○鑑定コラム


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ

2096)東京中央区の公示商業地地価と1階賃料(2020年1月)

 国土交通省が発表した地価公示価格、地価公示価格の鑑定書記載の賃料を使用して、中央区の商業地の地価(公示発表の地価)と1階賃料の関係を分析して見た。

1.データ一覧

 2020年1月の東京中央区商業地地価公示地点は53地点ある。その53地点のうち5-6を除く地点のu当り地価公示価格、そして採用している収益価格の1階賃料(u当り円)は、下記である。


中央区      
公示番号 所在 公示価格千円/u 1階賃料円/u
       
中央5-1 銀座2-16-12 3270 7800
中央5-2 銀座6-8-3 32200 59000
中央5-3 京橋1-15-1 7740 13000
中央5-4 銀座3-7-1 17600 29040
中央5-5 京橋1-1-1 22900 16940
中央5-7 八重洲1-5-9 8810 8500
中央5-8 日本橋3-11-1 8170 6800
中央5-9 日本橋人形町1−19−8 3180 5800
中央5-10 築地5-3-3 2700 5500
中央5-11 日本橋兜町13-1 5660 7000
中央5-12 日本橋小伝馬町12-2 3080 7000
中央5-13 勝ちどき4-2-14 2070 5300
中央5-14 新富1-9-1 2300 7562
中央5-15 日本橋蛎殻町1-16-11 2450 4800
中央5-16 日本橋本町4-1-11 5900 9500
中央5-17 新川1-17-27 2460 6600
中央5-18 銀座4-2-11 31000 40000
中央5-19 築地2-12-11 2280 5400
中央5-20 日本橋人形町2-21-10 1890 5290
中央5-21 新川2-12-15 2320 5900
中央5-22 銀座4-5-6 57700 80000
中央5-23 銀座7-9-19 42700 66500
中央5-24 日本橋茅場町7-15 2310 4400
中央5-25 日本橋富沢町7-15 1600 3400
中央5-26 八丁堀1-9-7 4680 6120
中央5-27 銀座2-3-18 6080 18000
中央5-28 八重洲2-10-17 13400 11000
中央5-29 銀座2-6-7 43300 68000
中央5-30 新川1-11-5 1140 3700
中央5-31 月島3-9-10 1520 6500
中央5-32 入船3-1-13 2480 5400
中央5-33 京橋1-6-1 17500 15300
中央5-34 日本橋人形町1-5-15 1290 3330
中央5-35 日本橋2-1-10 21500 18200
中央5-36 日本橋馬喰町2-6-11 1270 3500
中央5-37 日本橋蛎殻町2-13-9 1120 3400
中央5-38 八丁堀4-8-1 3140 6500
中央5-39 日本橋室町1-11-8 3090 8500
中央5-40 日本橋箱崎町20-1 1280 4000
中央5-41 銀座5-4-3 49700 49000
中央5-42 築地4-7-5 4040 6000
中央5-43 八重洲1-5-20 23400 24000
中央5-44 銀座5-13-16 9570 12000
中央5-45 日本橋室町4-2-14 2340 5000
中央5-46 日本橋茅場町3-2-12 2870 5300
中央5-47 築地3-12-5 1340 4500
中央5-48 入船3-8-9 1470 3500
中央5-49 日本橋本町3-2-13 3000 6000
中央5-50 日本橋3-2-14 6110 6555
中央5-51 日本橋本町4-4-2 7510 9500
中央5-52 晴海2-1-40 2000 6500
中央5-53 銀座8-6-20 16400 14521


 上記データを、左縦軸に公示地価、右縦軸に1階賃料の値を取ってクラフしたものが下図グラフ1である。



中央区公示価格と1階家賃



 グラフを見ると、土地価格の高い所の1階賃料は高いことがわかる。

3.回帰分析

 上記グラフ1より、土地価格の高い所の1階賃料は高く、土地価格の安い所の1階賃料は安いことが分かった。

 とすれば、両者の間には相関関係があると見込まれる。

 縦軸に1階賃料、横軸に地価公示価格をとって、データをグラフに落としたのが、下記グラフ2である。



中央区公示価格と1階家賃回帰グラフ



        Y: 1階店舗賃料 円/u
               X: 地価公示価格 千円/u

として、両者の関係を求めると、


         Y=1514.19+1.27X
                      r:0.95

の関係が認められる。

 上式を説明すると、土地価格(公示価格であるが、土地価格と読み替える)がu当り10,000,000円であった場合、10,000の数値に1.27を乗じ、それに1514.19を加えれば、その土地上の建物の1階賃料は、u当り14,214.19円≒14,000円と求められるということである。

