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2784)　地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる


不動産鑑定士

桐蔭横浜大学法学部客員教授

田原拓治


１．はじめに

　地価公示価格の公開鑑定書のＡ鑑定、Ｂ鑑定の収益還元法における土地公租公課は同額であるべきであるが、何故か異なる鑑定が多すぎる。そのことについて述べる。

２．地価公示価格とは

　国土交通省は、地価公示法に基づき、選定した標準地(地価公示地)の1月1日時点の適正な土地価格を毎年調査し、毎年3月20日頃に発表している。地価公示価格と呼ばれるものである。

　それは、適正な土地価格を公表することによって、土地取引の指標となり、又、公共事業の土地買収が適正価格で行われることに資するためである。そうして利用されることによって、適正な土地価格の形成に寄与するためである。

　令和6年の地価公示地点は全国で26,000地点である。

　選定されている公示地の地価公示価格は、２人の不動産鑑定士によって鑑定評価され、2つの不動産鑑定評価額から、国土交通省の委員会の一つである土地鑑定委員会が鑑定評価額を決定し、3月末に発表される。

　2人の不動産鑑定士の鑑定評価額は、土地取引事例比較法と収益還元法の２手法で、公示地の土地鑑定評価額を求める。

　画地規模の大きい場合には、収益還元法に代えて、開発法による価格が求められる。

　取引事例比較法は、公示地周辺の土地取引事例と比較して求める手法である。

　収益還元法は、公示地の土地上に、最有効使用の賃貸建物を想定して、その賃料総収入から必要諸経費を控除して求めた純収益を還元利回りで除して収益価格を求める手法である。

３．土地公租公課の使用される個所

　令和2年頃より地価公示価格の鑑定書が公開されるようになった。

　公開されている公示価格鑑定書の先にあるのをＡ鑑定書、後にあるのをＢ鑑定書と呼んでいる。 本件でもその様に扱う。

　商業地及び住宅地の賃料(家賃)収益性が期待される地価公示地においては、収益還元法による収益価格が求められる。

　収益還元法の必要諸経費は、維持管理費、修繕費等であるが、その中に土地建物の固定資産税、都市計画税と呼ばれる公租公課がある。

４．同一時点で同一土地の土地公租公課は同じである

　公示地上に想定する新築建物は、評価する不動産鑑定士が想定するため、規模、構造、建築費が異なることから建物の公租公課そして維持管理費、修繕費、火災保険料が異なることは止むを得ない。

　土地は同じ土地を、同一時点の価格を求めるのであるから、課税される公租公課が異なることは無い。

　土地評価する不動産鑑定士によって、同一時点でその土地の公租公課が異なる事はあり得ない。同じ公租公課額である。

５．地価公示収益価格使用の土地公租公課は前年1月1日時点の課税標準価格によって求めるものである

　例えば、令和7年1月1日の地価公示価格を求める為に、令和6年12月に土地鑑定評価している場合、価格時点の令和7年1月1日は、令和6年度に属する時点である事から、その土地の課税標準価格は令和6年1月1日時点の価格で算定されるものである。

　令和7年1月1日時点で求められた鑑定評価額で算出されるものでは無い。

　当該公示地の土地課税証明を区市役所・町村役場の税務課で取得した場合、そこに記されている土地公租公課は、平成6年1月1日時点の課税標準額より求められたものである。既にここで結論が出ている。

６．令和6年地価公示価格のＡ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課の異なる割合

　@　分析条件

　地価公示価格で収益還元法による収益価格が求められているのは、前記したごとく商業地及び住宅地の賃料(家賃)収益性が期待される地価公示地においてである。

　日本全国の地価公示価格Ａ鑑定、Ｂ鑑定の収益価格を分析検討することは、私には時間的制限もあり、困難である。

　下記条件をつけて分析する事にした。

　商業地等の公示番号5-＊の公示地とする。
　都道府県の行政順位として発表されている上位の都市２市とする。
　特別区の場合、その区の行政順位の高位の２区と１市とする。
　分析検討数が１つと少ない場合は、区市を１つ増やす。但し不必要と判断された場合には行わない。

