１．はじめに
倉敷の住宅地の還元利回りはどれ程であろうか。
前記鑑定コラム1755)で還元利回り、期待利回りの求め方について述べた。
その求め方に従って、倉敷の住宅の還元利回りを求めて見る。
具体的求め方は、鑑定コラム1742）「京都右京区のマンションの還元利回りは3.0％」で求めている。この求め方と同じ方法による。
２．想定賃貸マンション
容積率200％、建蔽率60％の一種住居地域にあって、道路巾員6mに接する地積300uの土地とする。この土地を標準地と呼ぶ。
その土地に鉄筋コンクリート造3階建、延床面積540uの賃貸マンションを想定する。この建物を標準賃貸マンションと呼ぶ。
その賃貸マンションの還元利回りを推定することとする。
レンタブル比は、鑑定コラム1638）「賃貸マンションのレンタブル比」の記事に記載の平均数値0.867 とする。
レンタブル面積は、
540u×0.867＝468u
468u÷40＝11.7≒12
| 地域 | 住宅地平均価格 円/u |
| 岡山市 | 57400 |
| 倉敷市 | 45800 |
| 津山市 | 19800 |
| 玉野市 | 34400 |
| 笠岡市 | 30100 |
| 井原市 | 31700 |
| 総社市 | 31700 |
| 高梁市 | 30200 |
| 新見市 | 33900 |
| 備前市 | 25600 |
| 赤磐市 | 19800 |
| 真庭市 | 20300 |
| 美作市 | 21800 |
| 浅口市 | 31600 |
| 和気町 | 15800 |
| 早島町 | 50400 |
| 里庄町 | 36800 |
| 矢掛町 | 19600 |
| 鏡野町 | 13500 |
| 勝央町 | 29100 |
| 吉備中央町 | 5600 |
u当り 45,800円
222,300円×1.05＝233,415円≒233,000円
岡山市北区 u1,288円
岡山市中区 u1,083円
岡山市東区 u1,100円
岡山市南区 u1,160円
平均 u1,158円
年間実質賃料
粗利回り ＝─────────
土地・建物の価格
還元利回り ＝ 粗利回り × （1−必要諸経費率）
標準粗利回り＝
u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正×経年 賃料修正率×容積率×賃貸面積率 ───────────────────────────────── 土地単価＋建物工事費単価×容積率×償却修正率
貸マンション 0.35
1,145×2×0.005÷12＝0.95円/u
0.95円÷1,145円＝0.0008≒0.001
賃貸住宅空家 12,130戸
借家 76,610戸
12,130÷76,610＝≒0.158
0.158×0.5≒0.08
建物延床面積÷土地面積＝容積率修正率
540u÷300u＝1.80
建物価格÷新築価格＝償却修正率
建物価格 u当り233,000円 新築価格 u当り233,000円
233,000÷233,000＝1.0
土地単価 45,800円/u
建物工事費 233,000円/u
建物価格 233,000円/円
建物償却修正率 1.0
支払賃料 1,145円/u
共益費修正率 1.0
運用償却額修正率 1.001
空室率 0.92
経年賃料修正率 1.0
容積率 1.80
賃貸面積率 0.867
必要諸経費率 0.35(減価償却費込み)
0.042448×(1-0.35)＝0.027591≒0.028
2.7％