○鑑定コラム


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2481)　比準価格÷収益価格　出現率31.74%以下11件　大田区住宅地地価公示価格

１．はじめに

　平成30年より地価公示価格の鑑定書が公開される様になった。公開された地価公示価格の鑑定書より比準価格と収益価格の関係を分析する。

　採用する地価公示価格は、令和4年の大田区の住宅地の地価公示価格とする。公示価格鑑定書は同一公示地点を二人の不動産鑑定士が評価していることから、AとB２つの鑑定書があるが、先にあるA鑑定書の比準価格と収益価格とする。

　求められている比準価格、収益価格は、不動産鑑定評価の専門家である不動産鑑定士が求めたものであるから、適正な価格であるものとする。

　千代田区商業地の地価公示の比準価格と収益価格との関係を、鑑定コラム2459)で行っている。

　その分析と同じであるため、求め方等の説明は、出来るだけ重複を避けるが、始めて本コラムを読む人もいることもあり、必要な個所は最小限の記述とする。詳細を知りたい時は、鑑定コラム2459)の当該部分を読んでいただきたい。

２．３つの価格の等価性

　不動産鑑定評価は、不動産が具有するそれぞれの面からの分析価格として、コストの面より積算価格、市場性の面より比準価格、収益性の面より収益価格の価格がある。

　そして、3つの価格は理論上は一致すると云われている。

@　門脇惇説

　３つの価格の等価性については、門脇惇氏は、著書『不動産鑑定評価要説』P120（税務経理協会、昭和46年）で次のごとく述べられている。

　 「3試算価格は、それぞれ、効用に見合う面、造る費用を償う面、一般に認められてその価格で取引される面、すなわち価格の三面性に照応するものであり、市場で揉まれ、淘汰されて、一つの正常価格に帰一するものであると解すべきこと。」

A　武田公夫説

　また武田公夫氏は、著書『不動産評価の知識』P133（日本経済新聞社、1993年）で、次のごとく述べられている。

　 「各方式の適用によって求められた試算価格または試算賃料は、理論的には一致するはず」

と3価格の理論的一致を認める。

　実際には一致しないが、それは「資料不足など」によるのが原因でありと述べられる。

　既成市街地では、原価法の適用は困難であるため行われない。その為、積算価格は求めなく、比準価格、収益価格が求められる。

　門脇、武田両氏の説に従えば、比準価格、収益価格は、理論上は一致することになる。

３．不動産鑑定士実務修習テキストの比準価格と収益価格

　最新の2022年版第16回実務修習の「実務修習・指導要領テキスト」(編集公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会　2021年11月1日発行)に、土地面積605.75uの更地を例にした更地の鑑定評価書が掲載されている。

　P49に、例題による試算価格が記されている。

　　　　　比準価格　　　495,000円/u
          収益価格　　　457,000円/u
である。

　収益価格の金額を1.0とすると、比準価格の割合は、
                 495,000円
             ────────＝ 1.083                               
                 457,000円
1.083である。

　比準価格と収益価格の開差は約8%で、比準価格が収益価格よりも高い。

４．公示価格鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係

　令和４年地価公示価格の大田区の住宅地の鑑定書の中に記されている比準価格と収益価格を抜き出し、比準価格/収益価格の割合を求める。

　例えば大田−1のA鑑定書の比準価格、収益価格は、下記である。
　　　　　　比準価格　　　    488,000円
　　　　　　収益価格　　　　  348,000円
　 　大田−1の比準価格/収益価格の割合を求めると、
            　 488,000円
            ────────　 ＝ 1.402                             
             　348,000円
1.402である。