　A　分析結果一覧

　上記条件に従い、令和6年の地価公示価格の商業地等公示地番号５−＊の収益価格のＡ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課の金額と、金額の異なる公示地を分析すると下記である。

　100円の開差も金額の違いである事に変わりは無いことから、異なっているとカウントする。


都道府県 区市 件数 a 税額異なる件数 b 割合 b/a
北海道 札幌市中央区 33 20 0.606
  札幌市北区 19 14 0.875
  函館市 23 11 0.478
青森県 青森市 20 15 0.750
  弘前市 8 5 0.625
岩手県 盛岡市 18 15 0.833
  宮古市 1 1 1.000
宮城県 仙台市青葉区 49 6 0.122
  仙台市宮城野区 12 7 0.583
  石巻市 10 6 0.600
秋田県 秋田市 19 11 0.579
  横手市 3 3 1.000
山形県 山形市 17 14 0.824
  米沢市 3 1 0.333
福島県 福島市 17 8 0.471
  会津若松市 7 4 0.571
茨城県 水戸市 18 4 0.222
  日立市 7 4 0.571
栃木県 宇都宮市 34 20 0.588
  足利市 5 5 1.000
群馬県 前橋市 21 8 0.381
  高崎市 21 10 0.476
埼玉県 さいたま市さいたま西区 1 0 0.000
  さいたま市さいたま北区 3 0 0.000
  さいたま市さいたま大宮区 16 1 0.063
  川越市 12 5 0.417
千葉県 千葉市中央区 22 4 0.182
  千葉市花見川区 2 1 0.500
  銚子市 3 2 0.667
東京都 千代田区 53 24 0.453
  中央区 55 13 0.236
  八王子市 18 16 0.889
神奈川県 鶴見区 14 11 0.786
  神奈川区 12 8 0.667
  横須賀市 16 9 0.563
新潟県 新潟市東区 1 1 1.000
  新潟市北区 3 3 1.000
  新潟市中央区 18 17 0.944
  長岡市 7 4 0.571
富山県 富山市 29 20 0.690
  高岡市 10 4 0.400
石川県 金沢市 28 6 0.214
  七尾市 2 0 0.000
福井県 福井市 16 5 0.313
  敦賀市 2 0 0.000
山梨県 甲府市 20 13 0.650
  富士吉田市 4 3 0.750
長野県 長野市 24 17 0.708
  松本市 18 9 0.500
岐阜県 岐阜市 31 9 0.290
  大垣市 12 1 0.083
静岡県 静岡市葵区 20 15 0.750
  静岡市駿河区 8 4 0.500
  沼津市 12 8 0.667
愛知県 名古屋市千種区 23 16 0.695
  名古屋市東区 14 12 0.857
  豊橋市 21 12 0.571
三重県 津市 21 0 0.000
  四日市市 28 0 0.000
滋賀県 大津市 21 12 0.571
  彦根市 10 3 0.300
京都府 京都市北区 6 0 0.000
  京都市上京区 5 0 0.000
  福知山市 5 1 0.200
大阪府 大阪市都島区 3 0 0.000
  大阪市福島区 8 1 0.125
  岸和田市 7 0 0.000
兵庫県 神戸市東灘区 6 0 0.000
  神戸市灘区 4 0 0.000
  姫路市 28 14 0.500
奈良県 奈良市 16 4 0.250
  大和高田市 4 1 0.250
和歌山県 和歌山市 28 21 0.750
  海南市 3 3 1.000
鳥取県 鳥取市 12 11 0.917
  米子市 7 7 1.000
島根県 松江市 11 5 0.455
  浜田市 1 0 0.000
岡山県 岡山市北区 32 20 0.625
  岡山市中区 5 4 0.800
  倉敷市 23 18 0.783
広島県 広島市中区 30 23 0.767
  広島市東区 6 5 0.833
  呉市 17 11 0.647
山口県 下関市 22 3 0.136
  宇部市 6 0 0.000
徳島県 徳島市 16 0 0.000
  鳴門市 2 0 0.000
香川県 高松市 26 0 0.000
  丸亀市 4 0 0.000
愛媛県 松山市 35 24 0.686
  今治市 6 3 0.500
高知県 高知市 18 0 0.000
  安芸市 1 0 0.000
  南国市 2 0 0.000
福岡県 福岡市東区 8 7 0.875
  福岡市博多区 24 23 0.958
  大牟田市 6 0 0.000
佐賀県 佐賀市 14 12 0.857
  唐津市 1 1 1.000
  鳥栖市 4 2 0.500
長崎県 長崎市 21 13 0.619
  佐世保市 16 10 0.625
熊本県 熊本市中央区 24 21 0.875
  熊本市東区 6 6 1.000
  八代市 4 2 0.500
大分県 大分市 37 19 0.514
  別府市 13 6 0.483
宮崎県 宮崎市 19 10 0.526
  都城市 2 1 0.500
鹿児島県 鹿児島市 25 3 0.120
  鹿屋市 1 1 1.000
沖縄県 那覇市 19 6 0.316
  宜野湾市 7 3 0.429
  計 1648 805 0.488

