○鑑定コラム

2802)　６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(7)　神奈川県・岐阜県・福井県・愛媛県・熊本県

１．はじめに

　鑑定コラム2784)「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」の、分析別紙である神奈川県・岐阜県・福井県・愛媛県・熊本県の当該別紙を記す。

　何度も同じことを書くが、同一土地を同一時点で土地価格評価するのに、土地公租公課が異なる事はあり得ないことであるが、地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は異なっていてもおかしいと思わない不動産鑑定士が多くいる事に、私はずっと驚いている。

　100円の違いを結構目にするが、地価公示価格評価をする不動産鑑定士の中で、少し勘違いをしている方々がいるのでは無かろうか。Ａ鑑定、Ｂ鑑定の 土地公租公課を同額にすると、それは価格の打合せをしているになるからと。

　土地公租公課は同額であるべきものであり、前年の1月1日の既発表されている地価公示価格から所定の算出算式から求めれば、同額の土地公租公課が求められるハズである。

　算出算式に基づいて求めた土地公租公課が、間違っていないか同一公示地を鑑定する不動産鑑定士に確かめる行為は、価格の打合せをしている行為にはならない。

　地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課不一致率は下記である。

２.県別

　神奈川県は、横浜市の鶴見区と神奈川区の２区と横須賀市で42件の調査公示地のうち28件が不一致で、率は66％である。

　岐阜県は、岐阜市と大垣市で52件の調査公示地のうち10件が不一致で、率は19％である。

　福井県は、福井市と敦賀市で18件の調査公示地のうち5件が不一致で、率は27％である。

　愛媛県は、松山市と今治市で41件の調査公示地のうち27件が不一致で、率は65％である。

　熊本県は、熊本市と八代市で34件の調査公示地のうち29件が不一致で、率は85％である。

　熊本県の不一致率が甚だ高い。

３.区市別

　神奈川県横浜市神奈川区の不一致の地価公示価格の中には、Ａ鑑定の土地公租公課140,000円、Ｂ鑑定770,00円というのがある。公租公課の開差は5.5倍である。

　又、Ａ鑑定の土地公租公課17,200,000円、Ｂ鑑定19,143,000円で、金額差が200万円弱のものもある。

　少し考えるべきものではなかろか。

　岐阜県大垣市は、12件のうち1件が不一致である。惜しい。

　熊本県熊本市中央区の不一致の地価公示価格の中には、Ａ鑑定の土地公租公課3,822,800円、Ｂ鑑定2,676,000円というのがある。金額の開差は100万円強である。

　熊本市東区は、6件の調査公示地全部が不一致である。

４.分析別紙

別紙14	神奈川県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
横浜市	鶴見５−１	1388500	1388500
	鶴見５−２	3500000	3700000	×
	鶴見５−３	593000	594000	×
	鶴見５−４	217000	216000	×
	鶴見５−５	193000	195000	×
	鶴見５−６	86400	85000	×
	鶴見５−７	71500	71500
	鶴見５−８	75300	80000	×
	鶴見５−９	97000	96800	×
	鶴見５−１０	90000	91000	×
	鶴見５−１１	4080000	4083200	×
	鶴見５−１２	1970000	1969900	×
	鶴見５−１３	149000	147800	×
	鶴見５−１４	134400	134400	×
	神奈川５−１	140000	140000
	神奈川５−２	159000	142000	×
	神奈川５−３	928000	928000
	神奈川５−４	140000	770000	×
	神奈川５−５	152000	158000	×
	神奈川５−６	491700	491700
	神奈川５−７	304400	305000	×
	神奈川５−８	3940000	3934000	×
	神奈川５−９	230000	229800	×
	神奈川５−１０	277400	277000	×
	神奈川５−１１	17200000	19143400	×
	神奈川５−１２	328000	374100	×
横須賀市	横須賀５−１	1010000	1012400	×
	横須賀５−２	465000	465000
	横須賀５−３	75000	171000	×
	横須賀５−４	83000	83000
	横須賀５−５	36000	37000	×
	横須賀５−６	940000	1229700	×
	横須賀５−７	440000	312000	×
	横須賀５−８	251000	252000	×
	横須賀５−９	774000	774000
	横須賀５−１０	358000	359000	×
	横須賀５−１１	94000	94000
	横須賀５−１２	57700	58000	×
	横須賀５−１３	228000	228000
	横須賀５−１４	70000	70000
	横須賀５−１５	48000	34000	×
	横須賀５−１６	39000	39000

別紙21	岐阜県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
岐阜市	岐阜５−１	123100	123100
	岐阜５−２	76600	83100	×
	岐阜５−３	166300	166300
	岐阜５−４	46800	46800
	岐阜５−５	8917200	8917200
	岐阜５−６	710000	710000
	岐阜５−７	946200	946200
	岐阜５−８	368400	368500	×
	岐阜５−９	3404000	3404000
	岐阜５−１０	68000	67500	×
	岐阜５−１１	88700	24800	×
	岐阜５−１２	149700	149700
	岐阜５−１３	59500	59500
	岐阜５−１４	150400	150400
	岐阜５−１５	340700	336900
	岐阜５−１６	134500	134500
	岐阜５−１７	464100	464100
	岐阜５−１８	2021300	2021300
	岐阜５−１９	75400	191700
	岐阜５−２０	91600	9160
	岐阜５−２１	373300	373300
	岐阜５−２２	194300	194300
	岐阜５−２３	267900	267900
	岐阜５−２４	21900	21800	×
	岐阜５−２５	110600	110100	×
	岐阜５−２６	34500	34900	×
	岐阜５−２７	57500	57500
	岐阜５−２８	336700	336700
	岐阜５−２９	1381900	1381900
	岐阜５−３０	709000	707100	×
	岐阜５−３１	155400	155400
大垣市	大垣５−１	471900	468300	×
	大垣５−２	42900	42900
	大垣５−３	32500	32500
	大垣５−４	56900	56900
	大垣５−５	394700	394700
	大垣５−６	43900	43900
	大垣５−７	961300	961300
	大垣５−８	908500	908500
	大垣５−９	104400	104400
	大垣５−１０	61400	61400
	大垣５−１１	68700	68700
	大垣５−１２	35000	35000

