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2124)差額賃料の3年分は借家権価格ではない

1.はじめに

 借家権価格は市場で取引される事は殆ど無く、市場性が無いから価格など無いという考え方がある。

 一方、借家権価格はあるとしても、損失補償基準細則が決めている差額賃料の2〜3ヶ月分が借家権価格であると云う不動産鑑定士もいる。

 借家権価格は殆ど市場で売買される事は無い。しかしだからと云って借家権価格などないというものでは無いと私は思っている。

 借家権価格は表にでてこないために分からないだけであって、価格は存在し、明渡立退になってその価格が顕彰してくるのである。

 又、損失補償基準細則の差額賃料の2〜3月分が借家権価格であると云うことなど無い。

 不動産鑑定評価基準が借家権価格の求め方の1つであると述べている、

 「借家権の価格といわれているものには、賃貸人から建物の明渡しの要求を受け、借家人が不随意の立退きに伴い事実上喪失することとなる経済的利益等、賃貸人との関係において個別的な形をとって具体に現れるものがある。  この場合における借家権の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額」

のなかの「差額の一定期間」について考えて見たい。
 

2.借家権価格とは

 借家権価格とは、建物賃貸借に伴って生じる借家人の持つ経済価値の総和である。

 借家権価格は、不動産取引市場で価格形成される訳では無い。

 明渡立退の際に、初めて姿を現して来る借家人の権利価格である。それまでは全く目には見えない存在である。


3.借家権価格の発生

 借家権価格の発生には3つの場合がある。

 1つは長い賃借期間によって、新規賃料と支払賃料の開差によって発生してくる。

 長期間の賃借期間によって、賃借人は賃料を支払うことによって、賃貸人の資産の形成に寄与していることになる。

 10年間入居している賃借人の賃料が、新しく入居した人の賃料と同じであった場合、古い賃借人は賃貸人に苦情を云うであろう。「10年間賃料を支払っていて賃貸人の財産の形成に寄与しているのに、新しい人は全く財産に寄与していない。その人と同額の賃料はおかしいではないか。」等と。

 こうした継続賃料の特有の事情が積み重なり、新規賃料に比較して継続賃料は安く押さえられる傾向にある。

 この賃料差が借家権価格の発生となる。

 2つ目は、入居時に保証金として巨額な一時金を支払った場合である。

 利子のつく借入金でなく、無利子の巨額の保証金の入手は、賃貸人にとって銀行借入金相当の利益を得ることになる。高い貸出金利の時代に建てられた建物の場合には、この貸出金利相当の利益は甚だ大きい。

 保証金を差入れした賃借人側には、反対権利対価として借家権価格が発生する。

 3つ目は、長い期間の賃借期間の賃借人の賃料の支払によって、賃貸人は財産形成がなされた。賃借人は賃料支払によって、賃貸人の財産形成に貢献した。

 借家権価格は、その賃貸人の財産形成に寄与したことに対する幾ばくかの御礼の対価という要因があると私は考えている。

 借家権価格は賃貸人と賃借人との間の建物賃貸借が長い間続いていることよって賃料差額、或いは賃貸人の財産形成が生じ、それに伴って借家権価格という権利価格が発生するのである。

 それ故、賃貸借関係が長期間続いているという現象があると云うことが大前提である。


4.差額賃料とは

 借家権の権利価格分として最も顕著に現れるのは、新規支払賃料と継続支払賃料の差にそれが現れる。長い間に継続支払賃料が新規支払賃料より低くなり、その差が大きくなることである。

 この新規支払賃料と継続支払賃料の開差を差額賃料という。

 例えば、新規賃料がu当り15,000円で、現行支払っている支払賃料がu当り10,000円であったすれば、差額賃料は、

                15,000円−10,000円=5,000円
5,000円/uということである。


5.借家権価格の代表的な求める手法

 差額賃料に借家権の権利価格が最も顕著に現れることから、その現象を捉えて求める手法が、差額賃料等より求める手法である。

 その求め方は、はしがきに述べた求め方で、再記すると、以下である。

 「当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料と現在の実際支払賃料との差額の一定期間に相当する額に賃料の前払的性格を有する一時金の額等を加えた額」

 ここで鑑定基準は「当該建物及びその敷地と同程度の代替建物等の賃借の際に必要とされる新規の実際支払賃料」と云うが、立退の代替建物が決まっている場合など殆ど無く、代替先が分からなくてその代替先の新規支払賃料を決めることは出来ない。

