2669) 自ら不動産鑑定評価を知らない事を自白していることになる
地価公示価格を担当している不動産鑑定士は、現在、令和6年1月1日時点の地価公示価格の鑑定書作成の真っ最中であろう。
未だわからない不動産鑑定士がいるから、耳の痛いことを再び述べざるを得ない。
地価公示価格評価のＡ鑑定、Ｂ鑑定の収益還元法の必要諸経費を構成する土地公租公課は、Ａ鑑定、Ｂ鑑定とも同額であり、同額で無ければならない。
同じ土地を同一価格時点で評価するのに、土地の公租公課が異なることは無い。
それがあろうことか、土地の公租公課が異なる地価公示価格の鑑定書がぞろぞろ出て来る。
その様なことは、不動産鑑定評価の専門家がする行為ではない。
Ａ鑑定、Ｂ鑑定の収益還元法の土地公租公課が異なる評価をすることは、自らが、不動産鑑定評価を知らないことを自白していることに相当する。
「不動産鑑定評価を知らないことを自白していることに相当する」と云うことは、上記で述べたごとく、同じ土地を同一価格時点で評価するのに、土地の公租公課が異なることはあり得ないからである。
自分の求め方が適正であるから他人の鑑定評価に口を挟むなとか、土地公租公課が異なっていることなど、収益価格を決定価格にするので無いから、その様に大袈裟に云うものでは無い等と反論する不動産鑑定士はいるであろうが、その不動産鑑定士は、不動産鑑定評価の怖さを全く知らない人と私には思われる。
私が、何故、何度もＡ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課は同額であると云っているのは、それは不動産鑑定士の職業の名誉を守るためである。
不動産鑑定士が携わる不動産鑑定評価という職務は怖い職務であることを、未だ無知の不動産鑑定士に再認識させるためである。
そして、当該不動産鑑定士が苦い経験することがないようにと思うからである。
どうしてもそれが分からない不動産鑑定士に、はっきりと云うが、当該不動産鑑定士の不動産鑑定書が、価格訴訟、賃料訴訟で裁判所に上がって来た場合、当該鑑定書の内容について、原告、被告双方の代理人弁護士が、提出の鑑定書の間違いの指摘と批判及び反論の弁論行為が始まる。
その行為は、代理人弁護士の職業として、当然の行為である。
そして、弁護士の弁論行為として、その不動産鑑定士の鑑定がどれ程信頼性に欠けるかという例証として、その不動産鑑定士が地価公示価格評価を行っていた場合、令和2年頃より公開された地価公示価格の鑑定書を証拠として提出し、収益還元法の土地公租公課が間違っている鑑定評価をしていると主張して来ることが充分予測される。
同一土地の同一価格時点で土地の公租公課が異ならないことは、裁判官は
当然知っている。
それが専門家と称するその不動産鑑定士の地価公示価格の鑑定書のＡ鑑定、Ｂ鑑定の土地公租公課が異なっていれば、その地価公示の鑑定評価は間違っていると判断される。
地価公示価格の鑑定で間違った鑑定評価している不動産鑑定士の鑑定は、信頼することは出来ないという心証を裁判官に与える。
当該訴訟裁判も、そうした基本的に間違った判断、ずれた判断をする不動産鑑定士の本件提出鑑定書もどこかに間違いがあるであろうと充分推察され、信用することが出来ないと考えられ、結果、裁判は敗訴となる。
敗訴となって、代理人弁護士の信頼を無くし、依頼者の信頼を無くすことになる。損害賠償が請求されかねない場合もあろう。
損害賠償請求されて、不動産鑑定評価とは、大変怖い職業・職務であると云うことを、初めて知り、身に浸みることになろう。
そうした事態に遭遇する可能性が充分あることから、私はＡ鑑定、Ｂ鑑定の土地固定資産税・都市計画税の公租公課は同額である、同額にせよと云っているのである。
地価公示価格のＡ鑑定、Ｂ鑑定の鑑定書が、ネット公開される様になったことから、そうしたことが発生する可能性が充分あり得ることとなった。
裁判は怖いよ。地価公示価格の鑑定書のネット公開は怖いよ。不動産鑑定評価という職務は怖い職務であるよ。
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