○鑑定コラム

2098）東京中央区商業地価と総合還元利回り

１．はじめに

　土地価格の高い所の建物賃料は高いと云うことは、経済現象からの経済経験原則である。
　
　商業地の中にあってもその土地価格の高い所の建物賃料は高い。

　この関係については、鑑定コラム2096）「東京中央区の公示商業地地価と1階賃料(2020年1月) 」で、その経済現象は立証され、論証された。

　土地価格が高い場所の賃料は高いことは分かったが、土地価格が高くなる割合と同じ様に賃料は高くなるというものでは無い。

　とすると、貸ビルの総合還元利回りと土地価格とは常に同じ還元利回りということでは無く、異なるのではなかろうか。

　その商業地の総合還元利回りは、土地価格の高い場所と安い場所では、土地価格の高い場所の総合還元利回りの割合は低く、土地価格の安い場所の総合還元利回りは高い割合では無いのか。

　その仮説を立証し、論証したい。

　それと共に、はっきりと分からない商業地の総合還元利回りの水準はどれ程かをデータで分析し、具体的数値で示すことによって分からせたい。

　これらを考え、東京中央区の商業地の土地価格と総合還元利回りの関係を分析して、仮説を立証してみる。

　使用したデータは、東京中央区の2020年地価公示価格(商業地)と、その地価公示価格に付随して公開されている不動産鑑定書に記載されている収益還元法の建物価格、純収益による。

２．総合還元利回りとは

　総合還元利回りとは、貸ビルのごとく土地と建物が複合して使用されている複合不動産の還元利回りを云う。

　総合還元利回りは、次の算式で求められる。

　　　　　　　　　　純収益
            ──────────── ＝ 総合還元利回り              
                土地価格＋建物価格

            3,270,000円×340㎡＝1,111,800,000円

               1,111,800,000円＋ 705,000,000円＝1,916,800,000円

                  79,535,000円
              ─────────　 ＝ 0.044                          
               1,916,800,000円

　　　　　Ｙ:総合還元利回り
　　　　　Ｘ:地価公示価格 千円/㎡

               Ｙ＝0.1731Ｘの(-0.1699)乗
               　決定係数0.8312

　　　　                      1                 　　　　 1
　　　　　Ｙ＝0.1732 ×──────── ＝  0.1732 ×──────　   
                       1,0000の0.1699乗          　　 3.233702


            ＝0.1732×0.309243
            ＝0.05356
            ≒0.054

　　　　　　商業地価　千円/㎡　              総合還元利回り ％


　　　　　　　1,000                               5.4
　　　　　　　2,000                               4.8
　　　　　　　3,000                               4.4
　　　　　　　4,000                               4.2
　　　　　　　5,000                               4.1
　　　　　　　6,000                               4.0
　　　　　　　7,000                               3.8
　　　　　  　9,000                               3.7
　　　　　 　10,000                               3.6
　　　　　 　12,000                               3.5
　　　　　 　14,000                               3.4
　　　　　 　16,000                               3.3
　　　　　 　19,000                               3.2
　　　　　 　23,000                               3.1
　　　　　 　28,000                               3.0
　　　　　 　34,000                               2.9
　　　　　 　41,000                               2.8
　　　　　 　51,000                               2.7
　　　　　 　63,000                               2.6
　　　　　 　79,000                               2.5
　　　　 　 100,000                               2.4