　同様にして、大田区住宅地公示地52件を分析したのが、下記一覧表である。


番号 所在 比準価格 円/u 収益価格 円/u 比準価格/収益価格
大田−1 東京都大田区大森北３丁目２０７番４ 488000 348000 1.402
大田−2 東京都大田区久が原４丁目６８９番１０　 545000 263000 2.072
大田−3 東京都大田区大森西３丁目２１４番５ 486000 259000 1.876
大田−4 東京都大田区田園調布３丁目２３番３　 1090000 624000 1.747
大田−5 東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３ 543000 252000 2.155
大田−6 東京都大田区中馬込１丁目２３番１８　 520000 354000 1.469
大田−7 東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外 440000 258000 1.705
大田−8 東京都大田区南六郷２丁目１０番３４　 417000 303000 1.376
大田−10 東京都大田区山王３丁目１５００番４２　 693000 458000 1.513
大田−12 東京都大田区大森西２丁目２７５番１外 443000 347000 1.277
大田−13 東京都大田区蒲田４丁目３６番５外 558000 461000 1.210
大田−14 東京都大田区仲六郷３丁目１２番１３外 415000 261000 1.590
大田−15 東京都大田区下丸子２丁目２３５番２ 426000 271000 1.572
大田−16 東京都大田区南雪谷３丁目６４２番１０　 552000 290000 1.903
大田−17 東京都大田区上池台１丁目１０１３番１２　 500000 250000 2.000
大田−18 東京都大田区西馬込２丁目３４番７外 514000 335000 1.534
大田−19 東京都大田区東嶺町１３４番４８　 512000 262000 1.954
大田−20 東京都大田区田園調布２丁目２４番２６外 660000 312000 2.115
大田−21 東京都大田区南千束３丁目３１２番３ 603000 310000 1.945
大田−22 東京都大田区新蒲田２丁目１２０番３ 458000 332000 1.380
大田−23 東京都大田区下丸子４丁目４４９番１８　 486000 225000 2.160
大田−24 東京都大田区中央６丁目２１３番３ 500000 297000 1.684
大田−25 東京都大田区西糀谷４丁目１６４番１ 446000 288000 1.549
大田−26 東京都大田区大森中３丁目４８４番２ 452000 279000 1.620
大田−27 東京都大田区田園調布南５番２９　 485000 304000 1.595
大田−28 東京都大田区南馬込４丁目１４３２番１ 490000 266000 1.842
大田−29 東京都大田区池上５丁目６５３番２ 480000 343000 1.399
大田−30 東京都大田区田園調布４丁目２７番１ 680000 354000 1.921
大田−31 東京都大田区山王２丁目２２１０番２４６　 660000 319000 2.069
大田−32 東京都大田区西蒲田４丁目３０番１６　 498000 416000 1.197
大田−33 東京都大田区東六郷１丁目１０番５１　 431000 224000 1.924
大田−34 東京都大田区南雪谷１丁目３３４番３ 540000 403000 1.340
大田−35 東京都大田区久が原３丁目１０３９番３ 597000 445000 1.342
大田−36 東京都大田区田園調布３丁目４４番７ 745000 398000 1.872
大田−37 東京都大田区北千束２丁目５７８番４ 640000 473000 1.353
大田−39 東京都大田区東馬込１丁目５５番３２　 515000 251000 2.052
大田−40 東京都大田区東雪谷５丁目８７９番９ 484000 285000 1.698
大田−41 東京都大田区東矢口１丁目６６番７　 518000 354000 1.463
大田−43 東京都大田区南馬込３丁目１１５６番２２　 478000 239000 2.000
大田−44 東京都大田区西蒲田８丁目１６番１５　 525000 445000 1.180
大田−45 東京都大田区南千束２丁目１７１番１ 626000 321000 1.950
大田−46 東京都大田区池上７丁目４０番４ 537000 407000 1.319
大田−47 東京都大田区久が原１丁目１１４７番１ 537000 287000 1.871
大田−48 東京都大田区北馬込１丁目７０番７６　 565000 416000 1.358
大田−49 東京都大田区上池台２丁目１１０９番３外 531000 278000 1.910
大田−50 東京都大田区雪谷大塚町６２２番５ 556000 330000 1.685
大田−51 東京都大田区大森北４丁目１４８番２ 510000 409000 1.247
大田−52 東京都大田区仲池上１丁目２２５番６外 468000 304000 1.539
大田−53 東京都大田区千鳥２丁目３８番３１　 505000 388000 1.302
大田−54 東京都大田区蒲田本町１丁目１４番７ 443000 362000 1.224
大田−55 東京都大田区矢口２丁目７８番１ 492000 359000 1.370
大田−57 東京都大田区大森東２丁目２６６４番 414000 315000 1.314
平均       1.637
標準偏差       0.298
変動係数       0.182


