○鑑定コラム

2410)　事務所賃料の評価でスライド法に消費者物価指数を使うことは妥当か

　小言を云いたく無いが、腹に据えかねる質の劣る不動産鑑定書を最近多く見る様になってきた。

　そのうちの一つから。

　指導した先輩の不動産鑑定士が悪いのか、本人の不勉強が原因か分からないが、事務所賃料・店舗の継続賃料のスライド法の尺度に消費者物価指数を使用して、スラド法の賃料を求めている賃料鑑定書に遭遇した。

　事務所賃料・店舗賃料と消費者物価指数の間に強い相関関係があるとでも思っているのであろうか。

　事務所賃料と消費者物価指数(家賃指数)の間に相関関係があるのか、東京のデータを例にして検討してみる。

　東京都心５区の事務所賃料と東京23区消費者物価指数(家賃指数)との間に相関関係があるか具体的に調べて見る。

　事務所賃料のデータは不動産仲介、不動産情報提供会社である株式会社三幸エステートの調査・発表している東京都心５区の2000年から2021年までの各年6月賃料とする。坪当り円である。

　消費者物価指数は、総務省統計局発表の東京23区の消費者物価指数の中の家賃指数とする。

　データ一覧は、下記である。

年月	東京都心5区事務所賃料　円/坪　三幸エステート	東京23区消費者物価指数・家賃　2015年＝100
2000年6月	16985	104.9
2001年6月	16987	104.9
2002年6月	16895	104.1
2003年6月	16900	103.6
2004年6月	16388	103.0
2005年6月	16102	103.2
2006年6月	16457	103.5
2007年6月	17519	103.5
2008年6月	18918	104.1
2009年6月	18224	103.3
2010年6月	16531	102.3
2011年6月	15588	102.2
2012年6月	15171	101.4
2013年6月	14646	100.9
2014年6月	14663	100.4
2015年6月	15062	99.8
2016年6月	15100	99.7
2017年6月	16520	99.3
2018年6月	17452	99.3
2019年6月	18699	99.9
2020年6月	20000	100.0
2021年6月	19879	100.0

　上記データを、左側縦軸に事務所賃料(円/坪)、右側縦軸に消費者物価指数・家賃(2015年＝100)を取って図示したグラフが下図である。









　上図を見て、事務所賃料と消費者物価指数・家賃との間に強い相関関係があると読み取れるであろうか。

　消費者物価が2％下がったら、事務所賃料も2％程度下がっているのであろうか。

　両者の関係を概略検討すると次のことが云える。

�@　2000年6月〜2021年6月の間

　　　　              　2000年6月a         2021年6月b       変動率b/a
        事務所賃料       16,985円           19,879円          1.170
        家賃指数          104.9              100.0            0.953

                           最低a　　　　　　最高b        高低倍率b/a
　　　　事務所賃料        14,646円          20,000円        1.356
　　　　家賃指数           99.3              104.9          1.056

　　　　　　19,879円
          ──────　 ＝　1.355                                   
　          14,663円

　　　　　　　100.0
          ───────　 　＝　0.996                               
　　　　　　  100.4