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2123)丸ビルの償却後総合還元利回りは1.91%、過剰流動性の危険信号(2020年3月)

 2020年(令和2年)3月の丸ビルの償却後総合還元利回りを求める。

 分析の仕方は、2017年2月に発売された『改訂増補 賃料<地代・家賃>評価の実際』(プログレス)のP431〜469に論述されている「丸ビルの還元利回りの分析方法と同じである。

@ 丸ビルの賃料

 丸ビルの2020年(令和2年)3月の賃料は、鑑定コラム2122)の分析により、u当り62,910円と分かった。

 丸ビルの賃貸面積は、22,218.95坪である。

 丸ビルの月額賃料は、

            62,916円×22,218.95坪=1,397,794,145円
である。

 年間賃料は、

            1,397,794,145円×12=16,773,529,740円
である。

C 敷金運用益

 丸ビルの敷金は、支払賃料の21ヶ月とする。

 運用利回りは0.5%とする。

 敷金運用益は、
           1,397,794,145円×21×0.005 = 146,768,385円
である。

D 丸ビルの総収入

     支払賃料       16,773,529,740円
          敷金運用益               146,768,385円
          共益費(支払賃料に含む)             0円
             計                 16,920,298,125円

E 必要諸経費

 減価償却費を経費に含めない必要諸経費率は、総収入の0.275とする。

 必要諸経費は、

               16,920,298,125円×0.275=4,653,081,984円
である。

F 丸ビルの純収益(償却前)

 丸ビルの償却前純収益は、

           16,920,298,125円−4,653,081,984円 = 12,267,216,141円
122.7億円である。

G 丸ビルの建物の再調達原価

 平成14年(2002年)建築の丸ビルの建築費は、581億円である。

 2020年3月の丸ビルの再調達原価は如何ほどになるであろうか。

 2020年3月の再調達原価は、次のごとく求める。

 国交省発表の東京の2019年1月〜12月のRC造の建設データは、次の通りでる。

      棟数     3,025棟
      延床面積   5,186,819u
      工事予定額    182,894,965万円

 上記データからu当り工事費は、

                 182,884,965万円
              ────────── = 35.26万円                    
                   5,186,819u
35.26万円である。

 丸ビルは、平成14年(2002年)に建設されている。国交省発表による平成14年(2002年)のRC造の東京の建築費は、

     平成14年(2002年)    u当り19.67万円
である。

 2002年から2020年3月までの東京RC造の建築費の変動率は、

                35.26
                   ────  = 1.793                              
                     19.67
1.793である。
     
 丸ビルの再調達原価は、

             581億円×1.793 ≒ 1042億円
1042億円である。

H 丸ビルの建物の減価修正

 丸ビルの再調達原価は、1042億円と求められた。

 この金額から、現在の丸ビルの建物価格を求めるための減価修正はどれ程であろうか。

 平成14年(2002年)に建築した。現在までの経過年数は、

             2020年−2002年=18年
18年である。

 丸ビルの建物の全経済的耐用年数は50年とする。

 経済的残存耐用年数は、

                  50年−18年=32年
32年である。

 経年の現在価値率は、

                     32
                 ────   = 0.64                                
                     50
0.64である。

 次の減価修正を行う。

     中古である       0.8
          経年減価修正            0.64
          その他                  1.0

