○鑑定コラム
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ホームページを今年(2002年)1月に開設した。開設後7ヶ月経った。
当初の4ヶ月程度は知り合いの人々からのアクセスのみで、アクセス件数は僅かであった。
全文検索エンジンのグーグルにホームページが登録されてから、検索語句によるアクセスが増えだした。
グーグルに登録されると、即ヤフーにも登録され、ヤフーによる語句検索が可能になる。
ヤフーとグーグルはどこかで繋がっているようだ。
およそ700語句が使用されて、当ホームページが検索されている。
田原都市鑑定、都市鑑定等明らかに私のホームページにアクセスを目的にした用語・語句を除いて、開設後7ヶ月間のホームページ検索語句の上位のものは、次の語句である。
1位 セル生産方式
2位 吉野家再建
3位 借地権譲渡承諾料
4位 不動産リート
5位 不動産鑑定 期待利回り
6位 日本の産業の空洞化
7位 大学教授になるには
8位 トヨタ生産方式
9位 不当鑑定
10位 総合還元利回り
11位 ゴルフ場の鑑定評価
12位 川奈ゴルフ場
検索語句は大半がホームページの中の『鑑定コラム』に使用されている語句である。
『鑑定コラム』は「不動産鑑定の実証性」を切り口にして、観念論的な内容でなく、データで土地価格形成要因・現象を実証説明出来ないかという考えで、具体的数字・データの論証による土地価格分析に取り組んでいる。
知り合いの多くない不動産鑑定士に配信しているメールマガジンの中から、いくつかを選び、ホームページの『鑑定コラム』に転載情報公開している。
田原ホームページ検索語句の1位と6位、8位は『鑑定コラム』の
「セル生産方式」
の記事の中に使われている語句であることから、同一語句と見なせる。
日本の工場生産への関心が高いと判断される。
そのことはホームページにアクセスして来る人は、不動産鑑定士では無く、社会人が多いと言うことになろうか。
2位の「吉野家再建」の語句は
「牛どん吉野家の家賃6％」
の記事で使用している。この記事のアクセスが多いことは、企業倒産等に関心のある人が多いと言うことか。
一番驚いたのは、「大学教授になるには」という語句が多いことである。
この語句は不動産鑑定実務理論雑誌『Evaluation』の論文原稿募集の中で、大学教授になるには論文25本以上発表しないと教授になれないと言われていると私が述べているが、その文章の中の語句が拾われてホームページが検索されている。
アクセスする人は将来の大学教授を夢見る大学生、大学院生であろうか。
この語句のアクセスの多いことをヒントに『大学教授になるには』という書名の本を書けば、それなりに売れるのではないかと、つい思いたくなる。
「ゴルフ場の鑑定評価」、「川奈ゴルフ場」の検索語句が多いのは、ゴルフ場の倒産が多いためであろうか。
この語句は、
「川奈ゴルフ場の価格」
のコラムに使われている。
上の大学教授と同じく『ゴルフ場を倒産させない方法』という書名の本を出せば、これもそこそこ売れるのではなかろうか。
不動産鑑定に関して多い語句は、「借地権譲渡承諾料」であった。
同名のコラム
「譲渡承諾料」
は、競落した借地権付建物を転売する時に、借地権譲渡承諾料を2度払わなければならないかどうかと言う記事であった。2度とは、競落した時と転売する時である。
借地権譲渡承諾料とは日常使われる言葉で言えば、「名儀書換料」あるいは「名儀変更料」である。
借地権競落人は、「名儀変更料を2度も地主に支払うのは、地主は利益を得すぎだ」と主張する。
「では転売しょうとする業者である貴方はどうなんだ。転売で利益を得ようとしているのであろう。自分のことを棚に上げて、他人のことばかり言うな」と叱責されることになる。
加えて、「借地権の競売には地代不払いによる借地権の消滅のリスクや名儀変更料の要因が附着しているから、高い価格で落札すると痛い目に遭うことを承知して競売に臨んだのでは無いのか」と、自己責任の追い打ちをかけられるのがオチである。
『鑑定コラム』の同記事では名儀書換料の金額にふれていなく、ホームページにアクセスした人々に迷惑をかけた。
名儀書換料(借地権譲渡承諾料)は「借地権価格の10％」の金額で、私はいつも鑑定評価している。
その根拠はと言われると、「慣習的にその様な金額の授受が行われているから」という説明しか出来ない。
何故借地権価格の10％か。
その説明責任は不動産鑑定士にあり、説明しなければならないが、現在のところ10％根拠を数理論で合理的に論証説明出来るものは無い。
「鑑定評価の実証性と偉そうなことを云っていて、何だ実証出来ないのか」というおしかりを受けることになるが、今のところ10％の内訳を数理論で説明出来ない。
おしかりがあれば、それは謙虚に受け止める。
「不当鑑定」の語句アクセスが多い。社会の不動産鑑定士を見る目は厳しいゾという警鐘か。
「不動産の鑑定評価に関する法律」という法律がある。不動産鑑定業、不動産鑑定士を取り締まる法律で、通常「不動産鑑定法」と呼ばれている。
その第42条には次のように書かれている。
「不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が不動産鑑定業者の業務に関し不当な不動産鑑定評価を行ったことに疑うに足りる事実があるときは、何人も、国土交通大臣又は当該不動産鑑定業者が登録を受けた都道府県知事に対し、資料を添えてその事実を報告し、適当な措置をとるべきことを求めることができる。」
これは不動産鑑定士にとっては甚だ怖い法律である。
不動産鑑定書が不当鑑定の疑いがあると思ったときは、その不動産鑑定書と不当鑑定を疑える事実を大臣・知事に提示し、適当な措置の請求を誰でも出来るのである。
この条文は「措置請求」の条文と呼ばれている。
「措置請求」は、国民誰でも、極めて簡単に出来ると言うことである。
不動産鑑定士にとって大変怖い条文である。
上記に引用した鑑定コラムは下記をクリックすれば繋がります。
鑑定コラム21)
「セル生産方式」
鑑定コラム25)
「牛どん吉野家の家賃6％」
鑑定コラム29)
「川奈ゴルフ場の価格」
鑑定コラム4)
「譲渡承諾料」
名儀書替料(譲渡承諾料)についての記事は下記の鑑定コラムに有ります。
鑑定コラム233)
「名儀書換料」
不当鑑定についての記事は下記の鑑定コラムに有ります。
鑑定コラム210)
「不当鑑定の処分案についての国交省のパブリックコメント」
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