新幹線の窓外は、不破の関辺りに来ると雪が深く真っ白であった。
車内放送が入る。
「新幹線は、雪のため速度を落として走ります。京都駅には10分程度遅れて到着する予定です。」
窓外の雪は、米原を過ぎてしばらく目に入るが、それ以後は無い。
1月末の京都は、寒かった。
観光で京都に行ったのでない。急遽不動産鑑定の仕事が入り、2月10日迄に不動産鑑定して欲しいということになり、京都に向かったのである。
前日までに余所の鑑定事務所の鑑定書に対する意見書を書き上げ、原稿の段階で内容を、代理人弁護士を交え依頼者に説明し、翌日朝早く京都に向かった。
1万u程度の土地の現地案内は、寒さで体を震わせながら受け、地境等の確認をした。
依頼者との打合せも終わった。
余りの寒さに、折角治った風邪を、再び引きそうになり、風邪をぶり返しては大変と思いホテルに飛び込んだ。
ホテルに温泉があったので、温泉に飛び込んだ。
効能書きでは、泉温40.2度C、PH7.68であった。
アルカリ性ナトリウム温泉である。
体を充分温め、夕飯の腹ごしらえとホテルを出る。ホテルの近くの寿司店を探した。
寿司店があった。未だ客はいなかった。
一人カウンターに座り、京の酒熱燗1本を頼む。そして締め鯖の刺身を注文する。
握り寿司店90年と続く寿司店であった。
刺身も追加し、酒も日本酒の熱燗から赤霧島のお湯割りを呑みながら、店主から京都人気質をじっくりと聞かされて、ほろ酔い機嫌で店を出る。
締め鯖の刺身は旨かった。
＊＊＊＊追記 2018年2月19日 「京都右京区のマンションの還元利回りは3.0％」
１．はじめに
「1月末の京都は寒かった」の鑑定コラム記事を、2018年1月末に記した。
余りの寒さにホテルの温泉に飛び込み、寿司店に行き、しめ鯖の刺身を食べたが、そのしめ鯖の刺身は美味しかったという内容の記事である。
その記事を読んだ訪問者からは、そんなことを読みたくて鑑定コラムを訪れたのでは無いと強い叱声を浴びそうである。
それは当然である。
京都の仕事に関して調べたデータに基づいて、京都の不動産に関する情報を罪滅ぼしというわけでは無いが、一つ記す。
京都の賃貸マンションの還元利回りは、どれ程か。
京都と云っても広いことから、右京区に所在するマンションの還元利回りを求めることとする。
２．想定賃貸マンション
容積率200％、建蔽率60％の一種住居地域にあって、道路巾員6mに接する地積300uの土地とする。この土地を標準地と呼ぶ。
その土地に鉄筋コンクリート造3階建、延床面積540uの賃貸マンションを想定する。この建物を標準賃貸マンションと呼ぶ。
その賃貸マンションの還元利回りを推定することとする。
レンタブル比は、鑑定コラム1638）「賃貸マンションのレンタブル比」の記事に記載の平均数値0.867 とする。
レンタブル面積は、
540u×0.867＝468u
468u÷40＝11.7≒12
北区 258,500円
上京区 298,000円
左京区 234,000円
中京区 251,000円
東山区 215,000円
下京区 218,000円
南区 171,200円
右京区 175,500円
伏見区 148,600円
山科区 130,800円
西京区 194,200円
175,500円×300u＝52,650,000円
211,100円×1.05＝221,655円≒222,000円
222,000円×540u＝53,280,000円
土地価格 52,650,000円
建物価格 53,280,000円
計 105,930,000円
月額 u当り円
北区 63,400円 1,585円
上京区 71,110円 1,778円
左京区 64,400円 1,610円
中京区 89,800円 2,245円
東山区 73,900円 1,848円
下京区 87,600円 2,190円
南区 65,300円 1.633円
右京区 62,000円 1,550円
伏見区 59,900円 1,498円
山科区 58,000円 1,450円
西京区 59,800円 1,495円
年間実質賃料
粗利回り ＝─────────
土地・建物の価格
標準粗利回り＝
u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正×経年 賃料修正率×容積率×賃貸面積率 ───────────────────────────────── 土地単価＋建物工事費単価×容積率×償却修正率
貸マンション 0.35
1,550×2×0.005÷12＝1.29円/u
1.29円÷1,550円＝0.0008≒0.001
賃貸住宅空家 79,250戸
借家 453,300戸
79,250÷453,300＝0.1748≒0.175
不良空家 1.4万戸 普通・良質空家 4.3万戸
0.175×(4.3/5.7)＝0.132
マンション・アパート(非木造) 3.7万戸 戸建・長屋・木造 0.6万戸
0.132×(3.7/4.3)＝0.113
11.3％×0.8＝9.04％≒9.0％
建物延床面積÷土地面積＝容積率修正率
540u÷300u＝1.80
建物価格÷新築価格＝償却修正率
建物価格 u当り222,000円 新築価格 u当り222,000円
222,000÷222,000＝1.0
土地単価 175,500円/u
建物工事費 222,000円/u
建物価格 222,000円/円
建物償却修正率 1.0
支払賃料 1,550円/u
共益費修正率 1.0
運用償却額修正率 1.001
空室率 0.91
経年賃料修正率 1.0
容積率 1.80
賃貸面積率 0.867
必要諸経費率 0.35(減価償却費込み)
0.045977×(1-0.35)＝0.029885≒0.03
北区 2.7％
上京区 2.8％
左京区 2.8％
中京区 3.9％
東山区 3.3％
下京区 3.9％
南区 3.2％
右京区 3.0％
伏見区 3.0％
山科区 3.0％
西京区 2.8％
平均 3.1％
(鑑定コラム1742転載)