 主なu当り土地価格水準を上記式に代入して、その土地価格の1階賃料を求めるとは、下記である。


土地価格 千円/u 試算 1階賃料 円/u
1000 2784 2800
1500 3419 3400
2000 4054 4100
2500 4689 4700
3000 5324 5300
3500 5959 6000
4000 6594 6600
4500 7229 7200
5000 7864 7900
5500 8499 8500
6000 9134 9100
6500 9769 9800
7000 10404 10000
7500 11039 11000
8000 11674 12000
8500 12309 12000
9000 12944 13000
9500 13579 14000
10000 14214 14000
15000 20564 21000
20000 26914 27000
25000 33264 33000
30000 39614 40000
35000 45964 46000
40000 52314 52000
45000 58664 59000
50000 65014 65000
55000 71364 71000
60000 77714 78000
65000 84064 84000


 土地価格1,000,000円/uの場合、1階賃料は2,800円/uである。

 土地価格5,000,000円/uの場合、1階賃料は7,900円/uである。

 土地価格20,000,000円/uの場合、1階賃料は27,000円/uである。

 土地価格30,000,000円/uの場合、1階賃料は40,000円/uである。

 土地価格から1階賃料を見たが、逆に1階賃料から土地価格水準を知ることは、上記算式を変型すれば良い。

       1.27X=Y−1514.19
                  Y
            X=──── −1192.28                                   
                 1.27

の算式に変型して。Y(土地価格 千円/u)に土地価格を代入すれば、その土地価格に対応する1階賃料を知ることが出来る。

 主な土地価格水準の1階賃料は、下記である。


1階賃料 円/u 試算 土地価格 千円/u
2000 382.5231496 380
2500 776.223937 780
3000 1169.924724 1200
3500 1563.625512 1600
4000 1957.326299 2000
4500 2351.027087 2400
5000 2744.727874 2700
5500 3138.428661 3100
6000 3532.129449 3500
6500 3925.830236 3900
7000 4319.531024 4300
7500 4713.231811 4700
8000 5106.932598 5100
8500 5500.633386 5500
9000 5894.334173 5900
9500 6288.034961 6300
10000 6681.735748 6700
15000 10618.74362 11000
20000 14555.7515 15000
25000 18492.75937 18000
30000 22429.76724 22000
35000 26366.77512 26000
40000 30303.78299 30000
45000 34240.79087 34000
50000 38177.79874 38000
55000 42114.80661 42000
60000 46051.81449 46000
65000 49988.82236 50000
70000 53925.83024 54000
75000 57862.83811 58000
80000 61799.84598 62000


 1階賃料2,000円/uの場合、土地価格は、380,000円/uである。

 1階賃料3,000円/uの場合、土地価格は、1,200,000円/uである。

 1階賃料5,000円/uの場合、土地価格は、2,700,000円/uである。

 1階賃料10,000円/uの場合、土地価格は、6,700,000円/uである。

 1階賃料20,000円/uの場合、土地価格は、15,000,000円/uである。

 1階賃料30,000円/uの場合、土地価格は、22,000,000円/uである。

 坪100万円の土地の場合の1階店舗の家賃はどれ程か。

 家賃坪3万円の1階店舗の土地はいくらか。

 これらは、上記2つの一覧表から知ることが出来よう。

 上記賃料水準は東京中央区のみの地価と賃料に通じる関係なのか、全国の店舗賃料と土地価格の間にも通用出来るものかは、地方の店舗家賃と土地価格の評価の時にデータを得た時に、上記一覧の値で比較すれば分かろう。


*****追記 2020年6月8日 データの入力ミスによる数値等の変更

 2020年6月8日にデータ数値の打ち込みミスが分かり、計算をやり直しました。その為、グラフ、回帰式等の数値が変更する事に成りました。ミスをお詫び致します。


  鑑定コラム2065)「2020年銀座山野楽器店公示地の土地還元利回りは2.5%(償却後)」

  鑑定コラム2098)「東京中央区商業地価と総合還元利回り」

  鑑定コラム2099)「東京府中市の公示住宅地価と1階賃料(2020年1月)」

  鑑定コラム2100)「23区公示商業最高地価と1階賃料」

  鑑定コラム2102)「23区トップ商業地価と総合還元利回り」
  
  鑑定コラム2103)「23区トップ商業地の1階賃料と還元利回り」
  
  鑑定コラム2104)「大阪市u500万円以上商業地価と1階賃料」
 
  鑑定コラム2105)「都道府県商業地最高地価と1階賃料」

  鑑定コラム2107)「都道府県商業地最高地価の1階賃料と還元利回り」


フレーム表示されていない場合はこちらへ トップページ

前のページへ
次のページへ
鑑定コラム全目次へ