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2105)都道府県商業地最高地価と1階賃料

1.はじめに

 先の鑑定コラム2096)「東京中央区の公示商業地地価と1階賃料(2020年1月)」で、東京中央区の商業地の地価とその土地上に建つ1階賃料の関係を分析した。

 そして鑑定コラム2100)「23区公示商業最高地価と1階賃料」の分析で、東京23区商業地最高地価とその土地上に建つ建物の1階賃料の関係を分析した。

 いずれの分析においても、地価の高い土地に建つ建物1階の賃料は、土地価格に比例して高くなっていることがデータで実証出来た。

 日本全国の都道府県商業地最高地価とその土地上に建つ建物の1階賃料の関係にもそのことが云えるか分析して見る。

 2020年1月1日時点の都道府県の公示商業最高地価と1階賃料で分析する。

 資料は、2020年の地価公示価格とその価格算出の公開された鑑定評価書の中の収益還元法のテータによる。

2.最高地価で1階賃料が発表されていない場合、他階賃料の方が高い場合の賃料について

 1階賃料が他階と一括している発表されている場合が2つある。他階の賃料の方が1階賃料より高い場合が2つある。その府県の場合は、下記のごとく推定して1階賃料を求める。

@ 大阪府

 大阪府の商業地の最高地価の公示地は、大阪中央5-2 大阪市中央区宗右衛門町17-2の土地である。u当り2870万円である。

 その公示価格の公開鑑定書を見ると、想定建物の収益還元法の賃料は、1〜4階u当り29,000円となっている。

 1階賃料は幾らの記載になっていない。

 これでは使え無い。次の方法に拠って、1階の賃料を推測する。

 大阪府商業地の地価公示価格でu当り500万円以上の1階賃料が表示されている地価公示を探すと10件あった。それの土地価格と1階賃料の関係を分析すると、下記であった。

        Y: 1階賃料 円/u
               X: 地価公示価格 千円/u

として、両者の関係を求めると、

         Y=3539.57+0.973X
                   相関係数:0.70

 上記算式の求め方については、鑑定コラム2104)「大阪市u500万円以上商業地価と1階賃料」で述べている。

 上記算式のX値に28,700を代入すると、

               Y=3539.57+0.973×28,700
                 =31,464
                 ≒31,500円

u当り31,500円と求められる。

 大阪府最高商業地の1階賃料を、u当り31,500円とする。

A 長崎県

 長崎県の商業地の最高地価の公示地は、長崎5-8 長崎市浜町3-25の土地である。u当り94.4万円である。

 その公示価格の公開鑑定書を見ると、想定建物の収益還元法の賃料は、1〜2階u当り5,795円となっている。

 1階賃料は幾らの記載になっていない。

 これでは使え無い。次の方法に拠って、1階の賃料を推測する。

 長崎市公示商業地で、高価格の公示地は、長崎5-17 長崎市万屋町1-8の48.5万円/uと長崎5-1 油屋町1-14の41.8万円/uである。

 それぞれの1階と2階のu当り賃料を記すと下記である。()内は1階賃料の評点を100とした場合の評点である。

 (長崎5-17)
           1階    3,900円 (100)
           2階    2,600円 (66.6)

 (長崎5-1) 1階    3,800円 (100) 2階    2,600円 (68.4)

 上記2つの賃料データより、長崎の1階と2階の賃料評点を、

           1階    100
           2階     68

とする。

 長崎5-8の1階の賃料をXとすると、賃料単価として下記算式が成立する。

                X+0.68X
             ───────= 5,793                                 
                    2

1.68X=11,590 X=6,899 ≒6,900円

 長崎5-8の1階の賃料をu当り6,900円と推定する。

B 宮城県

 宮城県の最高商業地の公示価格は、青葉5-5 仙台市青葉区中央1-10-1でu当り402万円である。1階がu当り5,500円、2階がu当り10,000円となっている。

