○鑑定コラム

1542） 東京の最高地価と推移

�@　不動産のバブルと土地価格現象

　不動産バブルとは、実態より過度にかけ離れて土地価格が高騰する状態をいう。

　土地価格が値上りしそうだから買う。買うから値上りする。価格が上がったが、未だ値上りするから買う。買う需要がありすぎるから土地価格は益々上がる。

　こうした土地価格の上昇は、中味が空気で、実の無い泡がどんどん拡大することに似ていることから不動産バブルと呼ばれた。

　不動産バブルで上昇した土地価格の姿を端的に残すのが、東京の商業地の最高価格という数値である。それはバブルが形成した姿そのものである。

　東京の商業地の最高土地価格は、日本の最高土地価格と云うことにもなる。

　東京の最高土地価格の推移をたどれば、不動産バブルがいつであったかその時期が分かる。

�A　平成28年の東京の商業地の価格の実態

　平成28年の東京の商業地の最高価格は、国土交通省が発表する地価公示価格によれば、銀座中央通りに面し銀座4丁目交差点に近い山野楽器銀座本店ビルが建つ土地で、１�u4010万円である。

　鑑定コラム1460）「銀座の土地が坪2億円で取引された」の記事から判断すれば、現実の取引価水準は、�u4010万円を越えて、その倍位では無かろうかと思われるが、公に認められる最高土地価格は、国交省の地価公示価格で判断せざるを得ない。

　平成28年の地価公示価格(平成28年1月1日時点)に現れた東京の商業地の上位10位の地価を記す。�u当り価格である。その土地上に建つビル名も記す。

ランク	公示地番号	土地価格	所在	ビル名
1	中央5-22	40100000	銀座4-5-6	山野楽器銀座本店ビル
2	中央5-41	34700000	銀座5-3-11	銀座ソニービル
3	千代田5-2	32800000	丸の内2-4-1	丸の内ビルディンング
4	中央5-23	28800000	銀座7-9-19	ZARAビル
5	中央5-29	28700000	銀座2-6-7	明治屋銀座ビル
6	新宿5-35	26300000	新宿3-807-1	(ビル新築中)
7	新宿5-24	25500000	新宿3-30-11	新宿高野第二ビル
8	千代田5-21	25100000	大手町2-2-1	新大手町ビル
9	千代田5-19	23500000	丸の内3-3-1	新東京ビル
9	千代田5-30	23500000	大手町1-7-2	東京サンケイビル

�B　最高地価の推移

　昭和58年から平成28年までの東京商業地の最高価格を記す。国交省の地価公示価格によるもので、各年1月1日時点で、�u円である。

　東京の最高価格は、殆どが中央区銀座の銀座4丁目交差点に近い土地であるが、そうでない場合もある。銀座を離れて、丸の内の土地であったり、新宿の土地であったりもする。

　下記に記す。

元号	西暦	公示地番号	最高地価公示価格 円/�u	所在
昭和58年	1983	中央5-1	9000000	銀座5-4-3
昭和59年	1984	中央5-1	11000000	銀座5-4-3
昭和60年	1985	中央5-1	15000000	銀座5-4-3
昭和61年	1986	中央5-1	25000000	銀座5-8-20
昭和62年	1987	中央5-18	29300000	銀座4-2-15
昭和63年	1988	中央5-18	34000000	銀座4-2-15
		千代田5-19		丸の内3-2-2
平成元年	1989	中央5-18	35000000	銀座4-2-15
		千代田5-19		丸の内3-2-2
平成2年	1990	中央5-18	37700000	銀座4-2-15
		千代田5-19		丸の内3-2-2
平成3年	1991	中央5-18	38500000	銀座4-2-15
		新宿5-5		西新宿1-7-1
平成4年	1992	中央5-18	36400000	銀座4-2-15
		新宿5-5		西新宿1-7-1
平成5年	1993	中央5-18	28000000	銀座4-2-15
平成6年	1994	中央5-23	23300000	銀座6-9-5
平成7年	1995	中央5-23	17500000	銀座6-9-5
平成8年	1996	中央5-23	13500000	銀座6-9-5
平成9年	1997	中央5-23	12800000	銀座6-9-5
平成10年	1998	中央5-23	13300000	銀座6-9-5
平成11年	1999	中央5-23	13100000	銀座6-9-5
平成12年	2000	中央5-23	13100000	銀座6-9-5
平成13年	2001	中央5-23	13300000	銀座6-9-5
平成14年	2002	千代田5-42	18700000	丸の内2-4-1
平成15年	2003	千代田5-42	20000000	丸の内2-4-1
平成16年	2004	千代田5-42	21000000	丸の内2-4-1
平成17年	2005	千代田5-42	22000000	丸の内2-4-1
平成18年	2006	千代田5-42	24400000	丸の内2-4-1
平成19年	2007	中央5-22	30600000	銀座4-5-6
平成20年	2008	中央5-22	39000000	銀座4-5-6
平成21年	2009	中央5-22	38200000	銀座4-5-6
平成22年	2010	中央5-22	28400000	銀座4-5-6
平成23年	2011	中央5-22	27600000	銀座4-5-6
平成24年	2012	中央5-22	27000000	銀座4-5-6
		千代田5-42		丸の内2-4-1
平成25年	2013	中央5-22	27000000	銀座4-5-6
		千代田5-42		丸の内2-4-1
平成26年	2014	中央5-22	29600000	銀座4-5-6
平成27年	2015	中央5-22	33800000	銀座4-5-6
平成28年	2016	中央5-22	40100000	銀座4-5-6

　縦軸に価格(億円/�u)、横軸に時間軸の年をとって、上記一覧価格をグラフに図示したのが、下記のグラフである。




　上記グラフを見ると、いずれも最高地価であるが、時間軸の年によって価格が上下に変動している。 　最高価格で有りながら、なお高くなってピークを形作るのは、それは土地価格の過剰な高騰である。即ちバブルである。

　３つの山が形成されているが、それはバブルによって形成された山である。

　最初の山は、1991年(平成3年)の3850万円をピークにする山である。平成バブルの山である。

　２つ目の山は、2008年(平成20年)の3900万円をピークにする山である。不動産ファンドバブルの山である。

　３つ目の山は、2016年(平成28年)の4010万円をピークにする山である。リートバブルの山である。


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　　鑑定コラム1541)「法人企業の売上高の推移」

　　鑑定コラム1460)「銀座の土地が坪2億円で取引された」

　　鑑定コラム1543)「不動産業新規貸出額と推移」

　　鑑定コラム1544)「リートバブルの終焉は近いか」

　　鑑定コラム2079)「東京の最高地価(平成29年〜令和2年の追加)」

　　鑑定コラム2083)「日本最高地価と不動産業貸出額」

　　鑑定コラム2326)「日銀はいつまで許すのか　不動産業への年間10兆円超の貸出額」


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