○鑑定コラム

2801)　６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(6)　福島県・新潟県・兵庫県・島根県・大分県

１．はじめに

　鑑定コラム2784)「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」の、分析別紙である福島県・新潟県・兵庫県・島根県・大分県の当該別紙を記す。

　同一土地を同一時点で土地価格評価するのに、土地公租公課が異なる事はあり得ないことであるが、地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は異なっていてもおかしいと思わない不動産鑑定士が多くいる事に、私は驚く。

　100円の違いを結構目にするが、地価公示価格評価をする不動産鑑定士の中で、少し勘違いをしている方々がいるのでは無かろうか。

　土地公租公課は同額であるべきものであり、前年の1月1日の既発表されている地価公示価格から所定の算出算式から求めれば、同額の土地公租公課が求められるハズである。

　算出算式に基づいて求めた土地公租公課が、間違っていないか同一公示地を鑑定する不動産鑑定士に確かめる行為は、価格の打合せをしている行為にはならない。

　地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課不一致率は下記である。

２.県別

　福島県は、福島市・会津若松市で24件の調査公示地のうち12件が不一致で、率は50％である。

　新潟県は、新潟市・長岡市で2９件の調査公示地のうち26件が不一致で、率は89％である。

　兵庫県は、神戸市・姫路市で38件の調査公示地のうち14件が不一致で、率は36％である。

　島根県は、松江市・浜田市で12件の調査公示地のうち５件が不一致で、率は41％である。

　大分県は、大分市・別府市で50件の調査公示地のうち25件が不一致で、率は50％である。

３.市別

　兵庫県の神戸市は、調査公示地10件全てが一致している。不一致率は０％である。

　神戸市の不動産鑑定士は、同一土地を同一時点で土地価格評価するのに、土地公租公課が異なる事はあり得ないことを良く理解されている、素晴らしい不動産鑑定士の方々である。

　新潟県の新潟市は、22件のうち21件が不一致であり、一致しているのは１件である。いささかひどすぎるのでは無かろうか。

　不一致の地価公示価格の中には、Ａ鑑定の土地公租公課2,113,000円、Ｂ鑑定3,307,400円と言うのもある。100万円を超える金額の開差は大きい。

４.分析別紙

別紙７	福島県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
福島市	福島５−１	376500	394400	×
	福島５−２	588600	588600
	福島５−４	2962800	2962800
	福島５−５	649600	643400	×
	福島５−６	137500	140100	×
	福島５−７	51100	51100
	福島５−８	80300	81200	×
	福島５−９	103200	103200
	福島５−１１	1420700	1441200	×
	福島５−１３	615200	615200
	福島５−１４	1442300	1442300
	福島５−１５	99800	99900	×
	福島５−１６	301200	301200
	福島５−１７	134400	134400
	福島５−１９	780300	787200	×
	福島５−２０	89000	89000
	福島５−２１	204100	202900	×
会津若松市	会津若松５−１	145000	145000
	会津若松５−２	2157000	2157000
	会津若松５−３	108200	108000	×
	会津若松５−４	114000	112600	×
	会津若松５−５	204000	203600	×
	会津若松５−６	95600	95600
	会津若松５−７	343000	240100	×

別紙１６	新潟県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
新潟市	東５−２	332200	330200	×
	北５−３	823400	828400	×
	北５−４	386000	398700	×
	北５−５	176400	174000	×
	中央５−１	500100	506100	×
	中央５−２	4918100	4851000	×
	中央５−３	50400	51400	×
	中央５−４	16800	17200	×
	中央５−５	106300	104100	×
	中央５−６	106300	108400	×
	中央５−８	2113000	3307400	×
	中央５−９	72400	72400
	中央５−１０	539100	544000	×
	中央５−１１	118100	120500	×
	中央５−１２	1613900	1669100	×
	中央５−１３	3591300	3591400	×
	中央５−１４	1385700	1369400	×
	中央５−１５	3504300	3640000	×
	中央５−１６	73800	75300	×
	中央５−１７	136400	38100	×
	中央５−１８	464800	444300	×
	中央５−１９	1926100	1949400	×
長岡市	長岡５−１	247600	247600
	長岡５−２	66600	248800	×
	長岡５−４	22300	21800	×
	長岡５−８	152200	143300	×
	長岡５−９	294200	294200
	長岡５−１０	250000	262700	×
	長岡５−１５	641500	640000	×