 2階が主要通路の建物では無いのかと思われ、2階の賃料を1階の賃料とみなし、u当り10,000円とする。

C 岐阜県

 岐阜県の最高商業地の公示価格は、岐阜5-1 岐阜市吉野町5-17でu当り61.8万円である。1階がu当り5,175円、2階がu当り5,300円となっている。

 2階の賃料の方が高いのは建物の構造によるのでは無いかと思われ、2階の賃料を1階の賃料とみなし、1階の賃料をu当り5,300円とする。

 上記4つの推定賃料をそれぞれの府県の最高価格土地の上に建つ建物の1階賃料とする。

3.データ一覧

 2020年1月1日時点の都道府県商業最高地価と1階賃料データを示すと、下記である。


番号 都道府県名 公示番号 所在(住居表示) 公示価格千円/u 1階賃料円/u
1 北海道 札幌中央5-1 札幌市中央区南1条西4-1-1 5200 9500
2 青森 青森5-3 青森市新町1-13-4 199 3184
3 岩手 盛岡5-1 盛岡市大通2-3-5 311 3730
4 宮城 青葉5-1 仙台市青葉区中央1-10-1 4020 10000
5 秋田 秋田5-1 秋田市中通2-8-1 170 3980
6 山形 山形5-1 山形市七日町1-2-39 213 3612
7 福島 郡山5-11 郡山市駅前1-6-6 367 5473
8 茨城 つくば5-3 つくば市竹園1-6-1 285 4053
9 栃木 宇都宮5-34 宇都宮市東宿郷1-4-14 367 3176
10 群馬 高崎5-1 高崎市4街区63-1 485 3826
11 埼玉 大宮5-1 さいたま市大宮区桜木町1-8-1 3480 10100
12 千葉 船橋5-1 船橋市本町4-3-20 1860 8902
13 東京 東京中央5-22 東京都中央区銀座4-5-6 57700 80000
14 神奈川 西5-1 横浜市西区南幸1-3-1 15100 36840
15 新潟 新潟中央5-2 新潟市中央区東大通り1-2-30 550 4900
16 富山 富山5-15 富山市桜町2-18 522 4526
17 石川 金沢5-4 金沢市本町2−16−16 1090 5600
18 福井 福井5-2 福井市中央1-9-26 366 3050
19 山梨 甲府5-5 甲府市丸の内1-7-1 307 3930
20 長野 長野5-2 長野市南長野1970-1 368 6499
21 岐阜 岐阜5-5 岐阜市吉野町5-17 618 5300
22 静岡 葵5-1 静岡市葵区呉服町2-6-8 1510 7560
23 愛知 中村5-2 名古屋市中村区名駅4-7-1 18500 18452
24 三重 四日市5-1 四日市市諏訪栄町6-3 400 3500
25 滋賀 草津5-1 草津市大路1-10-1 410 4439
26 京都 下京5-1 京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町51 8500 24000
27 大阪 大阪中央5-5 大阪市中央区宗右衛門町17-2 28700 31500
28 兵庫 神戸中央5-5 神戸市中央区三宮町1-7-5 7200 23100
29 奈良 奈良5-1 奈良市中筋町1-4 830 4540
30 和歌山 和歌山5-1 和歌山市友田町5-50 442 3450
31 鳥取 鳥取5-3 鳥取市栄町710 134 2195
32 島根 松江5-3 松江市朝日町476-7 169 2900
33 岡山 岡山北5-7 岡山市北区本町2-1 1520 5989
34 広島 広島中5-1 広島市中区八丁堀15-8 3550 8000
35 山口 下関5-1 下関市竹崎町4-2-33 190 2907
36 徳島 徳島5-1 徳島市一番町3-24 383 3483
37 香川 高松5-1 高松市磨屋町2-4 440 3330
38 愛媛 松山5-1 松山市大街道2-4-13 821 5200
39 高知 高知5-12 高知市帯屋町1-9-7 269 4400
40 福岡 福岡中央5-9 福岡市中央区天神1-11-11 11000 22688
41 佐賀 佐賀5-10 佐賀市駅前中央1-5-10 245 3141
42 長崎 長崎5-8 長崎市浜町3-25 944 6900
43 熊本 熊本中央5-14 熊本市中央区下瀬1-3-7 2470 12950
44 大分 大分5-37 大分市末広町1-1-32 650 4862
45 宮崎 宮崎5-1 宮崎市橘通西3-10-37 288 3096
46 鹿児島 鹿児島5-16 鹿児島市東千石町13-19 1150 6000
47 沖縄 那覇5-14 那覇市久茂地3-1-1 1980 10600


