
記事アップして3日も経たずに検索ヒットするならば、グーグルで無く今後マイクロソフト・ビングで言語検索することを考えよう。
マイクロソフト・ビングで、検索した言語は「大阪夢洲 鑑定地代」であった。
それに拠って検索された記事題目は、1番から6番を記すと、下記である。ダブリを省く。
１．大阪カジノIR用地、市が事業者への賃料を「不当に安くした ..
diamond.jp/articles/-/310520
２. 大阪市：夢洲の地代について （…>お寄せいただいた「市民の ...
https://www.city.osaka.lg.jp/seisakukikakushitsu/page/...
３．大阪市：IR事業にかかる夢洲の地代について （…>お寄せ ...
https://www.city.osaka.lg.jp/seisakukikakushitsu/page/...
４．大阪IR用地、鑑定額4社中3社一致 市が公表し説明: 日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUF1586V0V11C22A2000000
５．鑑定コラム
www.tahara-kantei.com/column/column2528.html
６．カジノ予定地評価額で談合の疑い年間15億円の値引きに井上浩 ...
https://www.jcp-osaka.jp/osaka_now/2180
５番目に検索ヒットされた鑑定コラム2528)は、鑑定コラムの令和4年10月1日〜12月31日迄の3ヶ月間の鑑定コラム訪問者のアクセス順位を記した記事である。2023年1月2日に記事アップしたものである。
その中で、夢洲地代について記した鑑定コラム2502)「４不動産鑑定会社の内３鑑定会社の土地価格、利回り、地代が一致とは」が13位に入ったことから、少し大阪夢洲の鑑定地代について論じたのである。
その論じた内容を引用転載すると、下記である。
＊＊＊＊
13位に鑑定コラム2502)「４不動産鑑定会社の内３鑑定会社の土地価格、利回り、地代が一致とは」が入った。
大阪夢洲のカジノ予定地の地代の鑑定書で、４鑑定業者の内３鑑定業者の鑑定書で、更地価格、期待利回り、地代が全く同じ数値であるという、摩訶不思議な不動産鑑定が明るみに出たというコラム記事である。
情報公開条例によって取得された４不動産鑑定業者の鑑定書の不動産鑑定士の名前や事例地の所在等が黒塗りした鑑定書のコピーが、関西から送られて来て私の手許にある。
土地価格は12万円/uだけではない。
土地価格はもともと分からなく大雑把に云えば、12万円/uの半値の6万円/uから、倍の24万円/uの金額の鑑定評価がなされる可能性はある。
6万円/uから24万円/uまで、幾通りの土地価格があるのか。その出現率は如何ほどか分かるであろう。
土地期待利回りは4.3%と決まっているわけでは無い。
大雑把に云えば2.5%〜8.5%の土地期待利回りだって有り得る。その範囲とすれば、幾通りの期待利回りがあるのか。その出現率は如何ほどか分かろう。
積算地代は、
更地価格(基礎価格)×期待利回り＋必要諸経費＝積算地代
の算式で求められるのである。
市有地であるから土地公租公課の固定資産税・都市計画税はかからなく0円とすれば、上記6万円/u〜24万円/uと2.5%〜8.5%の各価格と各期待利回りとより、地代の組合せが行く通りあるかが分かろう。
その組合せ総数に拠って地代の出現率が如何ほどか分かろう。そして3業者の３つの数値が一致する確率も推定出来よう。
土地価格、土地期待利回り、地代の各出現率から、３つの数値が一致する割合は如何ほどか。それは校の数学で学んだ確率論より求めることが出来よう。
上記より考えれば、３不動産鑑定業者の３つの数値が一致することなど、非現実論の数値も甚だしい。
不動産鑑定評価基準(以下「鑑定基準」と呼ぶ)は、新規地代(正常賃料に同じ)を求める場合には、次のごとく規定する。
「宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。」(平成26年改正鑑定基準 国交省版P51)
鑑定基準は、新規賃料を求める場合は、積算賃料と比準賃料を求めて決定せょと云っている。
４不動産鑑定業者は、揃いも揃って賃貸事例比較法による比準賃料を求めていない。
大阪市内には、捜せば事業用定期借地権の新規地代事例はあるであろう。
４不動産鑑定業者いずれも、その鑑定作業を行っていない。
鑑定基準が新規賃料(新規地代)を求めるのに、積算賃料と比準賃料を求めよと何故云っているのかと云えば、一つの手法で求められた賃料が適正であると主張するには、それが適正であると担保するものが必要であり、その担保の為に２つの賃料を求めよと云っているのである。
互いが適正さを担保しあうことによって、その２つの賃料より求められた決定賃料は適正であると認められることになるのである。
比準賃料を求めていないことは、鑑定基準違反である。
３不動産鑑定業者が求めているu当り428円は、積算賃料である。
比準賃料に拠る適正性の担保がなく、どれ程適正であると主張しても、それは評価している本人の主観的なものでしかなく、客観的に適正賃料と認められる地代ではない。
夢洲の４不動産鑑定業者の鑑定書は、比準賃料(比準地代)を求めていなく、適正を担保するものが無く、求められている地代鑑定は失当である。
鑑定基準違反の鑑定評価で求められた地代を、適正地代であると云えるはずが無かろう。
機会があったら、大阪夢洲の地代鑑定書の上記の比準地代を求めていないという鑑定基準違反のほかにも存在する根本的な大きな間違いを指摘したい。
＊＊＊＊
マスコミは、カジノ土地利用の鑑定評価条件を何故外したのかと騒いでいるが、その鑑定条件云々のことなどよりも、より重要なことがあるのに、それを見逃している。
求められている地代428円/u・月の鑑定評価額は、不動産鑑定評価基準違反の鑑定評価で求められた数値である。
不動産鑑定評価基準違反で求められた地代を適正地代と認められる筈が無かろう。適正地代と云う方がどうかしている。
それ以外にも、大阪夢洲の地代を求めている４不動産鑑定業者の鑑定書には大きな間違いが幾つか存在している。地代鑑定評価としては４不動産鑑定業者の鑑定はいずれも失当の鑑定である。
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鑑定コラム2543)「夢洲地代関係で大阪毎日放送(MBS)に出演 2023年1月30日」
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鑑定コラム2575)「大阪夢洲地代鑑定の記事５件が上位に 令和5年4月1日アクセス統計」
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