鑑定コラム

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1364）丸の内のビル賃料5.4%の上昇(27年3月)

　三菱地所が2015年(平成27年)3月期の決算を発表した。
　その決算書の附属説明書(FACT BOOK　ファクトブック)によれば、三菱村と呼ばれる東京丸の内地区の平成27年3月期のビル賃料は、次のごとくの数値である。

　　　　　　延床面積　　　　　　　2,583千㎡　
            貸付有効面積　　　　　1,571千㎡
            事務所空室率            1.82%
            ビル賃貸売上高        202,784百万円

　三菱地所の丸の内地区のビル賃料の年間収入は、2027億円である。

　上記発表の数値より、下記算式で、賃料単価を求める。

　　　　　　　　　ビル賃貸売上高÷12
            ────────────────　                       
      　　　　  貸付有効面積×(１－空室率)

　2015年3月期の前記した数値を、上記式に代入して求めると、

             202,784,000,000÷12
          ───────────────                            
             1,571,000×(１－0.0182)


        ＝　10,956円/㎡

である。

　1年前の2014年3月の賃料は、㎡当り10,398円であった。

　1年間の賃料の変動率は、

                 10,956円
              ──────　 ＝　1.054                               
                 10,398円

5.4%の上昇であった。

　アベノミックスによって金融の超超緩和がなされ、リート業者が、リート物件の賃料の上昇を見越して都心商業地の賃貸ビル物件を買い漁り、商業地の地価上昇を引き起こしているが、丸の内地区のビル賃料はこれらに動意を示さず、ビル賃料の値上がりは、ここ2年無かった。

　しかし、やっと丸の内地区のビル賃料に、値上がりの波が届いてきた。
　1年間で5.4%のビル賃料の上昇は大きい。

　丸の内地区の空室率も1.82%と引き締まり、近年の最高賃料であった2011年(平成23年)の㎡当り11,738円に近づこうとしている。

　過去の丸の内地区のビル賃料は、下記である。

               2002年3月　　　　　㎡当り  10,447円
               2003年3月　　　　　㎡当り  10,570円
               2004年3月　　　　　㎡当り   9,979円
               2005年3月　　　　　㎡当り   8,968円
               2006年3月　　　　　㎡当り   9,502円


               2007年3月　　　　　㎡当り   9,845円
               2008年3月　　　　　㎡当り   9,791円
 　　　　　　　2009年3月　　　　　㎡当り  10,283円
　 　　　　　　2010年3月　　　　　㎡当り  10,542円
 　　　　　　　2011年3月　　　　　㎡当り  11,738円


 　　　　　　　2012年3月　　　　　㎡当り  10,467円
 　　　　　　　2013年3月　　　　　㎡当り  10,331円
 　　　　　　　2014年3月　　　　　㎡当り  10,398円
 　　　　　　　2015年3月　　　　　㎡当り  10,956円

　　鑑定コラム1218)「丸の内のビル賃料は底を脱したか」

　　鑑定コラム1106)「丸の内のビル賃料は土地価格と4年のタイムラグ」

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　　鑑定コラム1392)「丸ビルの賃料、還元利回りの分析を終えて」

　　鑑定コラム1522)「丸の内のビル賃料6.4%の上昇(28年3月)」

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