不動産鑑定評価を学生に教えているある大学で、不動産の鑑定評価を学んだ学生を社会人として送り出すに、不動産の還元利回りの求め方を知らずに卒業させる訳には行かないと、1つのレポート課題を出した。下記である。
(レポート課題)
「RC造6階建賃貸事務所ビルがある。
その土地価格は1,400,000,000円、建物価格は700,000,000円である。
年間の賃貸総収入は90,000,000円、必要諸経費は58,000,000円(減価償却費含む)である。建物の経済的耐用年数は40年とする。平均建物償却率は2.5％(1/40)であるから、利率2.5％期間40年の償還基金率は0.0148とする。
この賃貸事務所ビルの総合還元利回り、土地還元利回り、建物還元利回りを求めよ。」
還元利回りは、国土交通省が決めてくれるものでは無い。
土地の還元利回りは何パーセントと決まっているものではない。
不動産鑑定の為に、誰かが還元利回りを親切にも提供してくれるものではない。不動産鑑定士が鑑定評価する度に、個々別々に求め決定しなければならない。
還元利回りは、当該不動産が属する地域の土地価格、取引される賃料水準の地域性と、そして当該建物の建築年数等の個別性、そして契約内容の個別性を反映して形成されるものであり、各不動産ごとに還元利回りは異なって形成されてしかるべきものである。
本鑑定コラムを訪れられた不動産鑑定士の方々、ものは試し、上記課題に挑戦され、各還元利回りを求められてみたら。
課題では要求していないが、各還元利回りの償却前還元利回りをも求めて見たら如何でしょうか。
鑑定コラム405)「ある大学の不動産鑑定の1つのレポート課題」
鑑定コラム733)「還元利回りを求めるある大学の期末試験課題」
鑑定コラム459)「ある大学の不動産鑑定のDCF法のレポート課題」
鑑定コラム858)「保証金についてのある大学の期末試験」
鑑定コラム2065)「2020年銀座山野楽器店公示地の土地還元利回りは2.5％(償却後)」
鑑定コラム2073)「新型コロナウイルス感染者・6週間後 2020年4月16日8574人」
鑑定コラム2077)「新型コロナウイルス感染者・7週間後 2020年4月23日11867人」
鑑定コラム2086)「現在はどういう時期なのか(地価と国内総生産)」
▲