別紙２８	兵庫県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
神戸市	東灘５−１	131500	131500
	東灘５−２	192200	192200
	東灘５−３	1289800	1289800
	東灘５−４	213900	213900
	東灘５−５	1291800	1291800
	東灘５−６	64100	64100
	灘５−１	110800	110800
	灘５−２	75400	75400
	灘５−３	447500	447500
	灘５−４	335700	335700
姫路市	姫路５−１	447300	447300
	姫路５−２	538700	517600	×
	姫路５−３	221600	221600
	姫路５−４	63400	38600	×
	姫路５−５	55500	55500
	姫路５−６	100700	100700
	姫路５−７	1526200	1503000	×
	姫路５−８	147600	147700	×
	姫路５−９	152700	152700
	姫路５−１０	40300	40300
	姫路５−１１	552000	563400	×
	姫路５−１２	563000	566600	×
	姫路５−１３	452200	452200
	姫路５−１４	148700	41600	×
	姫路５−１５	6993200	6949200	×
	姫路５−１６	167600	167600
	姫路５−１７	71300	254500	×
	姫路５−１８	39200	39200
	姫路５−１９	175300	175200	×
	姫路５−２０	516000	516000
	姫路５−２１	438800	438800
	姫路５−２２	780500	795500	×
	姫路５−２３	864000	895000	×
	姫路５−２４	48300	48300
	姫路５−２５	252900	251600	×
	姫路５−２６	315800	315800
	姫路５−２７	584500	584500
	姫路５−２８	1116500	1113800	×

別紙３２	島根県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
松江市	松江５−１	232300	232300
	松江５−２	65200	65200
	松江５−３	691700	691600	×
	松江５−４	237600	237600
	松江５−５	357000	361900	×
	松江５−７	210500	210500
	松江５−８	67300	67300
	松江５−１０	270200	257000	×
	松江５−１１	731600	731600
	松江５−１３	563900	578100	×
	松江５−301	1632600	1665300	×
浜田市	浜田５−1	108400	108400

別紙44	大分県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
大分市	大分５−１	1751300	1742600	×
	大分５−２	1647100	1647100
	大分５−３	807500	807500
	大分５−４	381200	371200
	大分５−５	301800	302000	×
	大分５−６	849900	849900
	大分５−７	349000	349000
	大分５−８	364800	364800
	大分５−９	535340	527000	×
	大分５−１０	247400	247400
	大分５−１１	438300	438300
	大分５−１２	59200	59480	×
	大分５−１３	1441700	1241000	×
	大分５−１４	247000	247000
	大分５−１５	51100	48500	×
	大分５−１６	135000	135000
	大分５−１７	780100	800800	×
	大分５−１８	185100	129200	×
	大分５−１９	231300	231300
	大分５−２０	112800	112800
	大分５−２１	435500	435500
	大分５−２２	377000	377100	×
	大分５−２３	696300	716000	×
	大分５−２４	250700	250700
	大分５−２５	366100	366100
	大分５−２６	493000	391100	×
	大分５−２７	490100	490100
	大分５−２８	218000	218200	×
	大分５−２９	493000	493400	×
	大分５−３０	276800	269500	×
	大分５−３１	483370	483500	×
	大分５−３２	57200	57200
	大分５−３３	278000	278100	×
	大分５−３４	552100	546000	×
	大分５−３５	2182100	2180000	×
	大分５−３６	472000	472400	×
	大分５−３７	1923700	1923700
別府市	別府５−１	111100	111100
	別府５−２	68000	68000
	別府５−４	97800	97800
	別府５−５	48800	48800
	別府５−７	201800	203400	×
	別府５−８	68500	678400	×
	別府５−９	1302900	1303000	×
	別府５−１１	114000	114000
	別府５−１２	61400	62000	×
	別府５−１３	149900	150000	×
	別府５−１４	167000	167000
	別府５−１５	34400	34800	×
	別府５−１６	123900	123900

　　鑑定コラム2784)「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」

　　鑑定コラム2669)「自ら不動産鑑定評価を知らない事を自白していることになる」

　　鑑定コラム2785)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(2)　岩手県・埼玉県・富山県・徳島県・宮崎県」

　　鑑定コラム2788)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(3)　青森県・群馬県・長野県・三重県・沖縄県」

　　鑑定コラム2791)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(4)　秋田県・栃木県・石川県・和歌山県・長崎県」

　　鑑定コラム2799)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(5)　山形県・千葉県・奈良県・香川県・佐賀県」

　　鑑定コラム2802)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(7)　神奈川県・岐阜県・福井県・愛媛県・熊本県」


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