 それ故、「同程度の代替建物」とは、対象建物を第3者に新規に賃貸借すると想定し、その場合の新規支払賃料を求めることになる。

 但し、居住建物が築40年程度経っている木造居宅の場合は、その居宅建物そのものが経済的耐用年数を過ぎて、賃貸市場に出しても賃借を希望する人がいない建物の場合もある。賃貸市場性の無い建物である。

 そうした場合は、代替として、周辺に所在する賃貸市場で市場性のある中古居宅の新規支払賃料ということになる。


6.借家権価格の顕彰

 公共事業の施行或いは建物が古くなり、耐震性に問題があって賃貸人が建物を建替えようとする時に、賃貸人が長年建物を賃貸借していた賃借人に、賃貸借物の明渡立退を要求してくることになる。

 賃借人は、引き続き現行建物で営業、生活していたいと云っても、上記事由によって不随意に立退明渡を迫られる時がある。

 この時に、目に見えなく潜んでいた借家権価格と云うのが顕彰してくる。

 今迄の経済活動で、借家権価格が取りざたされることも無く、不動産市場で取引される事など無く、存在自体知られていない借家権という権利価格が、突如賃貸人、賃借人の間に姿を現す。その権利価格は、不動性の性格を有する不動産の流通をより困難なものに変更させる。

 借家権価格の対応を誤ると、それは訴訟に発展し、1年、2年の時間と訴訟費用を費やすことになる。最後は最高裁判所への訴えということも有りうる。


7.一定期間とは

 賃料差額によって、目に見えなく長い賃貸借期間によって形成された借家権価格であるとすれば、形成されてから現在までの賃料差額を計算すれば借家権価格を求めることはできるのでは無いかと云う考え方も出て来る。

 賃借期間が30年間とすれば、賃借した最初の1年から、現在時点までの新規賃料を調べ上げ、支払賃料との差額を求め、その差額賃料を合計すれば借家権価格は求められる理屈も成り立つ。

 しかし、過去の当該建物の新規賃料を、各年全て求めることは大変な労力を必要とし困難に近い。

 過去の賃料経緯によって、現在の賃料差額が発生したのである。

 とすれば現在発生している賃料差額は、建物賃借人が賃貸借を続ける限り続くであろうと考えることもできる。

 その継続する賃借期間は、建物の経済的残存耐用年数、或いは賃借人の年齢とも関係してくる。しかし賃借人の死期を予測することはするべきものでは無い。

 30年前の建物新築時状態のときから、賃借して営業して来たとすれば、その場所の営業の地盤も出来、経営は安定していると充分みなされる事から、過去の営業時間と同じ営業時間を継続することが充分云える。今後30年の賃借は可能ということになる。

 30年営業して来て建物の経済的残存耐用年数が25年であれば、今後25年の営業の継続は可能と考えられるであろう。

 明渡立退を要求されたとしても、もしその要求が無ければ、その建物での営業・生活はどこまで続けられていたであろうかと考える。

 その建物での営業・生活はどこまで続けられていたかと云う期間が、一定の期間である。

 以下の鑑定例からでは、一定の期間は10年〜30年の期間である。

 その期間の間は、賃料差額が続くということになり、借家権価格が導き出される。

 発表されている不動産鑑定評価例等で、実際にどれ程の期間が一定の期間として採用されているか、下記に例等を記す。


8.損失補償基準細則の借家権の期間

 「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」第18は、賃借期間について次のごとく云う。

 「従前の賃借建物において賃借りを継続したであろうと認められる期間であって、10年を標準とする。」

 「従前の賃借建物において賃借りを継続したであろう」ということは、借家人が借り続けるということである。その期間は10年と損失補償基準細則は認めている。

 借家権の存続期間は、10年は最低必要であると認めている。


9.東京都不動産鑑定士協会の例題の期間

 社団法人東京都不動産鑑定士協会が『借家権と立退料』という研究報告書を出している。

 そのP86に、複利年金現価率の計算期間として、次のごとく記している。

 「対象借家権の建物賃借契約は依頼者から聴取したところ当初は12年前とのことである。周辺の立退きにおいては、当初賃貸借からの期間を補償することが多いため、この期間と同様な期間を採用した。」

 借家権価格とは、経年と共に育成されると云うことを示している。そして、経過年数程度は今後も賃貸借が続くであろうと考え、借家権の継続期間を過去の経過期間と同じとしている。


10.残存耐用年数の30年間とする鑑定例

 不動産鑑定士の鵜野和夫先生は、その著『例解不動産鑑定書の読み方』P365(清文社)で、次のごとく記述されている。

 「(c)賃料差額

   対象建物は建築後10年経過し、その経済的残存耐用年数は30年と推定される。よって、上記によって求められた賃料差額については、年利5.5%、期間30年の年金現価を求める」と。

