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449)京都嵐山の住宅地の還元利回りは4.4%

 京都嵐山まで行ったのであるから、その住宅地の還元利回りを求めてみる。
 4m道路に面する土地面積165u(50坪)とする。

 この土地に木造2階建の共同住宅を想定する。
 第一種低層住居専用地域であり、建蔽率50%、容積率80%の地域である。

 建築可能な建物面積は、
    165u×0.8=132u
である。1階66u、2階66uとする。3LDK、2戸のアパートを想定する。

 つまり次のアパートを想定する。

   土地面積    165u
   構造      木造2階建
   延べ床面積   132u
   戸数      3LDK 2戸

 建築工事費は、国土交通省発表の『建設統計月報』2008年4月号(財団法人建設物価調査会発行)によれば、京都の平成19年1月〜12月1年間の木造建物の統計データは次の通りである。
              戸数            8,146棟
              のべ床面積                 945,312u
              工事費予定額               15,588,744万円

 このデータより一棟当りの床面積は、
       945,312u÷8,146=116u
である。
 u当り建築工事費は、
       15,588,744万円÷945,312=16.490万円≒16.5万円
である。
 京都の木造の標準建築費をu当り16.5万円とする。
 この数値を採用し、次の要因修正を行う。
            ・共同住宅の建物である。   0.9
            ・設計監理費                  1.05

       16.5万円×0.9×1.05≒15.6万円

 建築工事費をu当り15.6万円とする。

 賃料は、阪急電鉄嵐山線沿のアパートの募集賃料に次のものがある。
   ・嵐山駅   徒歩11分  41u  1989年築  u当り1,340円
   ・松尾駅   徒歩10分  45u  1993年築  u当り1,740円
   ・松尾駅   徒歩10分  44u  1993年築  u当り1,820円

 これより、駅徒歩5分新築の面積66uのアパートの賃料を、u当り1,800円とする。

 礼金は6ヶ月、敷金は2ヶ月とする。
 共益費は支払い賃料に含まれているとする。
 運用利回りを1.5%とする。
 敷金の運用益は、
       1,800円×2ヶ月×0.015÷12≒5円
である。

 礼金の償却額は、期間2年として、
       1,800円×6ヶ月×0.5112÷12≒460円
である。

 支払賃料に対する運用償却額の割合は、
       (5円+460円)÷1,800円≒0.26
である。

 空室率は、はっきりと分からないがとりあえず10%とする。
 容積率は、
       132u÷165u=0.8
である。

 経年賃料修正率は無いものとして1.0とする。
 賃貸面積率は100%である。

 必要諸経費率は、減価償却費を考えなく、木造アパートであることを考え0.25とする。

 土地価格はu当り212,000円(坪当り70万円)とする。

 上記をまとめると、下記の通りである。
    土地単価        u当り212,000円
    建物工事単価   u当り156,000円
        建物価格         u当り156,000円
    償却修正率       156,000円/156,000円=1.0
    u当り支払賃料    1,800円/月
    共益費修正率          1.0
    運用償却額修正率   1.26
      空室率                0.90
    経年賃料修正率    1.0
    容積率               0.8
    賃貸面積率(レンタブル比)    1.0
    必要諸経費率     0.25

 上記条件を鑑定コラム19)の還元利回りの求め方の公式に代入する。

 還元利回りの求め方の公式は、再掲すると次のごとくである。

@ 標準粗利回りの公式
  標準粗利回り=
(u当り支払賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正率×経年賃料修正率×容積率×賃貸面積率)÷(土地単価+建物工事単価×容積率×償却修正率)

A 還元利回りの公式
  還元利回り=標準粗利回り×(1−必要諸経費率)

 前記条件を上記2つの公式に代入すれば、京都嵐山の住宅地の総合還元利回りは、
           4.4%
と求められる。


 上記で引用した鑑定コラム19)は、下記をクリックすれば見られます。
  鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」


  鑑定コラム448)「あんたはん もっと京都について勉強しなはれ」

  鑑定コラム594)「京都・建仁寺垣」

  鑑定コラム981)「「ホテルが良く取れましたね」と言う京都のタクシー運転手」

  鑑定コラム983)「京都の景気は良いのか、悪いのか」

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