2818) 「読まれたし 『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」の鑑定コラム2793)がアクセス5位に 令和7年1月1日アクセス統計
令和6年(2024年)10月1日〜令和6年(2024年)12月31日迄の3ヶ月間の鑑定コラムアクセス統計を調べて見た。
5位に、2024年10月23日にアップした「読まれたし 『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」の題の鑑定コラム2793)が入った。
内容は、不動産鑑定士の仕事に関するもので、不動産特定共同事業法（以下「不特法」とする。）に基づいて、小口化して事業出資する事業土地の適正価格を証明する事業者側が提出した不動産鑑定書の評価額が、当該土地の不動産市場の適正価格から著しく高く、甚だしく問題があると指摘記述している『日経不動産マーケット情報』2024年11月号掲載記事を紹介したコラム内容である。
不特法とは、出資額を小口化した不動産事業について、投資家から出資を募り、売買・賃貸などの運用を行い、その収益を投資家に分配する事業について定めた法律である。
同法第3条3項1号は、下記のごとく規程する。
「３(項 筆者記入) この法律において「不動産特定共同事業契約」とは、次に掲げる契約（予約を含む。）であって、契約（予約を含む。）の締結の態様、当事者の関係等を勘案して収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されていると認められる契約（予約を含む。）として政令で定めるものを除いたものをいう。
一(号 筆者記入) 各当事者が、出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者にその業務の執行を委任して不動産取引を営み、当該不動産取引から生ずる収益の分配を行うことを約する契約」
出資事業は不動産取引業であり、出資者は、出資事業の不動産取引から生じる収益の分配を配当として受け取るというものである。
例えば分かり易くいえば、賃貸ビルを共同出資して購入或いは建築した不動産の売却利益もしくはその賃貸ビルから得られる家賃を配当原資として出資額に応じて配当を受け取るという事業出資である。
土地賃貸事業の場合は、配当は地代相当ということになる。
ここで重要な事は、不特法による出資金の配当は、当該出資事業の不動産取引から生じる収益の分配金であるということである。
出資者の出資金を他の事業資金にするとか、出資金の配当に回すといういわゆる「ポンジシステム(ポンジスキーム)」は、不特法違反ということになる。
不特法に基づく事業の場合、出資額に応じて配当する配当原資は、出資額で購入或いは建築した不動産の売却利益もしくはその賃貸不動産の家賃・地代であるから、その事業対象の不動産の価格は非常に重要なものとなる。
その配当原資となる対象不動産価格が甚だしく不適正であっては、出資額に応じて配当を受け取る事が出資者は出来なくなる可能性が高くなってしまう。
そうなっては、不特法１条の目的に反する事になってしまう。
不特法１条は、事業参加者の損害防止、利益保護を下記のごとく規定する。
「第一条 この法律は、不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的とする。」
不特法は、国土交通省の管轄である。同省の地価調査課は、不動産鑑定業の監督担当課である。
不作為の作為対応をしていると、「地価調査課何をしているのか」という叱責がなされる事になろう。
『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事は、本来は会員制で有料会員で無ければ読めないが、本記事に限っては無料公開の記事となっている。下記アドレスで読むことが出来る。
https://nfm.nikkeibp.co.jp/atcl/news/21/00001/05703/
8位に、鑑定コラム2784)の「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」コラム記事が入った。
同一価格時点の同一土地の公租公課は、その土地価格を誰が鑑定評価しようが、同じである。異なる方がどうかしている。
それを違うという不動産鑑定士がいる。云われなければ分からない不動産鑑定士が、悲しい事にゾロゾロいる。
日本全国の地価公示価格Ａ鑑定、Ｂ鑑定の収益価格を分析検討することは、私には時間的制限もあり、困難である。
下記条件をつけて分析する事にした。
商業地等の公示番号5-＊の公示地とする。
都道府県の行政順位として発表されている上位の都市２市とする。
特別区の場合、その区の行政順位の高位の２区と１市とする。
分析検討数が１つと少ない場合は、区市を１つ増やす。但し不必要と判断された場合には行わない。
そうした条件によって分析した結果、北海道から沖縄までの1648件の調査件数の内、不一致件数は805件で、不一致率は0.488である。
ほぼ半分の地価公示のＡ鑑定、Ｂ鑑定の公示地の土地公租公課が違っているのである。
3位に、「火野正平自転車のこころ旅」の鑑定コラム820)が入った。
火野正平は、2024年11月14日に亡くなった。75歳であった。
最近は、NHKの「火野正平自転車のこころ旅」のテレビ放送を観ていなかったが、思い出の多い番組であった。
2024年10月19日発表の鑑定コラム2792)「大井ダムは築後100年になる ダムの経済的耐用年数は何年か」で、大井ダムの堰堤上を、高度恐怖症の火野正平が怖さを紛らわすために、「ジンジロゲーヤ ジンジロゲー」という訳の分からない歌を唄いながら、恐る恐る堰堤を渡る火野正平の自転車の旅について記した。
まさか11月に亡くなるとは思ってもいなかった。火野正平の訃報は悲しい。
個別の企業について鑑定コラムで取り上げる事はあまり多く無いが、ネットで商品を購入すると、我が家への商品配達は佐川急便が多い。
であるからという訳ではないが、佐川急便に頼んだ札幌への航空便による鑑定書の送付の見事さを鑑定コラム2339)に「見事なり 佐川急便の航空便配達」と記した。2021年12月26日に発表した記事である。このコラム記事が3年経って10位に入った。
3年後に10位に入るとは、何故だろう。何があったのであろうか。
令和7年1月1日のアクセス統計一覧は下記である。
1位 鑑定コラム1751「住宅ローン金利の推移」 2位 鑑定コラム1519)「ゴルフ場の地代は年間u211円」 3位 鑑定コラム820)「火野正平自転車のこころ旅」 4位 鑑定コラム380)「国内の森林を所有する民間企業ベスト４」 5位 鑑定コラム2793)「読まれたし 『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」
6位 鑑定コラム1575)「県庁所在都市の市内総生産」 7位 鑑定コラム187）「土地使用貸借の価格は更地価格の20％にもなるのか」 8位 鑑定コラム2784)「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」 9位 鑑定コラム529) 「 RC造マンションのコンクリート使用量」 10位 鑑定コラム2339)「見事なり 佐川急便の航空便配達」
11位 鑑定コラム2198)「年賦償還率＝利率＋償還基金率」 12位 鑑定コラム174) 「ゴルフ場の固定資産税は高すぎる」 13位 鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」 14位 鑑定コラム293)「売上高の28％がホテルの賃料という鑑定書」 15位 鑑定コラム337) 「経済的耐用年数とは」
16位 鑑定コラム1001) 「全国主要都市・観光地の客室稼働率(24年9月直前1年間)」 17位 鑑定コラム18)「店舗売上高と家賃割合」 18位 鑑定コラム225) 「ゴルフ場の地代は年間平方米100〜200円」 19位 鑑定コラム2787) 「木造住宅の経済的平均耐用年数は38.7年 2023年住団連調査」 20位 鑑定コラム1879)「地方自治法の「適正な対価」とは」