 鵜野和夫先生は、賃借している建物の経済的残存耐用年数30年を借家権価格の計算期間とする。


11.借家権期間10年とする鑑定例

 社団法人日本不動産鑑定協会東京会(現在の公益社団法人東京都不動産鑑定士協会)が、『鑑定実務Q&A(第4集)』を出している。その27頁に立退料についての鑑定例が掲載されている。

 それによれば借家権の価格を差額賃料より求めているが、その年金現価率の期間は、

               「年8%の10年間」
と10年とする。


12. 異説・損失補償基準細則の流用

@ 損失補償基準細則

 公共事業の用地買収を円滑に行うために「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」がある。この第18に次のことが規定されている。

 「第18 基準第34条(借家人に対する補償)は、次により処理する。

3 本条第2項の補償額は、次式により算定する。

(標準家賃(月額)−現在家賃(月額))×12×補償年数

 標準家賃  従前の賃借建物に照応する建物の当該地域における新規賃借事例において標準的と認められる月額賃借料とする。

 補償年数  別表第5(家賃差補償年数表)の区分による範囲内で定めるものとする。」

 「別表第5 家賃差補償年数表(第18関係)

       従前の建物との家賃差年数
       3.0倍超4年
       2.0倍超3.0倍以下3年
       2.0倍以下2年」

A 基準細則によって求められた金額が借家権価格と主張する不動産鑑定士

 上記基準細則を使用して求められた3年間或いは2年間の金額が借家権価格であると断言する鑑定書が提出されることがある。

 その求め方も損失補償基準細則の標準賃料の決め方が甚だ杜撰であるために、標準賃料を、例えば次のごとく決めている。

 1階にある対象店舗の適正な新規支払賃料は、鑑定基準に従って、周辺の新規支払賃貸事例を事情補正、時点修正、地域格差、個別格差比較を行ってu当り15,000円であるとする。

 一方、損失補償基準細則に従う不動産鑑定書は、対象店舗周辺の賃料水準u5,000円〜9,000円の賃貸事例を5、6件例示する。

 その賃貸事例は1階もあれば3階、6階の賃貸事例もある。賃貸時期も1年前もあれば5年前、3年前もある。それらとの地域格差比較・個別格差比較の検討は全くせず、周辺の仲介業者が坪あたり2.3万円と云っている事から対象店舗の新規支払賃料はu当り7,000円と決定すると記す。

 頁数にして1頁にも満たない分析記述である。

 鑑定基準の規定する賃貸事例比較法の手順及び求め方を全く行わずに新規賃料を求める。

 現行支払賃料は、例えばu当り3,600円であったとする。

 賃料差額は、
       7,000円−3,600円=3,400円
である。

 期間は、
             7,000円÷3,600円=1.94
であるから、規定により2年間とするとして、借家権価格を、
            3,400×12×2=81,600円/u
と求める。

 そしてこれが、不動産鑑定評価の借家権価格であると主張する。

 損失補償基準細則の決める標準家賃と期間を金科玉乗のごとく考えている。

 損失補償基準細則の決める標準家賃は、「従前の賃借建物に照応する建物の当該地域における新規賃借事例」であるが、この求め方は甚だ杜撰な求め方の規定である。この規定は適正な求め方に変えられるべきものであろう。

 その求め方に従って求められた賃料が適正であると主張などとても出来ない。

 4階の賃料も1階の賃料も同じである。

 駅に近い賃料も遠い賃料も同じである。

 30メートル道路に面する賃料も4メートルの道路に面する賃料も同じである。

 損失補償基準細則の2年間或いは3年間の差額賃料等で求められた金額のものを借家権価格と主張する不動産鑑定書に対して、以下のごとくの強い批判がなされている。


13.補償基準は家賃の負担を一定期間補償するだけ

 鵜野和夫先生は前書『例解・不動産鑑定評価書の読み方』P380(清文社)で、補償基準の差額賃料2年分の求め方は、「鑑定評価基準の賃料差額還元法(注、筆者)に似ている」と云って、次のごとく述べられている。

 (注、筆者、鵜野和夫先生がここで使用されている「賃料差額還元法」は「賃料差額等に基づく手法」と思われる。)

 「しかし、賃料差額還元法では、現在家賃が低いことによって生じている経済的利益が、予想される借家期間中は継続するものとして、その期間中の毎年の経済的利益の現在価値(現価)を合計して求めるという考え方をしている。

