○鑑定コラム

2105）都道府県商業地最高地価と1階賃料

１．はじめに

　先の鑑定コラム2096）「東京中央区の公示商業地地価と1階賃料(2020年1月)」で、東京中央区の商業地の地価とその土地上に建つ1階賃料の関係を分析した。

　そして鑑定コラム2100）「23区公示商業最高地価と1階賃料」の分析で、東京23区商業地最高地価とその土地上に建つ建物の1階賃料の関係を分析した。

　いずれの分析においても、地価の高い土地に建つ建物1階の賃料は、土地価格に比例して高くなっていることがデータで実証出来た。

　日本全国の都道府県商業地最高地価とその土地上に建つ建物の1階賃料の関係にもそのことが云えるか分析して見る。

　2020年1月1日時点の都道府県の公示商業最高地価と1階賃料で分析する。

　資料は、2020年の地価公示価格とその価格算出の公開された鑑定評価書の中の収益還元法のテータによる。

２．最高地価で1階賃料が発表されていない場合、他階賃料の方が高い場合の賃料について

　1階賃料が他階と一括している発表されている場合が２つある。他階の賃料の方が1階賃料より高い場合が２つある。その府県の場合は、下記のごとく推定して1階賃料を求める。

�@　大阪府

　大阪府の商業地の最高地価の公示地は、大阪中央5-2　大阪市中央区宗右衛門町17-2の土地である。�u当り2870万円である。

　その公示価格の公開鑑定書を見ると、想定建物の収益還元法の賃料は、1〜4階�u当り29,000円となっている。

　1階賃料は幾らの記載になっていない。

　これでは使え無い。次の方法に拠って、1階の賃料を推測する。

　大阪府商業地の地価公示価格で�u当り500万円以上の1階賃料が表示されている地価公示を探すと10件あった。それの土地価格と1階賃料の関係を分析すると、下記であった。

 　　　　　　　Ｙ: 1階賃料 円/�u
               Ｘ: 地価公示価格 千円/�u

　　　　　　   Ｙ＝3539.57＋0.973Ｘ
                   相関係数:0.70

               Ｙ＝3539.57＋0.973×28,700
                 ＝31,464
                 ≒31,500円

　(長崎5-17)
           1階　　　　3,900円 (100)
           2階　　　　2,600円 (66.6)


　(長崎5-1)
           1階　　　　3,800円 (100)
           2階　　　　2,600円 (68.4)

           1階　　　　100
           2階　　　 　68

                Ｘ＋0.68Ｘ
             ───────＝ 5,793                                 
                    2


               1.68Ｘ＝11,590
                   Ｘ＝6,899
                     ≒6,900円

 　　　　　　　Ｙ: 1階賃料 円/�u
               Ｘ: 地価公示価格 千円/�u

　　　　　　   Ｙ＝2605.03＋3.579Ｘ
                   相関係数:0.68

　　　　　　　土地価格　千円/�u          1階賃料 円/�u


                   　100                   3,000
                     130                   3,100
                     160                   3,200
                     190                   3,300
                     250                   3,500
                     300                   3,700
                     400                   4,000
                     500                   4,400
                     600                   4,800
                     700                   5,100
                     800                   5,500
                     900                   5,800
                     950                   6,000
                   1,000                   6,200

 　　　　　　　Ｙ: 1階賃料 円/�u
               Ｘ: 地価公示価格 千円/�u

　　　　　　   Ｙ＝6683.61＋1.211Ｘ
                   相関係数:0.95

　　　　　　　土地価格　千円/�u          1階賃料 円/�u


                 　1,500                   9,000
                   2,000                   9,000
                   3,000                  10,000
                   4,000                  12,000
                   5,000                  13,000
                   6,000                  14,000
                   7,000                  15,000
                   8,000                  16,000
                   9,000                  18,000
                  10,000                  19,000
                  12,000                  21,000
                  15,000                  25,000
                  20,000                  31,000
                  30,000                  43,000
                  40,000                  55,000
                  50,000                  67,000
                  60,000                  79,000