鑑定コラム

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1464）渋谷区の事務所賃料が大巾に値上りしている

　渋谷区内のある事務所賃料を鑑定評価した。

　賃料鑑定に伴い、事務所賃料がどれ程変動しているのかと思い、不動産情報・仲介会社の三鬼商事株式会社が発表している『オフイスデータ』の渋谷区の事務所賃料データを調べてみた。

　渋谷区の既存ビル事務所賃料は、驚くべき値上りをしている。

　三鬼商事株式会社発表の2015年1月より2016年2月までの賃料の変動は、下記である。単位坪当り円。

                2015年1月　　　18,179円
                2015年2月　　　18,498円
                2015年3月　　　18,574円
                2015年4月　　　18,638円
                2015年5月　　　18,611円
                2015年6月　　　18,805円
                2015年7月　　　18,947円
                2015年8月　　　19,237円
                2015年9月　　　19,372円
                2015年10月 　　19,292円
                2015年11月 　　19,297円
                2015年12月 　　19,762円
                2016年1月　　　19,747円
                2016年2月　　　19,812円

　2015年(平成27年)1月～2016年(平成28年)2月の14ヶ月間に、金額にして坪当り単価1,633円値上りしている。

　値上り率は、

　　　
　　　　　　　　　　19,812円　
                ──────　 ＝　1.090                             
                    18,179円

9.0％である。

　年率に換算すると7.7％の上昇である。

　事務所賃料7.7％の上昇がどれ程凄まじいかといえば、事務所賃料が6％上昇するには、土地価格が2倍になることが必要であり、7.7％の上昇は土地価格が2倍以上上昇することに相当するのである。

　土地価格が2倍になるには、日本経済の相当な上昇エネルギーが無ければなり得ない。
　簡単に土地価格は2倍にはならない。

　そうした知識を持って渋谷区内の事務所賃料の年率7.7％を見れば、その上昇率はただ事ではないと分かろう。

　なお、土地価格の上昇と賃料の上昇の関係については、鑑定コラム502)「地価上昇が家賃に与える影響」で、分析して述べており、そこで賃料6％の上昇は地価2倍の上昇と分析されている。

　渋谷区の過去の事務所賃料の変動推移を、三鬼商事株式会社が発表している『オフイスデータ』から分析すると、下記である。1月～12月までの各月発表賃料を単純平均して、各年の賃料を求める。計算は田原による。坪当り円。

              2004年　　　　　18,061円
              2005年　　　　　18,244円
              2006年　　　　　19,791円
              2007年　　　　　22,712円
              2008年　　　　　24,219円
              2009年　　　　　21,251円
              2010年　　　　　18,612円
              2011年　　　　　17,855円
              2012年　　　　　16,963円
              2013年　　　　　16,919円
              2014年　　　　　17,471円
              2015年　　　　　18,934円

　2015年の1月～2016年2月までの賃料推移は、前記した。

　事務所賃料は、2008年(平成20年)がピークで、2009年から大幅に下落する。

　これは、2008年9月にリーマン・ブラザーズが倒産し、日本経済が不況に突入する。そして同年の12月に、前期2兆円の史上最高の利益を出したトヨタ自動車が、今期赤字決算になると発表した。いわゆる「トヨタショック」と呼ばれる激震発表である。

　日本を代表する企業であるトヨタ自動車が、赤字になるほど日本経済は悪いのかと多くの企業経営者は知り、一斉に子会社の整理、支店・営業所の整理縮小を行った。

　それにより、事務所賃料は大巾に下落することになる。その結果が2009年の賃料の数値である。

　賃料の下落は、2013年(平成25年)まで続く。

　2012年12月26日に第二次安倍内閣が発足し、安倍内閣の政策である黒田日銀の超超金融緩和で、不動産に多額の金が流れ、土地価格が上昇する一方、事務所賃料も値上がりし始めた。

　この不動産価格の上昇をリートバブルと呼ぶ。

　渋谷区内の事務所賃料の上昇も、リートバブルの影響によるものである。

　　鑑定コラム502)「地価上昇が家賃に与える影響」

　　鑑定コラム1316)「渋谷の事務所賃料が年6％と値上り始めた」

　　鑑定コラム279)「事務所賃料の底は2006年1月か」

　　鑑定コラム538)「オフイスビル賃料のピークは2008年5月だった」

　　鑑定コラム493)「トヨタ2.2兆円利益からマイナス利益に激直下」

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