１．はじめに
東京23区公示商業地最高価格と1階賃料の関係を、鑑定コラム2100）「23区公示商業最高地価と1階賃料」で分析し、23区トップ地価と1階賃料の間には強い相関関係があると分かった。
鑑定コラム2102)「23区トップ商業地価と総合還元利回り」の分析では、23区トップ地価とその土地上の建物の総合還元利回りとの間にも強い相関関係があると分かった。
地価と1階賃料、地価と総合還元利回りとは、それぞれ強い相関関係があると分析された。
それでは、その土地上の建物の1階賃料とその複合不動産の総合還元利回りの間にも相関関係があるのでは無かろうかという仮説が成り立つ。
もし強い相関関係があると分かれば、1階賃料を把握すれば総合還元利回りが分かり、その総合還元利回りを使用することにより、当該複合不動産の価格が分かり、建物価格を控除すれば土地価格が分かることになる。
商業地の1階賃料と総合還元利回りとは相関関係が強くあると云う仮説を立て、分析して見る。
使用したデータは、2020年地価公示価格の23区トップ商業地価と、その地価公示価格に付随して公開されている不動産鑑定書に記載されている収益還元法のデータと、鑑定コラム2102)で分析された還元利回りである。
２．データ一覧
各区トップ商業地の1階賃料と、その複合不動産の総合還元利回りのデータは、下記である。
| 番号 | 区名 | 公示番号 | 所在(住居表示) | 還元利回り | 1階賃料円/u |
| 1 | 千代田区 | 千代田5-2 | 丸の内2-4-1 | 0.027 | 50000 |
| 2 | 中央区 | 中央5-22 | 銀座4-5-5 | 0.027 | 80000 |
| 3 | 港区 | 港5-1 | 新橋1-18-16 | 0.034 | 12100 |
| 4 | 新宿区 | 新宿5-35 | 新宿3-24-1 | 0.028 | 45375 |
| 5 | 文京区 | 文京5-1 | 湯島3-39-10 | 0.047 | 10008 |
| 6 | 台東区 | 台東5-1 | 上野4-5-5 | 0.041 | 21000 |
| 7 | 墨田区 | 墨田5-1 | 江東橋3-8-10 | 0.052 | 7300 |
| 8 | 江東区 | 江東5-5 | 亀戸5-2-1 | 0.052 | 6400 |
| 9 | 品川区 | 品川5-1 | 西五反田1-2-10 | 0.040 | 6500 |
| 10 | 目黒区 | 目黒5-12 | 自由が丘1-29-9 | 0.044 | 22650 |
| 11 | 大田区 | 大田5-1 | 西蒲田７−66-10 | 0.049 | 10000 |
| 12 | 世田谷区 | 世田谷5-4 | 北沢2-19-12 | 0.046 | 14000 |
| 13 | 渋谷区 | 渋谷5-22 | 宇田川町23-3 | 0.031 | 47500 |
| 14 | 中野区 | 中野5-1 | 中野3-36-15 | 0.048 | 9300 |
| 15 | 杉並区 | 杉並5-1 | 上荻1-8-9 | 0.059 | 8000 |
| 16 | 豊島区 | 豊島5-1 | 東池袋1-1-3 | 0.039 | 27500 |
| 17 | 北区 | 北5-1 | 赤羽1-8-3 | 0.051 | 8300 |
| 18 | 荒川区 | 荒川5-1 | 東日暮里5-51-14 | 0.054 | 8200 |
| 19 | 板橋区 | 板橋5-1 | 大山町31-1 | 0.054 | 7000 |
| 20 | 練馬区 | 練馬5-1 | 豊玉北6-1-8 | 0.055 | 6500 |
| 21 | 足立区 | 足立5-1 | 千住2-57-3 | 0.048 | 11000 |
| 22 | 葛飾区 | 葛飾5-1 | 新小岩1-48-3 | 0.048 | 9000 |
| 23 | 江戸川区 | 江戸川5-3 | 西葛西6-15-2 | 0.051 | 6300 |
Ｙ:総合還元利回り Ｘ:1階賃料円/u
Ｙ＝0.5866Ｘの(-0.2739)乗
決定係数0.7897
(注)累乗算式の表示が上手に出来ない。グラフ内に表示してある算式である。
1 1
Ｙ＝0.5866 ×──────── ＝ 0.5866 ×──────
2,000の0.2739乗 8.019589
＝0.5866×0.124695
＝0.073146
≒0.073
1階賃料 円/u 総合還元利回り ％
2,000 7.3 2,500 6.9 3,000 6.5 3,500 6.3 4,000 6.0 5,000 5.7 5.500 5.5 6,000 5.4 7,000 5.2 8,000 5.0 9,000 4.8 10,000 4.7 15,000 4.2 20,000 3.9 30,000 3.5 40,000 3.2 50,000 3.0 60,000 2.9 70,000 2.8 80,000 2.7