大学の1月末から2月の初めは、学期末試験の答案採点或いは課題レポートの採点で大忙しである。学生にとって単位が取れて進級出来るか、或いは単位が足りなくて卒業できるかどうか心配になる時である。
ある大学の不動産鑑定評価の講義の期末試験の課題として、不動産の還元利回りを求める問題が出題された。
不動産の還元利回りは、当該不動産が属する地域の土地価格、取引される賃料水準の地域性と、そして当該建物の建築年数等の個別性、そして契約内容の個別性を反映して形成されるものであり、各不動産ごとに還元利回りは異なって形成されてしかるべきものである。
還元利回りを求める課題として、下記の問題が出された。
現役の不動産鑑定士の方々、挑戦して、課題の還元利回りはいかほどであるのか求めてみてみたら。
(課題)
不動産の還元利回りは、
粗利回り×(1-必要諸経費率)＝還元利回り
で求められる。
そして、粗利回りの求め方の算式は下記である。
粗利回り
u当り賃料×12×共益費修正率×運用償却額修正率×空室率修正
×経年賃料修正率×容積率×賃貸面積率
＝─────────────────────────
土地単価＋建物工事費単価×容積率×償却修正率
土地価格 u当り 700,000円(注1)
建物工事費 u当り 220,000円
建物価格 u当り 100,000円
u当り賃料 2,500円(注2)
共益費 u当り 500円(注3)
運用償却額修正率 1.02
空室率修正 0.90
経年賃料修正率 1.0
必要諸経費率 0.35(注4)
共益費修正率 A
容積率 B
賃貸面積率 C
償却修正率 D