７．分析結果より

　@ Ａ鑑定とＢ鑑定の土地公租公課が異なっている件数と割合

　令和6年地価公示地番号５−＊の公示地の内の分析件数1651件の内、Ａ鑑定とＢ鑑定の土地公租公課が異なっているのは797件であった。

　割合は0.483である。甚だ多い。

　A　土地公租公課が一致する驚くべき県・市

　　イ、土地公租公課が一致の県

　Ａ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課が一致している地価公示の県は、
　　　　　　　　　三重県
                  徳島県
                  香川県
　　　　　　　　　高知県
の４県である。

　鑑定評価の知識がしっかりと身につけている優れた不動産鑑定士のいる県と判断出来る。識見の高い県不動産鑑定士会会長、地価公示担当の幹事の方々そして担当不動産鑑定士の方々である。

　　ロ、５件以上の公示地で土地公租公課が一致する市

　公示地5件以上ある都市で、Ａ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課が一致している地価公示の市は、上記イの4県に所在する市を除いては、
　　　　　　　　　京都市
                  岸和田市
                  神戸市
　　　　　　　　　宇部市
　　　　　　　　　大牟田市
の5市である。

　５市の担当の幹事及び不動産鑑定士の方々は、鑑定評価の知識がしっかりと身につけている優れた不動産鑑定士の方々である。

　さいたま市及び大阪市ではそれぞれ１件、それも100円と200円の違いのものがあり、一致する市には入らなかった。甚だ残念である。

　B　何故Ａ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課が異なるのか

　地価公示価格は公的評価であり、本来はそれぞれの各区市役所・町村役場の税務課から公用使用として地価公示地の土地公租公課の課税証明を発行してもらい、その金額で鑑定評価すべきである。

　そうすれば、土地の公租公課がＡ鑑定、Ｂ鑑定で異なる事は無い。

　しかし、個人情報保護法によってそれが制限されていることもあり、不動産鑑定士が算定基準に従って求めている。

　地価公示価格の鑑定書は、コンピュータソフトでシステム化され、数値を打ち込めば、自動計算され、価格が求められる様になっている。

　固定資産税課税標準価格は、地価公示価格の70％であり、それに所要の修正があれば、それを行い、税率(固定資産税1.3％、都市計画税0.4％)を乗ずれば求められる。

　固定資産税の計算基礎となるのは、土地価格である。

　先の述べたごとく、令和7年の地価公示価格は令和7年1月1日時点の価格である。

　この時の収益価格を求めるとすると、その土地固定資産税は、令和7年1月1日は令和6年度に属していることから、令和6年1月1日の土地価格で算出しなければ、論理の正当性は無い。