          0.8×0.64×1.0=0.512
 現在価値率は、0.512である。

I 丸ビルの建物価格

 丸ビルの建物価格は、

              1042億円×0.512 ≒ 534億円
534億円である。

J 丸ビルの土地価格

 丸ビルの建っている土地は、国交省が発表する地価公示設定地であり、それは千代田5-2(千代田区丸の内2-4-1 住居表示)の当該地である。

 2020年1月1日現在のその公示価格は、 u当り3760万円である。

 この価格をそのまま土地価格として採用してもよいが、地価公示価格は比価格と収益価格とを勘案して求められている。

 通常は、比準価格が高く求められ、収益価格は安く求められている。

 それ故、比準価格と収益価格との均衡を考えて決定される。

 つまり、比準価格より少し安い価格が、地価公示価格として発表されている傾向がある。

 本件の地価公示価格にも、その傾向があるのでは無かろうかと私には思われる。

 公示価格の10%アップの価格修正を必要と判断する。

               3760万円÷0.9≒4178万円

 アベノミックスに伴う日本銀行の金融の超々緩和によって、市場にお金があふれているが、そのあふれている金は、株式と不動産に廻り、株価の高騰そして都心商業地の地価高騰を引き起こしている。

 この地価高騰による修正を20%アップとする。

                4178万円×1.2≒5014万円
 丸ビルの土地価格を、u当り5014万円と判断する。

 丸ビルの土地面積は、10,027uである。

              5014万円×10,027u=50,275,378万円
                                ≒5028億円

 丸ビルの土地価格は、

                    5028億円
である。

K 丸ビルの土地建物価格

 丸ビルの土地建物価格は、下記である。

            土地価格    5028億円
            建物価格     534億円  
              計      5562億円

L 丸ビルの償却前総合還元利回り

 丸ビルの償却前純収益は、122.7億円である。

 丸ビルの土地建物価格は、5562億円である。

 総合還元利回りは、

             純収益
        ─────────    = 総合還元利回り                    
          土地・建物の価格
の算式で求められる。

 算式に、純収益、土地・建物の価格の数値を代入すれば、丸ビルの総合還利回りは求められる。

 下記である。

 丸ビルの償却前総合還元利回りは、

 
                  122.7億円
                ──────  = 0.0221                             
                   5562億円
2.21%である。

M 丸ビルの減価償却後総合還元利回り

 丸ビルの減価償却後総合還元利回りを求める。

 丸ビルの減価償却費を経費に含めない必要諸経費は、

             16,920,298,125円×0.275=4,653,081,984≒46.53億円
である。

 これに建物の減価償却費を加算する。

 建物価格は、534億円である。

 残存経済的耐用年数は、32年である。

 減価償却費は、

              534億円
            ─────  ≒ 16.69億円                               
                32
16.69億円である。

 減価償却費を含めた必要諸経費は、

              46.53億円+16.69億円=63.22億円
である。

 丸ビルの総収入は、169.2億円である。

 純収益は、

              169.2億円−63.22億円 = 105.98億円
105.98億円である。

 丸ビルの土地・建物価格は、5562億円である。

 前記した総合還元利回りを求める算式に数値を入れれば、下記である。

               105.98億円
               ────── =0.0191                                
                 5562億円

 丸ビルの減価償却後総合還元利回りは、

                 1.91%
である。

N 総合還元利回りのまとめ

 丸ビルの2020年(令和2年)3月の総合還元利回りをまとめると、下記である。

          減価償却前還元利回り      2.21%
          減価償却後還元利回り      1.91%

 減価償却後還元利回りが2.0%を切る状態は、金融の過剰性流動性が限界に来ている状況を示す。平成バブルの時は、2.0%を切って平成バブルが発生た。経済の目に見えない自律調整機能が起動した。

 現在は黒田日銀の異次元の金融の超超超緩和政策が続いており、金余り現が引き続いている。しかしそれも無期限にいつまでも続くわけではない。

 過剰流動性の危険信号の状態にあるということに変わりは無い。

 丸ビルの総合還元利回りの分析推移をまとめて記せば、下記である。

                        償却前還元利回り       償却後還元利回り

   2015年3月 2.55% 2.28%    2016年3月 2.51% 2.23%    2017年3月 2.33% 2.04%    2018年3月 2.23% 1.93%    2019年3月 2.21% 1.93%    2020年3月 2.21% 1.91%

 上記分析の還元利回りは、一つのメルクマールとして使えるのではなかろかと私は思い、情報発信する。


  鑑定コラム1391)
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