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2820)　2025年1月晴海フラッグ板状棟マンション売価格6戸平均　u当り190.37万円　前月比▲9.3％ダウン


　鑑定コラム2768)で、東京オリンピック晴海選手村使用後の分譲マンションである晴海フラッグの転売価格について述べた。

　晴海フラッグという名称のマンション集合地域で売り出されている板状棟マンション及びタワー棟マンションの価格を2024年から引き続き調べてみた。

　東京都中央区晴海5丁目の晴海フラッグの売マンションのデータは、不動産情報会社のアットホームの売り物件掲載データによる。

　2025年1月15日現在で売り出されている板状マンションは6物件であった。

　タワー棟はサンビレッジの50階建てのタワー棟が売り出されたのか、その転売物件が出て来るようになった。

　板状棟マンション6件の平均売り価格は、下記である。

　　　　平均価格　209.80万円/u(坪当り629万円)
　　　　標準偏差　28.45

である。

　2024年8月以降の売り価格と標準偏差は下記である。

                    平均価格万円     標準偏差         合計
　　　2024年08月　　　188.72    ＋     45.55     ＝  234.27万円
　　　2024年09月 　 　177.21    ＋     36.76     ＝  213.97万円
　　　2024年10月    　185.57    ＋     40.09     ＝  225.66万円
      2024年11月      184.95    ＋     37.64     ＝  222.59万円
      2024年12月      209.80    ＋     54.21     ＝  264.01万円
      2025年01月      190.37    ＋     28.45     ＝  218.82万円


　「平均価格＋標準偏差1倍」の価格は、高値ゾーンの売り価格の出現率約70％の価格である。論理的な上限価格である。

　この価格での比較の方が、著しく高価格なデータによる影響を弱め、より適正な変動率求めることが出来る事から、この数値によった価格変動率を求める。 
　　                 上限価格            変動率
　　　　2024年08月　　234.27万円           -
　　　　2024年09月　　213.97万円         −8.7％
　　　　2024年10月　　225.66万円         ＋5.5％
　　　　2024年11月　　222.59万円          -1.4％
　　　　2024年12月　　264.01万円        ＋18.6％
　　　　2025年01月　　218.82万円        −17.1％

　2024年12月〜2025年1月の1ヶ月の平均価格では▲9.3％の下落であるが、平均価格＋標準偏差１倍の価格で比較した場合は、▲17.1％の下落である。

　2024年12月の売り価格が高値行き過ぎであったことがはっきりと分かる。

　タワー棟は、サンビレッジのタワー棟の売り物件が出て来て、７物件も見られる様になった。

　　　　パークビレッジT棟　　　5戸
　　　　サンビレッジT棟　　　　2戸
である。
　
　タワー棟の平均価格等は下記である。
　　　　　　　平均　　　　　　　u当り244.88万円(坪当り809万円)
　　　　　　　標準偏差　　　　　31.98
　　　　　　　変動係数　　　　　0.13

　17階建ての板状棟マンションに比べて、50階建てのタワー棟マンションの価格は、29％(244.8万円÷190.37万円≒1.290)高い。


　物件一覧は下記である。


番号 マンション名 階 価格万円 専有面積u 単価万円／u
1 サンビレッジ　Ｅ棟 17 11900 68.28 174.28
2 サンビレッジ　A棟 4 21800 102.48 212.72
3 サンビレッジ　Ｅ棟 5 9980 61.18 163.13
4 パークビレッジ Ｃ棟 8 14280 87.43 163.33
5 パークビレッジA棟 2 16980 86.55 196.19
6 シービレッジ Ｅ棟 13 24500 105.34 232.58
  平均       190.37
  標準偏差       28.45
  変動係数       0.15
           
           
タワー棟          
番号 マンション名 階 価格万円 専有面積u 単価万円／u
1 パークビレッジT棟 22 18680 77.3 241.66
2 パークビレッジT棟 47 19800 71.01 278.83
3 パークビレッジT棟 19 19800 77.3 256.14
4 パークビレッジT棟 33 21500 78.82 272.77
5 パークビレッジT棟 37 19000 77.3 245.80
6 サンビレッシT棟 9 11980 66 181.52
7 サンビレッシT棟 24 16980 71.51 237.45
  平均       244.88
  標準偏差       31.98
  変動係数       0.13
           
           
  アットホーム　        
  2025年1月15日        



　マンション街区名の場所は、下図である。街区5-3等の数字は、東京オリンピック晴海選手村の時の街区番号である。



 6年晴海街区名



　　鑑定コラム2768)「1年前の令和5年7月１日の鑑定コラムアクセス統計との比較」

　　鑑定コラム2587)「晴海選手村土地控訴審採用意見書の『中古マンション値づけ法』の駅距離修正率への激しい批判について」

　　鑑定コラム2769)「晴海フラッグ板状棟マンション売価格13戸平均　188.72万円/u　2024年8月」

　　鑑定コラム2779)「晴海フラッグ板状棟マンション売価格9戸平均　u当り177.21万円　2024年9月」

　　鑑定コラム2790)「2024年10月晴海フラッグ板状棟マンション売価格10戸平均　u当り185.57万円　前月比アップ」

　　鑑定コラム2800)「2024年11月晴海フラッグ板状棟マンション売価格8戸平均　u当り184.95万円　前月比▲1.4％」

　　鑑定コラム2808)「2024年12月晴海フラッグ板状棟マンション売価格8戸平均　u当り209.8万円　前月比＋18.6％と大幅アップ」

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