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2927) 木造住宅の経済的平均耐用年数は38.8年　2024年住団連調査


　一般社団法人住宅生産団体連合会（会長 仲井　嘉浩 積水ハウス株式会社代表取締役兼CEO 社長執行役員）が、2025年12月3日に、『2024年度戸建注文住宅の顧客実態調査』を発表した。

　2024年は9月10日に発表した。それ故に2025年もその頃かと思い発表を待っていたが、発表され無かった。9月末から10月、11月と何回か住宅生産団体連合会のホームページを訪れたが発表されて無い。

　もう住宅生産団体連合会は、戸建注文住宅の顧客実態調査は止めたのかと思っていたところ、2025年12月3日に発表された。2024年の調査発表時より3ヶ月遅れである。連合会内部で何かあったのであろうか。

　2025年12月3日に発表された『2024年度戸建注文住宅の顧客実態調査』によれば、2024年の建て替えるまで住んでいた住宅の平均築年数は38.8年であった。

　2023年度は、38.7年であった。2024年は0.1年伸びた。

　例え0.1年とはいえ、建替前の建物の存続期間が延びたと云うことは、既存建物の経済的耐用年数が延びたと云うことであり、不動産鑑定評価の住宅建物の耐用年数に影響を与える。

　当鑑定コラムは、2002年(平成14年)1月17日に開設した。

　そのコラム第1号は「1)木造30年」と云うコラムである。その書き出しは、下記である。

「住宅生産団体連合会は、最近、13年2月に実施した戸建住宅の実態調査の結果を発表した。その中の建替住宅の築年数は次の通りであった。

　　　　　　　東京　　　　　28.6年
　　　　　　　大阪　　　　　31.6年
　　　　　　　名古屋　　　　31.2年
　　　　　　　地方都市　　　29.0年
　　　　　　　　平均　　　　29.6年」


　 書きはじめに、一般社団法人住宅生産団体連合会の『戸建注文住宅の顧客実態調査』の結果が記述されている。13年2月に実施した調査と記しているから、発表数値は2000年度の結果と思われる。

　そしてコラムの最後に、「今迄鑑定評価で木造住宅の耐用年数を20〜25年として計算していたが、今後は30年として計算した方が良いかもしれない。」 と記している。

　上記引用文で「今迄鑑定評価で木造住宅の耐用年数を20〜25年として計算していた」と記述しているが、平成21年(2009年)の地価公示価格の収益還元法の運用指針によれば、木造住宅の耐用年数は、20年〜25年であり、20年から25年を使用していたのは事実である。

　では、今の地価公示価格が使用している木造住宅の経済的耐用年数は何年か?

　公開されている令和7年の地価公示価格鑑定書の木造住宅の経済的耐用年数を見たら、35年となっている。

　経済的耐用年数30年を飛び超えて、いつの間にか、木造の経済的耐用年数が35年になっていた。

　住宅生産団体連合会は、同調査を2000年(平成12年)から、発表している。

　調査が始まった2000年度(平成12年度)からの建築経過年数は、下記である。

                2000年度          29.6年
      　　　　  2001年度          30.4年
      　　　　  2002年度          30.3年
                2003年度          31.6年
      　　　　  2004年度          32.1年
      　　　　  2005年度          32.6年
                2006年度          32.5年
      　　　　  2007年度          33.3年
      　　　　  2008年度          33.0年
      　　　　  2009年度          34.0年
      　　　　  2010年度          34.3年
      　　　　  2011年度          36.4年
      　　　　  2012年度          36.4年
      　　　　  2013年度          38.3年
      　　　　  2014年度          36.2年
      　　　　  2015年度          38.3年
      　　　　  2016年度          36.8年
      　　　　  2017年度          37.0年
      　　　　  2018年度          39.4年
                2019年度          39.7年
                2020年度          39.0年
                2021年度          37.5年
                2022年度          37.2年
                2023年度          38.7年
                2024年度          38.8年

　住宅生産団体連合会の『戸建注文住宅の顧客実態調査』の建替住宅の築年数 が39.5年を越えた年数が複数年続けば、「木造40年」と云えそうである。40.0年を越えたら、勿論「木造40年」である。


　　鑑定コラム1)「木造住宅30年」

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　　鑑定コラム2157)「悲しむ　遠い岐阜の友人の訃報」

　　鑑定コラム2787)「木造住宅の経済的平均耐用年数は38.7年　2023年住団連調査」


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