　大田区の住宅地52件の比準価格/収益価格の平均値等の分析結果は、下記である。
                平均値　　　　1.637
                標準偏差　    0.298
                変動係数　    0.182

５．自然現象、人間の行為がからむ社会現象、経済現象等と正規分布

　自然現象、人間の行為がからむ社会現象、経済現象等の多くの現象は、分析すると、何故か正規分布に従うと統計学者は云う。

　データをとって分析すると事実その分布に多くがなる。何故そうなるのかは、はっきりと分かっていない。

　比準価格、収益価格も人間の行為に拠って求められた数値である。その数値より求められた倍率も人間の行為による現象の一つである事から、正規分布に従っていると判断する。

　正規分布のグラフは、平均値を中心にして、左右対称の釣り鐘の形をしたグラフである。グラフは千代田区商業地の比準価格と収益価格を分析した鑑定コラム2459)に記してあることから省略する。そちらで見て欲しい。

６．Ｚ値1.0の出現率は68.26％

@　Ｚ値

　正規分布のグラフは釣り鐘型の左右対称である。中心より右側のグラフで説明する。

　釣り鐘型のグラフ右側半分の面積に対して、グラフ右端の裾野の黒塗りの面積の占める割合(分布率)が、Ｚ値と呼ばれる面積割合であり、それが出現確率分布率となる。

　データの平均をμ、標準偏差をσ、変数をＸとすると、分布率Ｚは、
                         Ｘ−μ
                 Ｚ＝──────                                   
                           σ
で求められる。

A　Ｚ値1.0の分布率

　Ｚ値1.0とは、正規分布グラフ右側半分では右端の0.1587の分布面積を云う。正規分布は左右対象であるから、左半分も同じくある。

　左右両方合わせて、
　                15.87％＋15.87％＝31.74％
31.74％以下あるということである。

　このことを逆に考えると、上記正規分布グラフの黒塗りの端でない白い部分の割合は、
　　　　　　　　　1−0.3174＝0.6826
0.6826となる。白い部分の出現率は68.26%、約68％である。

　Ｚ値1.0の値になる比準価格/収益価格の数値を求めるには、Z値を求める算式は、
                         Ｘ−μ
                 Ｚ＝──────                                   
                           σ
であるから、
             Ｚσ＝Ｘ−μ
であり、この算式から、
               Ｘ＝μ＋Ｚσ
である。

　即ち、平均値＋標準偏差×1.0　の算式から、Z値1.0になる数値が求められる。つまり平均値に標準偏差を加えれば求められる。

７．一般的に許容されるＺ値の数値は1.96である

　世論調査、アンケート調査で有意水準ありとして統計学上許容されている調査数割合は5％である。片側グラフの分布率では、右端末端部の2.5％と云うことになる。

　上記正規分布表のＺ値縦欄1.9の欄を右に向かい、1.96の個所の数値を見れば、0.0250とある。2.5％以上の分布が出るのはＺ値1.96の値と云うことになる。

　1.96以内であれば2.5％以下にならない、つまり5％以下にならないことから、統計学上有意水準があるとされ、世論調査結果、アンケート調査結果について信頼性が保てると云うことになる。

　Ｚ値1.96の値になる数値を求めるには、Z値を求める算式は、
                         Ｘ−μ
                 Ｚ＝──────                                   
                           σ
であるから、
             Ｚσ＝Ｘ−μ
であり、この算式から、
               Ｘ＝μ＋Ｚσ
である。

　即ち、平均値＋標準偏差×1.96　の算式から、Z値1.96になる数値が求められる。

８．大田区の住宅地の地価公示価格の適正な比準価格/収益価格の割合数値

@　令和4年の東京都大田区の住宅地の地価公示の比準価格/収益価格の分析結果

　令和4年の東京都大田区の住宅地の地価公示の比準価格/収益価格の分析結果は、前述としたごとく、
                平均値　　　1.637
                標準偏差　　0.298
　 である。

