○鑑定コラム

2799)　６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(5)　山形県・千葉県・奈良県・香川県・佐賀県

１．はじめに

　鑑定コラム2784)「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」の、分析別紙である山形県・千葉県・奈良県・香川県・佐賀県の当該別紙を記す。

　同一土地を同一時点で土地価格評価するのに、土地公租公課が異なる事はあり得ないことであるが、地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は異なっていてもおかしいと思わない不動産鑑定士が多くいる事に、私は驚く。

　100円の違いを結構目にするが、地価公示価格評価をする不動産鑑定士の中で、少し勘違いをしている方々がいるのでは無かろうか。

　同一金額とすると数値の打合せをしているのでは無いのかと思われるから、わざと100円の金額の差にしていると。

　土地公租公課については、ＡＢ鑑定の不動産鑑定士は、自分の求めた土地公租公課は、決められた算式に従って求めたのであるが、間違っていないか、互いに確かめあうべきである。その行為は価格を打合せているという行為ではない。

　土地公租公課は同額であるべきものであり、前年の1月1日の既発表されている地価公示価格から所定の算出算式から求めれば、同額の土地公租公課が求められるハズである。

　算出算式に基づいて求めた土地公租公課が、間違っていないか同一公示地を鑑定する不動産鑑定士に確かめる行為は、価格の打合せをしている行為にはならない。

　地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課不一致率は下記である。

２.県別

　山形県は、山形市・米沢市で20件の調査公示地のうち15件が不一致で、率は75％である。

　千葉県は、千葉市市・銚子市で26件の調査公示地のうち7件が不一致で、率は26％である。

　奈良県は、奈良市・大和高田市で21件の調査公示地のうち5件が不一致で、率は24％である。

　香川県は、高松市・丸亀市で31件の調査公示地のうち不一致の地価公示はゼロで、不一致率は0％である。

　佐賀県は、佐賀市・唐津市・鳥栖市で19件の調査公示地のうち14件が不一致で、率は74％である。

　9割以上の都道府県の地価公示価格のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課が異なっている状態において、香川県は不一致率0％の４県の1つの県である。

　鑑定コラム2784)で、不一致率0％の４県の不動産鑑定士の方々に対して、「鑑定評価の知識がしっかりと身につけている優れた不動産鑑定士のいる県と判断出来る。識見の高い県不動産鑑定士会会長、地価公示担当の幹事の方々そして担当不動産鑑定士の方々である。」と述べて、称えた。

　香川県の不動産鑑定士は、素晴らしい不動産鑑定士の方々である。


３.市別

　香川県の高松市は、調査公示地27件全てが一致、丸亀市は、調査公示地4件全てが一致である。

　奈良県の大和高田市は、４件のうち3件は一致しているが、一つだけ一致していない。

　その一致していない地価公示価格は、Ａ鑑定の土地公租公課465,700円、Ｂ鑑定1,698,600円である。この開差はどうして生じたか。開差100万円余の金額は大きい。

４.分析別紙

別紙６	山形県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
山形市	山形５−１	4516700	4516700
	山形５−２	207700	204200	×
	山形５−３	162900	162500	×
	山形５−４	2562100	2562100
	山形５−５	498700	502800	×
	山形５−６	362800	360000	×
	山形５−７	407300	407300
	山形５−８	319000	319600	×
	山形５−９	1646300	1674200	×
	山形５−１０	126700	127700	×
	山形５−１２	167700	167900	×
	山形５−１３	314900	312100	×
	山形５−１４	438400	437300	×
	山形５−１５	265900	272100	×
	山形５−１６	326100	336800	×
	山形５−１７	86500	86300	×
	山形５−301	464300	465000	×
米沢市	米沢５−１	140900	140900
	米沢５−２	56100	56100
	米沢５−３	68900	69200	×