3.全国データのグラフ

 上記データを、左縦軸に1階賃料、横軸に公示地価として、データ値をプロットしたものが下図グラフである。



全国最高地価と1階賃料



 上記グラフを見ると土地の低価格の個所にデータが集まりすぎている。

 データを分割して分析した方が良いと思われる。

4.土地価格100万円/u以下の土地価格と1階賃料の関係

 土地価格を100万円/u以上と100万円/u以上に分割して、土地価格と1階賃料の関係を分析する。

@ 土地価格100万円/u以下のデータ


番号 都道府県名 公示番号 所在(住居表示) 公示価格千円/u 1階賃料円/u
31 鳥取 鳥取5-3 鳥取市栄町710 134 2195
32 島根 松江5-3 松江市朝日町476-7 169 2900
5 秋田 秋田5-1 秋田市中通2-8-1 170 3980
35 山口 下関5-1 下関市竹崎町4-2-33 190 2907
2 青森 青森5-3 青森市新町1-13-4 199 3184
6 山形 山形5-1 山形市七日町1-2-39 213 3612
41 佐賀 佐賀5-10 佐賀市駅前中央1-5-10 245 3141
39 高知 高知5-12 高知市帯屋町1-9-7 269 4400
8 茨城 つくば5-3 つくば市竹園1-6-1 285 4053
45 宮崎 宮崎5-1 宮崎市橘通西3-10-37 288 3096
19 山梨 甲府5-5 甲府市丸の内1-7-1 307 3930
3 岩手 盛岡5-1 盛岡市大通2-3-5 311 3730
18 福井 福井5-2 福井市中央1-9-26 366 3050
7 福島 郡山5-11 郡山市駅前1-6-6 367 5473
9 栃木 宇都宮5-34 宇都宮市東宿郷1-4-14 367 3176
20 長野 長野5-2 長野市南長野1970-1 368 6499
36 徳島 徳島5-1 徳島市一番町3-24 383 3483
24 三重 四日市5-1 四日市市諏訪栄町6-3 400 3500
25 滋賀 草津5-1 草津市大路1-10-1 410 4439
37 香川 高松5-1 高松市磨屋町2-4 440 3330
30 和歌山 和歌山5-1 和歌山市友田町5-50 442 3450
10 群馬 高崎5-1 高崎市4街区63-1 485 3826
16 富山 富山5-15 富山市桜町2-18 522 4526
15 新潟 新潟中央5-2 新潟市中央区東大通り1-2-30 550 4900
21 岐阜 岐阜5-5 岐阜市吉野町5-17 618 5300
44 大分 大分5-37 大分市末広町1-1-32 650 4862
38 愛媛 松山5-1 松山市大街道2-4-13 821 5200
29 奈良 奈良5-1 奈良市中筋町1-4 830 4540
42 長崎 長崎5-8 長崎市浜町3-25 944 6900


A 土地価格100万円/u以下のデータのグラフ

 上記データを、左縦軸に1階賃料、横軸に公示地価として、データ値をプロットしたものが下図グラフである。



全国最高地価100万円以下と1階賃料



B 回帰式

        Y: 1階賃料 円/u
               X: 地価公示価格 千円/u

として、両者の関係を求めると、

         Y=2605.03+3.579X
                   相関係数:0.68
の関係が認められる。

 相関係数はやや低いが、地価が高くなれば、1階賃料も高くなる関係が認められる。

C 小括

 都道府県の商業地でu1,000千円以下の土地の場合、土地価格1,000円/uにつき賃料は3.579円/u上がる。

 上記関係式から求められる都道府県の商業地でu1,000千円以下の土地価格と1階標準賃料を記すと、下記である。

       土地価格 千円/u          1階賃料 円/u

 100 3,000 130 3,100 160 3,200 190 3,300 250 3,500 300 3,700 400 4,000 500 4,400 600 4,800 700 5,100 800 5,500 900 5,800 950 6,000 1,000 6,200