　令和6年1月1日の地価公示価格は既に発表されている。

　同じごとく令和6年1月1日の地価公示価格の場合、令和6年1月1日は令和5年度に属している事から、令和5年1月1日の土地価格から算出しなければならない。令和5年1月1日の地価公示価格は既に発表されている。

　その価格をベースにして、上記述べたごとくの所要の修正をして計算すれば、Ａ鑑定、Ｂ鑑定の土地固定資産税は異なって算出されるハズが無い。

　ひょつとすると、令和6年1月1日の地価公示価格の収益価格の土地公租公課を求める場合、令和5年1月1日の価格でなく、令和6年1月1日の求めようとしている価格時点の比準価格等をパソコンに入力して、収益価格の土地固定資産税を求めているのでは無かろうか。

　もしそうであれば、Ａ鑑定、Ｂ鑑定の令和6年1月1日時点の鑑定評価額は異なることから、土地公租公課は異なって求められることになる。

　この求め方は、前記したごとく論理的に間違っており失当である。

　地価公示価格計算ソフトにも絡んで来るかも知れないが、いずれにしろ、同一土地の同一時点で、土地公租公課が評価する人によって異なるという事はあり得ないことであり、土地公租公課同額で地価公示価格の評価をして欲しい。

８．分析データ一覧

　47都道府県の分析したＡ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課分析一覧は別紙として、十数回に分けて掲載する。

私の数値の転記ミス及び数値の打ち込みミスで誤っておれば、ご連絡下さい。訂正します。

　今回は、
　　　　　　別紙　８ 茨城県　
　　　　　　別紙２７ 大阪府　
　　　　　　別紙３１ 鳥取県
　 の分析データを添付する。


別紙８ 茨城県 令和6年地価公示価格    
市 公示地番号 Ａ鑑定土地公租公課 円 Ｂ鑑定土地公租公課 円 同額で無い
水戸市 水戸５−１ 25400 25400  
  水戸５−２ 33400 33400  
  水戸５−３ 29700 29700  
  水戸５−４ 481400 481400  
  水戸５−５ 107800 108000 ×
  水戸５−６ 429900 429900  
  水戸５−７ 8411000 8411000  
  水戸５−８ 291300 291300  
  水戸５−９ 75400 75400  
  水戸５−１０ 217400 217900 ×
  水戸５−１１ 381300 380700 ×
  水戸５−１２ 197300 197300  
  水戸５−１３ 251700 251700  
  水戸５−１４ 402000 402000  
  水戸５−１５ 570900 570900  
  水戸５−１６ 720900 720900  
  水戸５−１７ 168800 168800  
  水戸５−301 1513400 1520500 ×
日立市 日立５−１ 87800 87800  
  日立５−２ 253000 252600 ×
  日立５−３ 214700 215900 ×
  日立５−４ 337700 338400 ×
  日立５−５ 127500 127300 ×
  日立５−６ 801200 801200  
  日立５−７ 274000 274000  



別紙２７ 大阪府 令和6年地価公示価格    
市 公示地番号 Ａ鑑定土地公租公課 円 Ｂ鑑定土地公租公課 円 同額で無い
大阪市 都島５−１ 1423600 1423600  
  都島５−２ 374800 374800  
  都島５−３ 3540700 3540700  
  福島５−１ 252000 252000  
  福島５−２ 755300 755300  
  福島５−３ 1408600 1408600  
  福島５−４ 1333500 1333500  
  福島５−５ 475100 475100  
  福島５−６ 359200 359100 ×
  福島５−７ 689900 689900  
  福島５−８ 215400 215400  
岸和田市 岸和田５−１ 866900 866900  
  岸和田５−２ 36900 36900  
  岸和田５−３ 55000 55000  
  岸和田５−４ 219900 219900  
  岸和田５−５ 288500 288500  
  岸和田５−６ 1776700 1776700  
  岸和田５−７ 125800 125800  



