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1282）不動産業の業況が少しおかしいぞ ４　 土地総研と野村アーバン

　DI値分析を見る。

　野村不動産アーバンネット株式会社(東京新宿区　社長宮島青史氏)が、平成26年10月7日に、平成26年10月1日時点の東京23区住宅地67地点の土地価格を発表した。

　それによると、直近3ヶ月間(平成26年7月1日〜10月1日) の地価変動率は、

                      ＋1.3％

である。直近1年間は、+4.0％である。

　ここで、

　　　　　業況が良い　＝　土地価格が上昇している
　　　　　業況は同じ　＝　土地価格は同じ
　　　　　業況が悪い　＝　土地価格は下落している

とみなして、野村不動産アーバンネット発表土地価格より、土地価格DI値を算出する。

　平成26年7月1日〜10月1日の間の地価変動の状況は、下記である。

           上昇    　　　　　30地点
           価格同じ          37地点
           下落　　 　　　 　0地点

　土地価格DI値を求めると、

               30−0
           ─────　×100　＝　44.8                               
                67

＋44.8である。

　過去の分析された土地価格DI値は、下記である。

 　　　 2012年 4月　　　　▲15.5
　　　　2012年 7月　　　　▲20.7
　　　　2012年10月　　　　▲8.6
　　　　2013年 1月　　　  　0.0
　　　　2013年 4月　　　   29.3
　　　　2013年 7月　　　   46.6
　　　　2013年10月　　　   15.5
        2014年 1月         41.4
        2014年 4月         22.4
        2014年 7月         20.7
        2014年10月         44.8

　2013年1月にDI値が0.0になった以後、野村不動産アーバンネット調査の土地価格から分析される土地価格DI値は、プラスである。

　一方、国土交通省の関係団体である一般財団法人土地総合研究所(東京港区　理事長藤田博隆氏　以下「土地総研」と呼ぶ)は、2014年11月19日に、平成26年10月分の『不動産業業況調査結果』を発表した。

　不動産流通業(住宅地)の業況DI値は、

                 −6.8

と発表した。マイナスのDI値となった。

　過去の不動産流通業(住宅地)の業況DI値は、下記である。

 　　　　　平成24年10月　　　　　−20.8
           平成25年1月            −5.3
           平成25年4月　　　　 　　16.4
           平成25年7月　　　　 　　12.5
           平成25年10月　　　　 　　2.4
           平成26年1月　　　　 　 　9.1
           平成26年4月　　　　 　 　6.7
           平成26年7月　　　　 　 　0.7
           平成26年10月　　　　　 −6.8

　プラスのDI値の状況から、0を切ってマイナスのDI値になるということは、業況は、ピークを過ぎて下降傾向に入ったということである。

　過去の不動産流通業(住宅地)の業況DI値の動きと、土地価格の動きとは、ほぼ連関している。

　このことから、土地価格はピークを過ぎて下落していると云うことを示す。

　土地総研のアンケート調査の結果では、土地価格はピークを過ぎて下落傾向になったことを示すが、野村不動産アーバンネットの土地価格調査では、半分近くの土地の価格が、3ヶ月で1.3％と僅かであるが上昇している。

　２つの調査から土地価格は、同じ方向を向いていなく、相反する方向を示す。

　この状況は、土地価格はせめぎ合いをしている状況と思われる。

　私は、土地総研の調査結果を重視し、現在の土地価格即ち土地価格のリートバブルは、ピークを過ぎたと判断する。


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　　鑑定コラム1423)「不動産流通業(住宅地)の業況DI値は2期連続マイナス」


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