5.土地価格100万円/u以上の土地価格と1階賃料の関係

@ 土地価格100万円/u以上のデータ


番号 都道府県名 公示番号 所在(住居表示) 公示価格千円/u 1階賃料円/u
17 石川 金沢5-4 金沢市本町2−16−16 1090 5600
46 鹿児島 鹿児島5-16 鹿児島市東千石町13-19 1150 6000
22 静岡 葵5-1 静岡市葵区呉服町2-6-8 1510 7560
33 岡山 岡山北5-7 岡山市北区本町2-1 1520 5989
12 千葉 船橋5-1 船橋市本町4-3-20 1860 8902
47 沖縄 那覇5-14 那覇市久茂地3-1-1 1980 10600
43 熊本 熊本中央5-14 熊本市中央区下瀬1-3-7 2470 12950
11 埼玉 大宮5-1 さいたま市大宮区桜木町1-8-1 3480 10100
34 広島 広島中5-1 広島市中区八丁堀15-8 3550 8000
4 宮城 青葉5-1 仙台市青葉区中央1-10-1 4020 10000
1 北海道 札幌中央5-1 札幌市中央区南1条西4-1-1 5200 9500
28 兵庫 神戸中央5-5 神戸市中央区三宮町1-7-5 7200 23100
26 京都 下京5-1 京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町51 8500 24000
40 福岡 福岡中央5-9 福岡市中央区天神1-11-11 11000 22688
14 神奈川 西5-1 横浜市西区南幸1-3-1 15100 36840
23 愛知 中村5-2 名古屋市中村区名駅4-7-1 18500 18452
27 大阪 大阪中央5-5 大阪市中央区宗右衛門町17-2 28700 31500
13 東京 東京中央5-22 東京都中央区銀座4-5-6 57700 80000


A 土地価格100万円/u以上のデータのグラフ

 上記データを、左縦軸に1階賃料、横軸に公示地価として、データ値をプロットしたものが下図グラフである。グラフは全国データのグラフと殆ど同じである。



全国最高地価100万円以上と1階賃料



B 回帰式

        Y: 1階賃料 円/u
               X: 地価公示価格 千円/u

として、両者の関係を求めると、

         Y=6683.61+1.211X
                   相関係数:0.95
の関係が認められる。

 相関係数は高い。1階賃料も高くなる関係が強く認められる。

C 小括

 都道府県の商業地でu1,000千円以上の土地の場合、土地価格1,000円/uにつき賃料は1.216円/u上がる。

 上記関係式から求められる都道府県の商業地でu1,000千円以上の土地価格と1階標準賃料を記すと、下記である。

       土地価格 千円/u          1階賃料 円/u

 1,500 9,000 2,000 9,000 3,000 10,000 4,000 12,000 5,000 13,000 6,000 14,000 7,000 15,000 8,000 16,000 9,000 18,000 10,000 19,000 12,000 21,000 15,000 25,000 20,000 31,000 30,000 43,000 40,000 55,000 50,000 67,000 60,000 79,000

 都道府県商業地最高地価u100万円以上の算式の係数は、1.211である。

 東京中央区の商業地の場合は、1.27であった。

 東京23区商業地最高地価の場合は、1.237であった。

 大阪市u500万円以上の商業地の場合は、0.973であった。


  鑑定コラム2065)「2020年銀座山野楽器店公示地の土地還元利回りは2.5%(償却後)」

  鑑定コラム2096)「東京中央区の公示商業地地価と1階賃料(2020年1月) 」

  鑑定コラム2098)「東京中央区商業地価と総合還元利回り」

  鑑定コラム2100)「23区公示商業最高地価と1階賃料」

  鑑定コラム2102)「23区トップ商業地価と総合還元利回り」

  鑑定コラム2104)「大阪市u500万円以上商業地価と1階賃料」

  鑑定コラム2106)「都道府県商業地最高地価と総合還元利回り」

  鑑定コラム2107)「都道府県商業地最高地価の1階賃料と還元利回り」


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