別紙３１ 鳥取県 令和6年地価公示価格    
市 公示地番号 Ａ鑑定土地公租公課 円 Ｂ鑑定土地公租公課 円 同額で無い
鳥取市 鳥取５−１ 40600 42600 ×
  鳥取５−２ 74800 74800  
  鳥取５−３ 93500 96800 ×
  鳥取５−４ 99750 99800 ×
  鳥取５−５ 122200 120000 ×
  鳥取５−６ 184600 185000 ×
  鳥取５−７ 936000 935000 ×
  鳥取５−８ 329690 328700 ×
  鳥取５−９ 596000 595000 ×
  鳥取５−１０ 306830 308000 ×
  鳥取５−１３ 47400 48570 ×
  鳥取５−301 278000 277500 ×
米子市 米子５−１ 598500 583000 ×
  米子５−２ 22400 23400 ×
  米子５−３ 272600 273000 ×
  米子５−４ 47040 47000 ×
  米子５−５ 608700 610000 ×
  米子５−７ 196580 198100 ×
  米子５−８ 62350 62700 ×


＊＊＊＊追記1　2024年10月13日　和歌山県及び全国件数の間違い件数等を修正

　和歌山県の間違い件数を21件に修正、割合を0.750に修正する。それに伴い全国合計の間違い件数を796件に修正する。

＊＊＊＊追記2　2024年10月16日　大分県及び全国件数の間違い件数等を修正

　大分県別府市の間違い件数を6件に修正、割合を0.483に修正する。それに伴い全国合計の間違い件数を797件に修正する。割合を0.483に修正する。

＊＊＊＊追記3　2024年11月25日　神奈川件県・愛媛県及び全国件数の間違い件数等を修正

　神奈川県・愛媛県の間違い件数を修正する。それに伴い全国合計の間違い件数を801件に修正する。割合を0.485に修正する。

＊＊＊＊追記4　2024年12月3日　静岡県及び全国件数の間違い件数等を修正

　静岡県の間違い件数を修正する。それに伴い全国合計の間違い件数を802件に修正する。割合を0.486に修正する。

＊＊＊＊追記5　2024年12月27日　広島県、北海道。東京都の間違い件数等を修正

　それに伴い全国合計等を、下記のごとく修正する。
　　　　　　　　全国調査件数　　　　1648
　　　　　　　　不一致件数　　　　　 805
　　　　　　　　不一致率　　　　　　0.488
　　　

　　鑑定コラム2759)「６度目の警告　地価公示価格Ａ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課の金額は同一にせょ」

　　鑑定コラム2669)「自ら不動産鑑定評価を知らない事を自白していることになる」

　　鑑定コラム2785)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(2)　岩手県・埼玉県・富山県・徳島県・宮崎県」

　　鑑定コラム2788)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(3)　青森県・群馬県・長野県・三重県・沖縄県」

　　鑑定コラム2791)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(4)　秋田県・栃木県・石川県・和歌山県・長崎県」

　　鑑定コラム2799)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(5)　山形県・千葉県・奈良県・香川県・佐賀県」

　　鑑定コラム2801)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(6)　福島県・新潟県・兵庫県・島根県・大分県」

　　鑑定コラム2802)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(7)　神奈川県・岐阜県・福井県・愛媛県・熊本県」

　　鑑定コラム2803)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(8)　山梨県・滋賀県・山口県・高知県・鹿児島県」

　　鑑定コラム2806)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(9)　静岡県・京都府・岡山県」

　　鑑定コラム2809)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(10)　福岡県」

　　鑑定コラム2811)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(11)　愛知県」

　　鑑定コラム2812)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(12)　広島県」

　　鑑定コラム2813)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(13)　北海道」

　　鑑定コラム2818)「「読まれたし　『日経不動産マーケット情報』2024年11月号トピックスの記事」の鑑定コラム2793)がアクセス5位に　令和7年1月1日アクセス統計」


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