別紙18	福井県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
福井市	福井５−１	471400	471400
	福井５−２	545900	545900
	福井５−３	733800	778000	×
	福井５−４	356100	356100
	福井５−５	613700	602500	×
	福井５−６	188000	188000
	福井５−７	156000	156000
	福井５−８	415200	415200
	福井５−１０	70700	70600	×
	福井５−１１	116000	116400	×
	福井５−１２	508000	508000
	福井５−１３	519600	519700	×
	福井５−１４	686600	686600
	福井５−１６	81000	81000
	福井５−１７	957600	957600
	福井５−１８	943900	943900
敦賀市	敦賀５−１	95900	95900
	敦賀５−301	236200	236200

別紙38	愛媛県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
松山市	松山５−１	700000	700000
	松山５−２	1030000	1060000	×
	松山５−３	182000	180000	×
	松山５−４	359000	359000
	松山５−５	239700	240000	×
	松山５−６	1230000	120000
	松山５−７	345400	247200	×
	松山５−８	71300	71000	×
	松山５−９	164000	166300	×
	松山５−１０	751000	760000	×
	松山５−１１	316600	316600
	松山５−１２	405200	406000	×
	松山５−１３	219200	215000	×
	松山５−１４	423000	429600	×
	松山５−１５	34500	34300	×
	松山５−１６	240000	240000
	松山５−１７	903800	632600	×
	松山５−１８	217000	211000	×
	松山５−１９	1575000	1575000
	松山５−２０	1500000	1738000	×
	松山５−２１	170000	177200	×
	松山５−２２	623500	619000	×
	松山５−２４	39900	39900
	松山５−２５	105000	105600	×
	松山５−２６	253000	253800	×
	松山５−２７	248800	264000	×
	松山５−２８	65600	65600
	松山５−２９	130000	136200	×
	松山５−３０	698000	692000	×
	松山５−３１	168500	169300	×
	松山５−３２	520000	520000
	松山５−３３	1370000	1370000
	松山５−３４	1435700	1400000	×
	松山５−３５	660000	660000
	松山５−201	380000	390000	×
今治市	今治５−１	158000	158000
	今治５−２	80200	81200	×
	今治５−３	136800	136800
	今治５−４	108000	108000
	今治５−５	246000	247000	×
	今治５−６	37000	36900	×

別紙43	熊本県	令和6年地価公示価格
市	公示地番号	Ａ鑑定土地公租公課 円	Ｂ鑑定土地公租公課 円	同額で無い
熊本市	中央５−１	1017200	1056100	×
	中央５−２	3822800	2676000	×
	中央５−３	1597800	1115000	×
	中央５−４	52800	53200	×
	中央５−５	359700	356400	×
	中央５−６	1062300	1062300
	中央５−７	531800	259300	×
	中央５−８	520300	520300
	中央５−９	825700	830000	×
	中央５−１０	2532800	2505200	×
	中央５−１１	120300	119700	×
	中央５−１２	560700	567000	×
	中央５−１３	175300	174900	×
	中央５−１４	2359000	2472800	×
	中央５−１５	1777900	1726000	×
	中央５−１６	1954000	1972200	×
	中央５−１７	1930100	1926500	×
	中央５−１８	319100	317600	×
	中央５−１９	1099700	1105900	×
	中央５−２０	221700	224200	×
	中央５−２１	56800	56800
	中央５−２２	1645700	1634300	×
	中央５−201	4609900	4586600	×
	中央５−301	830400	1129800	×
	東５−１	1254500	1230100	×
	東５−２	196600	197000	×
	東５−３	136200	146500	×
	東５−４	933000	907000	×
	東５−５	209100	208000	×
	東５−６	995400	742200	×
八代市	八代５−１	49100	49800	×
	八代５−２	48400	48400
	八代５−３	556000	1132400	×
	八代５−４	25900	25800	×

　　鑑定コラム2784)「地価公示価格鑑定書のＡ鑑定・Ｂ鑑定の土地公租公課は同額で無ければならないのに、異なるのが多すぎる」

　　鑑定コラム2669)「自ら不動産鑑定評価を知らない事を自白していることになる」

　　鑑定コラム2785)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(2)　岩手県・埼玉県・富山県・徳島県・宮崎県」

　　鑑定コラム2788)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(3)　青森県・群馬県・長野県・三重県・沖縄県」

　　鑑定コラム2791)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(4)　秋田県・栃木県・石川県・和歌山県・長崎県」

　　鑑定コラム2799)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(5)　山形県・千葉県・奈良県・香川県・佐賀県」

　　鑑定コラム2801)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(6)　福島県・新潟県・兵庫県・島根県・大分県」

　　鑑定コラム2803)「６年地価公示ＡＢ鑑定土地固定資産税(8)　山梨県・滋賀県・山口県・高知県・鹿児島県」


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