別紙１２	千葉県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
千葉市	千葉中央５−１	4359900	4359900
	千葉中央５−２	6128100	6183200	×
	千葉中央５−３	385200	385200
	千葉中央５−４	307400	307400
	千葉中央５−５	822200	822200
	千葉中央５−６	702000	702000
	千葉中央５−７	101000	101000
	千葉中央５−８	298100	298000	×
	千葉中央５−９	36700	36700
	千葉中央５−１０	130900	130900
	千葉中央５−１１	967700	967700
	千葉中央５−１２	1833500	1833400	×
	千葉中央５−１３	365900	365900
	千葉中央５−１４	176000	175900	×
	千葉中央５−１５	858100	858100
	千葉中央５−１６	475700	475700
	千葉中央５−１７	265100	265100
	千葉中央５−１８	1943700	1943700
	千葉中央５−１９	1223600	1223600
	千葉中央５−２０	374400	374400
	千葉中央５−２１	454100	454100
	千葉中央５−２２	114500	114500
	千葉花見川５−１	147500	147500
	千葉花見川５−２	60800	60900	×
銚子市	銚子５−１	162200	162000	×
	銚子５−２	86900	86800	×
	銚子５−３	8800	8800

別紙29	奈良県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
奈良市	奈良５−１	1713200	1713100	×
	奈良５−２	932800	932700	×
	奈良５−３	503900	503900
	奈良５−４	192500	192500
	奈良５−５	202700	202700
	奈良５−６	1571900	1572000	×
	奈良５−７	140400	140400
	奈良５−８	169100	169100
	奈良５−９	2643500	2643500
	奈良５−１０	1034200	1034200
	奈良５−１１	978300	978300
	奈良５−１２	4851600	4851600
	奈良５−１３	1304400	1293000	×
	奈良５−１４	5321800	5321800
	奈良５−１６	1711300	1711300
	奈良５−201	835300	835300
大和高田市	大和高田５−１	30500	30500
	大和高田５−２	465700	1698600	×
	大和高田５−３	171000	171000
	大和高田５−４	9600	9600

別紙３７	香川県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
高松市	高松５−１	2323100	2323100
	高松５−２	220100	220100
	高松５−３	120500	120500
	高松５−４	265800	265800
	高松５−５	39100	39100
	高松５−６	52500	52500
	高松５−７	646200	646200
	高松５−８	201900	201900
	高松５−９	42400	42400
	高松５−１０	556400	556400
	高松５−１１	30300	30300
	高松５−１２	218000	218000
	高松５−１３	694300	694300
	高松５−１４	56900	56900
	高松５−１５	390100	390100
	高松５−１６	108900	108900
	高松５−１７	23600	23600
	高松５−１８	125100	125100
	高松５−１９	141300	141300
	高松５−２１	275200	275200
	高松５−２２	435800	435800
	高松５−２３	196600	196600
	高松５−２４	186400	186400
	高松５−２５	183600	183600
	高松５−201	1114700	1114700
	高松５−301	390200	390200
丸亀市	丸亀５−１	227500	227500
	丸亀５−２	415600	415600
	丸亀５−３	564800	564800
	丸亀５−４	170400	170400

別紙４１	佐賀県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
佐賀市	佐賀５−１	418600	410000	×
	佐賀５−２	863000	860000	×
	佐賀５−３	228100	128000	×
	佐賀５−４	50000	52700	×
	佐賀５−５	172300	164100	×
	佐賀５−６	626200	626000	×
	佐賀５−８	217000	191400	×
	佐賀５−９	1466900	1466900
	佐賀５−１０	2673800	2673800
	佐賀５−１１	581900	581000	×
	佐賀５−１４	438300	487000	×
	佐賀５−301	1465000	1400000	×
	佐賀５−302	642000	666700	×
唐津市	唐津５−４	340700	342800	×
鳥栖市	鳥栖５−１	201300	186200	×
	鳥栖５−２	459300	459300
	鳥栖５−３	29000	29000
	鳥栖５−４	325400	328000	×

　　鑑定コラム2784)「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」

　　鑑定コラム2669)「自ら不動産鑑定評価を知らない事を自白していることになる」

　　鑑定コラム2785)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(2)　岩手県・埼玉県・富山県・徳島県・宮崎県」

　　鑑定コラム2788)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(3)　青森県・群馬県・長野県・三重県・沖縄県」

　　鑑定コラム2791)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(4)　秋田県・栃木県・石川県・和歌山県・長崎県」


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