１．はじめに
先の鑑定コラム2096）「東京中央区の公示商業地地価と1階賃料(2020年1月)」で、東京中央区の商業地の地価と1階賃料の関係を分析した。
その結果、地価の高い土地に建つ建物1階の賃料は、土地価格に比例して高くなっていることがデータで実証出来た。
2020年1月1日時点の23区の各区の公示商業最高地価と1階賃料の関係を分析する。資料は地価公示価格とその価格算出の公開された鑑定評価書の中の収益還元法のテータによる。
２．千代田区商業地最高地価の公示に1階賃料の記載がない
千代田区公示商業地の最高地価の公示地は、千代田5-2 丸の内2-4-1の土地である。u当り3760万円である。それは丸の内ビルの建つ土地である。
その公示価格の公開鑑定書を見ると、想定建物の収益還元法の賃料は、1〜6階u当り15,000円となっている。
1階賃料は幾らの記載になっていない。
これでは使え無い。仕方がないことから、次の方法に拠って、1階の賃料を推測する。
イ、中央区の商業地価と1階賃料の関係式から
中央区の商業地価と1階賃料の間には、
Ｙ＝1514.19＋1.27Ｘ
の関係があると、鑑定コラム2096)で分かった。
Ｙ＝1514.19＋1.27×37600
＝47,753
≒48,000円
である。
3760万円
80,000円×─────── ＝ 52,132円≒52,000円
5770万円
イ、u当り 48,000円 ロ、u当り 52,000円と求められた。
| 番号 | 区名 | 公示番号 | 所在(住居表示) | 公示価格千円/u | 1階賃料円/u |
| 1 | 千代田区 | 千代田5-2 | 丸の内2-4-1 | 37600 | 50000 |
| 2 | 中央区 | 中央5-22 | 銀座4-5-5 | 57700 | 80000 |
| 3 | 港区 | 港5-1 | 新橋1-18-16 | 13200 | 12100 |
| 4 | 新宿区 | 新宿5-35 | 新宿3-24-1 | 37900 | 45375 |
| 5 | 文京区 | 文京5-1 | 湯島3-39-10 | 4130 | 10008 |
| 6 | 台東区 | 台東5-1 | 上野4-5-5 | 11000 | 21000 |
| 7 | 墨田区 | 墨田5-1 | 江東橋3-8-10 | 2150 | 7300 |
| 8 | 江東区 | 江東5-5 | 亀戸5-2-1 | 2000 | 6400 |
| 9 | 品川区 | 品川5-1 | 西五反田1-2-10 | 5610 | 6500 |
| 10 | 目黒区 | 目黒5-12 | 自由が丘1-29-9 | 5300 | 22650 |
| 11 | 大田区 | 大田5-1 | 西蒲田７−66-10 | 4200 | 10000 |
| 12 | 世田谷区 | 世田谷5-4 | 北沢2-19-12 | 2860 | 14000 |
| 13 | 渋谷区 | 渋谷5-22 | 宇田川町23-3 | 28700 | 47500 |
| 14 | 中野区 | 中野5-1 | 中野3-36-15 | 4260 | 9300 |
| 15 | 杉並区 | 杉並5-1 | 上荻1-8-9 | 3000 | 8000 |
| 16 | 豊島区 | 豊島5-1 | 東池袋1-1-3 | 14500 | 27500 |
| 17 | 北区 | 北5-1 | 赤羽1-8-3 | 3490 | 8300 |
| 18 | 荒川区 | 荒川5-1 | 東日暮里5-51-14 | 2000 | 8200 |
| 19 | 板橋区 | 板橋5-1 | 大山町31-1 | 1360 | 7000 |
| 20 | 練馬区 | 練馬5-1 | 豊玉北6-1-8 | 1450 | 6500 |
| 21 | 足立区 | 足立5-1 | 千住2-57-3 | 3180 | 11000 |
| 22 | 葛飾区 | 葛飾5-1 | 新小岩1-48-3 | 1550 | 9000 |
| 23 | 江戸川区 | 江戸川5-3 | 西葛西6-15-2 | 1720 | 6300 |
Ｙ: 1階賃料 円/u
Ｘ: 地価公示価格 千円/u
Ｙ＝5488.86＋1.237Ｘ
決定係数:0.94
の関係が認められる。