A 　出現率5%の比準価格/収益価格の価格割合

　比準価格/収益価格の割合の出現率5%を求める算式は、前記より、
             平均値＋標準偏差×1.96
である。

　本件の場合、平均値は1.637、標準偏差は0.298であるから、出現率5%になる比準価格/収益価格の割合数値は、
　　　　　　1.637＋0.298×1.96＝2.222
である。

　有意水準出現率5%以上の比準価格/収益価格の割合数値は、2.222以下の割合で無ければならないことになる。

　収益価格と比準価格とは理論的には一致すると云われる。一致すると云うことは、
　　　　　　　比準価格
           ──────　 ＝1.0                                      
              収益価格
になることである。

　それゆえ、東京都大田区の住宅地の地価公示価格の信頼出来る比準価格/収益価格の割合数値は、
　　　　　　1.0〜2.222
となる。

　(注)更地の価格で、比準価格を越える収益価格があってもよいと私は思うが、大田区の住宅地地価公示鑑定書においては、比準価格を越える収益価格の例は１件も無いことから、与えられたデータ分析からでは、1.0が最低の価格割合と云うことになる。

B　出現率68.26%の比準価格/収益価格の価格割合

　比準価格/収益価格の割合の出現率68.26%を求める算式は、前記より、
             平均値＋標準偏差×１
である。

　本件の場合、平均値は1.637、標準偏差は0.298であるから、出現率68.26%になる比準価格/収益価格の割合数値は、
　　　　　　1.637＋0.298×1＝1.935
である。

８．終わりに

@　出現率5%以下のデータ

　鑑定評価で求める３つの価格は理論上一致すると云われるが、一致するのは理論上で有り、資料不足の要因も有り一致することは難しい。

　しかし、一致しないからと云って、３つの価格がかけ離れて存在しても良いと云うことにはならない。理論上一致すると云う原則からすれば、価格開差の程度には、合理的な限界があるハズである。

　その限界が、統計学の有意水準の5%であり、比準価格/収益価格の価格割合では、東京都大田区の住宅地では2.222以下である。

　上記大田区の住宅地地価公示価格52件のうち、比準価格/収益価格の価格割合が有意水準の出現率5%を切る公示地(比準価格/収益価格の価格割合では2.222を越える公示地)は、0件である。

　出現率5%以上あれば統計学上は有意水準があるとみなされる。そのデータは有効と判断される。それ以下の出現率のデータは否定される。

　土地価格評価の専門家で、統計学上否定される価格であるというごとくの土地価格を求めるべきでは無かろうが、大田区の公示住宅地価格には、該当する公示価格は無かった。今迄分析して始めての現象である。

A　出現率31.74%以下のデータ

　土地価格評価の専門家であるならば、有意水準5%以上の出現率で無く、出現率31.74％を切らない、逆に云えば
              100%−31.74%＝68.26%
68.26%を越える出現率の土地価格を求めるべきであろう。その土地価格とは、10人中7人以上の不動産鑑定士が求める土地価格である。

　それは平均値に標準偏差を加えた数値であり、上記で比準価格/収益価格の価格割合では、1.935と分析されている。

　上記大田区の住宅地地価公示価格52件のうち、比準価格/収益価格の価格割合1.935〜2.222の公示価格が、残念であるが11件ある。

　52件の大田区住宅地の地価公示価格にあって、
  
                出現率  　5.0%以下　　0件
　　　　　　　　出現率　31.74%以下   11件
　　　　　　　　　計　　             11件
である。

　出現率5.0%以下が0件である事は、大変良い事であるが、出現率31.74%以下が 11件もあるということは、地価公示価格の求め方を考え直すべきでは無かろうか。

　本来はその様な出現率の価格があってはならないのである。

　都心5区の商業地・住宅地の令和4年地価公示価格の鑑定書の比準価格／収益価格の関係を分析し終えて、23区の住宅地として西にある世田谷区を選び、その公示住宅地の比準価格/収益価格の関係を分析した。

　世田谷区の公示住宅地の同価格割合の31.74%以下の出現率は、103地点で11件であった。103地点に対する31.74%以下の公示価格の出現する割合は、11/103≒0.107　10.7%である。この割合の出現に驚き、「少し考え直しすべきでないか」と地価公示価格の求め方に対して、物申した。

