○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

1991) レオパレス ホテル等所有不動産売却

 株式会社レオパレス21は、ホテル等の所有不動産を売却し、譲渡益7,858百万円を手にした。

 2019年10月4日付けのレオパレス21のホームページのプレスリリースによれば、レオパレス21は、下記の不動産を売却した。

 (ホテル)
 ・ホテルレオパレス札幌 
   札幌市中央区南二条西8丁目6-1 
      土地  2,274.81u
      建物  14,055.24u

 ・ホテルレオパレス仙台     仙台市宮城野区榴岡4-6-28  土地  1,633.15u 建物  6,596.15u
 ・ホテルレオパレス博多     福岡市博多区博多駅東2-5-33  土地  1,459.77u 建物  9,248.46u

 ホテル3棟の譲渡価格は、16,000百万円である。
 ホテル3棟の譲渡益は、5,285百万円である。

 (賃貸住宅等)
 賃貸用住宅及びオフィス     合計15棟
 譲渡価額          14,500百万円
 譲渡益            2,573百万円

 賃貸住宅等の所在、規模等の公表はない。

 ホテル3棟の建物面積の合計は、29,899.85uである。

 ホテル売却価格の建物面積u当り価格は、

                  16,000,000,000円
               ────────── = 535,120円                    
                     29,899.85u

u当り535,120円である。坪当り換算価格は、

                535,120円×3.30578≒1,770,000円

177万円である。ホテルの所在は、札幌、仙台、福岡である。地域の散らばり状況から、全国平均と捉えても良い。

 この価格は、ビジネスホテルの鑑定評価をする時の1つの価格指標になるのでは無かろうか。

 もう1つのデータ指標を求める。

 国土交通省が発表している着工建物建築費の統計データによれば、平成30年のRC造の宿泊施設の建設データは、下記である。RC造宿泊施設をホテルとみなす。

          建設棟数     490棟
          延べ床面積    847,293u
     工事費予定額     25,982,967万円

 u当り建築工事費は、

                    25,982,967万円
                 ───────── = 30.66万円                    
                      847,293u

である。

 坪当り換算価格は、

          30.66万円×3.30578≒101万円

101万円である。

 レオパレス21の売却した3つのホテルの平均売却価格は、坪当り177万円である。

 この価格の、全国平均のRC造ホテルの建築費に対する割合は、

                  177万円
              ───────=1.75                                  
                  101万円

1.75倍である。

 RC造ホテル建築費の1.75倍が、ビジネスホテルの土地建物の価格と云えそうである。これもホテル価格の1つの指標になるのでは無かろうか。

 まさか、ホテルの価格は、土地価格、建物価格を加算すれば求められると、不動産価格査定のプロである不動産鑑定士は思っていないと思うが、土地建物価格を加算した積算価格でホテルを購入する人は、まずいない。そんな価格で購入したら、大損し、購入後馬鹿をみる。

 ホテルの価格は、売上高あっての価格である。売上高が最も重視されて購入価格が決まる。

 レオパレスの3つのホテルは、売買された価格であることから、それはホテル事業のプロが目利きして購入したことであるから、市場価格である。

 それを前提にして分析した上記分析数値は、発表されていない売上高の要素を折り込んだ市場性を充分反映している数値である。それ故に、ビジネスホテルの不動産鑑定評価の価格の指標になるのではなかろうかと私は云っているのである。

 レオバレス21が売却したホテルの価格からの、データ分析化はここまでにして、レオバレス21は、所有不動産の売却で、78.58億円の資金を得た。

 この資金は、建築基準法違反のサブリースアパートの修繕費及び経営の運転資金に回されることであろう。


  鑑定コラム1981)
「 レオパレスのサブリース利鞘は20%か」

  鑑定コラム1903)「 レオパレスの受注高が激減している」

  鑑定コラム1713)「 不動産業売上高2位は飯田グループホールディングス 」

  鑑定コラム1996)「 レオパレス入居率79.49% ついに80%を切った 」


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