 これに対して、補償基準では、転居によって生じる家賃の負担増を一定期間(通常24ヶ月)だけ補償しようという考え方である。

 要するに、前者は権利の価格を求めようとするものであり、後者は費用の補填をしようとするもので、算式は似ているが、考え方の基礎は異なっているのである。」


14.補償基準の曲解(あるブログより)

 「Y.A.P」という不動産鑑定士が主宰するブログ(http://yamatokantei.blog54.fc2.com/blog-entry-56.html)が、「立退料と借家権価格」の表題で論じている。

 「Y.A.P」ブログ氏(以下「ブログ氏」と呼ぶ)は、不動産鑑定評価で求める借家権価格というものはどういうものか下記のごとく述べられる。
 
 「旧借家法又は借地借家法により保護されていることにより生ずる法的保護利益、建物の維持、地域の発展、元本価値の上昇等に対する借家人の寄与・貢献分の配分利益からなる借家人に帰属すべき経済的利益を貨幣額をもって表示したものなのである。

 したがって、借家権価格は、借家権という権利の消失対価と位置づけられるものである。」

 借家権価格は、「借家権という権利の消失対価」と述べられる。

 そして、損失補償基準細則の借家人補償は、

 「借家権という権利の消失対価を意味するものではなく、「借家人に対する移転補償」と位置づけられるものである。」

と述べられる。

 不動産鑑定評価の借家権価格と損失補償基準細則の借家人補償とは、本質が異なるものと説明する。

 そして次のごとくの例え話を述べられる。

 「例えば、建物の新築当初より賃貸借を30年以上も継続して現在に至っている借家人の場合で、当該店舗がテナントの入替わりの激しい商店街にあって、看板を守ってきた老舗店舗のひとつだとしたらどうだろうか。

 このような場合にまで、「損失補償基準細則」に従って、2年〜4年(最長で5年)ということでいいものだろうか。これではあまりにも公平乃至衡平に欠けるのではないかと考える。

 このような場合、借家人の意思を合理的に解釈すれば、対象建物が使用可能な限り(必ずしも「対象建物の経済的残存耐用年数」にとどまらず、「物理的残存耐用年数」までということもあり得る)は、当該店舗で営業を継続したいと考えるということではないだろうか。」

 そして損失補償基準細則の借家人補償額が借家権価格であるとして鑑定評価する不動産鑑定士に対して、

 「これをそのまま適用する鑑定士がいるのには驚かされる。

 両者の本質的な違いを無視して、「お上」の決めたことだから妥当なのだ!という態度で・・・・。

 ただ「お上」も権利の消失対価と考えて定めているわけではないので、曲解?している方が問題なのだが・・・・。」

と痛烈に批判する。

 そして最後にまとめて次の様に述べられる。

 「既述のとおり、「損失補償基準」の「借家人補償」と不動産鑑定評価で求める「借家権価格」ではその本質が異なるわけであるから、その点を十分踏まえた上で「損失補償基準」及び「損失補償基準細則」の数値を参考にすべきなのである。

 繰り返しになるが、これを金科玉条のごとく採用して鑑定評価を行うことは、極めて妥当性に欠ける結論を招く場合があるということである。

 さる高名な鑑定士でさえ、さもそれが当たり前の如く鑑定を行っていることに接し、閉口した次第です。」

 「Y.A.P」のブログは、東京の中堅の不動産鑑定士4人のグループのブログである。4人の不動産鑑定士の名前は、
          太田謁八

          田村直之

          進藤俊二

          小石秀幸
の方々である。

 ブログ氏によれば、差額賃料の2年分或いは3年分が借家権価格であるというごとくの不動産鑑定書を書いたら、こっぴどく批判されることになろう。


15.まとめ

 借家権価格は、賃貸借関係が長期に継続した場合に発生する権利価格であり、それは明渡立退の場合に、突如姿を現して来る。そしてその価格出現によって今迄の良好な賃貸借関係が崩れ、権利価格の争いになる場合がある。

 借家権価格は市場性が無いから、価格として認められないとか、認めたとしても低額であるという考え方があるが、それらは間違っている。

 借家権価格は、借家人が持つ経済価値としての権利価格である。

 権利価格と費用とは異なる。

 損失補償基準細則の差額賃料の2〜3ヶ月分は、明渡立退料の賃料経費の補填であり、それは費用の性格をもつものである。費用と権利とは根本的に性質、論理構成するものが異なっている。

 費用は権利価格にはなり得ない。

 このことから、差額賃料の2〜3ヶ月分が借家権価格になる事は無い。


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