　23区住宅地の南にある住宅地として大田区を選び、大田区の住宅地の令和4年地価公示住宅地の鑑定書の比準価格/収益価格の関係を分析した。

　大田区の公示住宅地の同価格割合の31.74%以下の出現率は、52地点で11件であった。52地点に対する31.74%以下の公示価格の出現する割合は、11/52≒0.212　21.2%である。世田谷区のおよそ倍の出現率である。

　世田谷区の10.7%の出現率で「少し考え直すべきでないか」と記したが、その倍の大田区の地価公示価格での出現率にいささか驚いている。収益価格を何と考えているのかと云いたくなる。

　比準価格/収益価格の割合で、出現率31.74%以下の公示鑑定評価は、専門職業家として求めるには、本来存在することはおかしいのであるから、現在の地価公示価格の求め方を考え直すべきであろう。

B　分析結果の重要性の認識を

　比準価格/収益価格の価格割合で、同じ大田区内の住宅地の地価公示価格で、1.180の割合で地価公示価格を求める人がいる一方、2.160という大きな価格割合で地価公示価格を求める人もいる。

　不動産価格評価の専門家の集団で、上記のごとくの大きな割合数値が出現することはおかしいと思わないか。恥ずべき現象であると思わないか。

　大田区の公示住宅地価格鑑定書の比準価格/収益価格の価格割合の出現件数を、0.1台区分で示すと、下記である。
                1.1台      2件
                1.2台      4件
　　　　　　　　1.3台　　 11件
　　　　　　　　1.4台　　　3件
　　　　　　　　1.5台　　　7件
　　　　　　　　1.6台　　　4件
　　　　　　　　1.7台　 　 2件
　　　　　　　　1.8台　  　4件
　　　　　　　　1.9台　  　7件
　　　　　　　　2.0台　 　 5件
                2.1台      3件
                計        52件

　縦軸に件数、横軸に割合を取って、グラフにすると、下図である。



 大田区公示住宅地比準価格/収益価格



　割合1.7を境にして、２つ山を持つおかしなグラフである。

　比準価格/収益価格の価格割合1.935を越える評価がなされるのは、価格の求め方に間違いがあるということを示している。

　比準価格で云えば、事例の選択に間違いがあるか、地域格差の比較に間違いがあると思われる。収益価格にあっては、想定賃料が低すぎるか、土地残余収益が少なすぎるか、還元利回りが高すぎることに原因していると思われる。

　比準価格と収益価格を求めるのは、求められた互いの価格の適正さを担保するためであり、かつ、決定価格である鑑定評価額の妥当性を担保するためである。

　比準価格と収益価格との間に大きな価格の開きが有っては、適正さを担保することが出来ず、何の為に２つの価格を求めているのか意味をなさなくなる。

　今迄、３つの価格は理論的には一致すると云うだけで、各価格の間の価格関係についての研究・調査が全くなされていなかった。

　3価格が一致しなくとも、開差の合理的水準はあるハズであるが、そのことが全く考えられず、検討されずに、長い間放置されて来た。

　資料としての信頼性が高いと判断される地価公示価格の鑑定書が公開されたことによって、３つの価格は理論的に一致しなくても、合理的開差の範囲は何処かの研究分析を行うことが出来るようになった。


　　鑑定コラム2419)「新規賃料の積算賃料と比準賃料の賃料額の関係について」

　　鑑定コラム2459)「千代田区商業地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格/収益価格の関係」

　　鑑定コラム2460)「中央区商業地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2461)「港区商業地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2467)「都心5区公示商業地の比準価格と収益価格の関係分析を終えて」

　　鑑定コラム2469)「千代田・中央・港区住宅地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2471)「新宿区住宅地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2473)「渋谷区住宅地地価公示価格の鑑定書に見る比準価格と収益価格の関係」

　　鑑定コラム2476)「都心5区公示住宅地の比準価格と収益価格の関係分析を終えて」

　　鑑定コラム2478)「少し考え直すべきでは無いか　世田谷区住宅地地価公示価格」

　　鑑定コラム2482)「少し考え直すべきでは無いか　江戸川区住宅地地価公示価格」


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