○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

2757)　丸ビルの償却後還元利回り2.17％　丸ビル土地償却後還元利回りは1.97％(2024年3月)


1.丸ビル償却後還元利回り

　2024年3月の丸ビルの償却前総合還元利回りは、鑑定コラム2754)で2.51％と求められた。

　上記2.51％は、土地建物の複合不動産の償却前総合還元利回りである。償却前の利回りである。

　今回の鑑定コラムでは、丸ビルの償却後還元利回りを求める。

　丸ビルの2024年3月の総収入は18,805,710,451円≒188.06億円である。

　償却前必要諸経費率は総収入の0.275であった。

　償却前必要諸経費は、

              18,808,710,451円×0.275＝5,171,570,374円≒51.72億円
である。

　建物価格は516億円である。

　経済的残存耐用年数は28年である。

　建物減価償却額は、
            516億円÷28年＝18.43億円
である。

　減価償却費を含めた必要諸経費は、
            51.72億円＋18.43億円＝70.15億円
である。

　丸ビルの減価償却後純収入は、
            188.06億円−70.15億円＝117.91億円
である。

　丸ビルの土地建物価格は、
            土地価格　　　4920億円
            建物の価格　　 516億円
              計          5436億円
である。

　丸ビルの減価償却後還元利回りは、
                117.91億円
              ──────　  ＝　0.021690　≒ 0.0217                
            　    5436億円
2.17％である。

２．丸ビルの償却後土地還元利回り・償却後建物還元利回り

　上記で求められた償却後還元利回りは、丸ビルというビルの利回りであって、丸ビルの土地、建物の個別の償却後還元利回りではない。

　丸ビルの土地、建物の個別償却後還元利回りはどれ程か。それを求める。

　土地の償却後還元利回りをXとする。

　建物の償却後還元利回りは、

　　　　　　　X＋償還基金率相当

とする。

　建物の経済的残存耐用年数は28年である。

　平均償却率は、
　　　　　　　1/28＝0.0357
3.57％である。

　この平均償却率を、償還基金率を求める利率に採用する。

　償還基金率を求める算式は、
                           r
               ───────────　                              
                     (1+r)のn乗−1
である。但し、r＝利率、n＝年である。

　上記算式のr＝0.0357、n＝28 代入すれば、償還基金率は、0.021と求められる。

　建物の還元利回りは、

　　　　　　　X＋0.021
である。

　土地建物価格と、総合還元利回りとの間には、下記の関係がある。

    土地価格×土地還元利回り＋建物価格×建物還元利回り
  ─────────────────────────　＝総合還元利回り
                    土地価格＋建物価格

　土地価格は4920億円である。建物価格は516億円である。

　総合償却後還元利回りは、2.17％である。

　上記の価格と割合を算式に代入すれば、
  　　　　　4920億円×X＋516億円×(X＋0.021)
     ─────────────────────　 　　　＝ 0.0217    
              4920億円　＋　516億円
である。

　上記算式を解けば、

　　　　　　X＝ 0.0197

1.97％である。土地償却後還元利回りは1.97％である。

　建物償却後還元利回りは、
　　　　　　0.0197＋0.021＝0.0407
4.07％である。

　まとめると下記である。

　　　　　　総合償却後還元利回り　　　　2.17％
　　　　　　土地償却後還元利回り　　　　1.97％
　　　　　　建物償却後還元利回り　　　　4.07％

余談
　2024年3月15日に一般社団法人神奈川県不動産鑑定士協会からの依頼で、講演『賃貸事業分析法と継続地代』についての講演を行った。その講演で、減価償却後必要諸経費、減価償却後純収益の重要性を話した。

　何故、重要かは各自考えられたい。

　答は、鑑定コラム2746)「「賃貸事業分析法と継続地代」神奈川県不動産鑑定士協会講演レジュメ」に記してある。同コラム掲載の講演レジュメを読まれたい。


　　鑑定コラム2123)「丸ビルの償却後総合還元利回りは1.91％、過剰流動性の危険信号(2020年3月)」

　　鑑定コラム2122)「丸ビルの賃料は坪当り62,910円(2020年3月)」

　　鑑定コラム2121)「丸の内地区のビル賃料はu当り11,667円(2020年3月)」

　　鑑定コラム1937)「丸ビルの土地還元利回り(償却後)は1.8％(2019年3月)」

　　鑑定コラム2754)「2024年3月　丸ビルの償却前還元利回りは2.51％　2023年3月は2.41％」

　　鑑定コラム2746)「「賃貸事業分析法と継続地代」神奈川県不動産鑑定士協会講演レジュメ」

　　鑑定コラム2758)「丸ビルの償却前還元利回りのグラフ　2024年」
　

▲

フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