○鑑定コラム
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１．はじめに
土地還元利回り、建物還元利回りの求め方については、前鑑定コラム1757） 「土地還元利回りと建物還元利回り」で説明した。
その説明した求め方で、倉敷市、岡山市の想定賃貸マンションの土地還元利回り、建物還元利回りを具体的に求める。
２．倉敷市の住宅地の土地還元利回り、建物還元利回り
鑑定コラム1756）で、倉敷の住宅地に想定したRC造3階建の賃貸マンションの総合還元利回り(家賃利回り、以下同じ)は、2.8%と求められている。
この総合還元利回りから、倉敷市の住宅地の土地、建物の還元利回りを求める。
土地の還元利回りをＸとする。
建物の還元利回りは、
Ｘ ＋ 償還基金率相当
とする。
建物の経済的耐用年数を40年とする。平均償却率は
1/40 ＝ 0.025
0.025である。
この0.025を償還基金率を求める利率とする。
利率0.025、期間40年の償還基金率は、0.014836≒0.015である。
建物の還元利回りは、Ｘ＋0.015である。
総合還元利回りと土地建物価格、土地建物個別還元利回りの間には、次の関係式が成り立つ。
土地価格×土地還元利回り＋建物価格×建物還元利回り
─────────────────────── ＝ 総合還元利回り
土地価格＋建物価格
上記算式の成立は、不動産鑑定評価基準の還元利回りの求め方の中の一つである「土地と建物に係わる還元利回りから求める方法」(平成26年改正鑑定基準国交省版P30)で説明されている。
土地価格は、国土交通省が発表している地価公示価格の住宅地から、岡山県が岡山県の部分の住宅地の平均価格を、県のホームページに発表している。
平成29年1月1日時点の倉敷の住宅地の平均価格は、u当り45,800円である。
土地面積は、300uである。
土地価格総額は、
45,800円×300u＝13,740,000円
である。
建物価格は、鑑定コラム1741）「平成29年RC造建築費は全国平均26.56万円/u」で、平成29年1年間で建設されたRC造の各県別の平均建築工事費が掲載されている。
岡山県の建築費は、u当り222,300円である。
この金額を賃貸マンションの建築工事費とする。これに設計監理費5％を加算する。
222,300円×1.05＝233,415円≒233,000円
想定建物の延べ床面積は、360uである。
建物価格は、
233,000円×360u＝83,880,000円
である。
土地建物価格の合計は、97,620,000円である。
総合還元利回りは2.8％である。
13,740,000×Ｘ ＋83,880,000×（Ｘ＋0.015）
──────────────────────────＝0.028
97,620,000
これを解けば、
Ｘ＝0.015111≒0.015
である。
土地の還元利回りは、1.5％である。
建物の還元利回りは、
1.5％＋1.5％＝3.0％
である。
倉敷市の住宅地の還元利回りをまとめると、下記である。
総合還元利回り 2.8％
土地還元利回り 1.5％
建物還元利回り 3.0％
３．岡山市の住宅地の土地還元利回り、建物還元利回り
同様にして、岡山の賃貸マンションの土地の還元利回りを求めると下記である。
土地単価はu当り57,400円である。
土地価格総額は、
57,400円×300u＝17,220,000円
である。
建物価格は、倉敷と同額で、83,880,000円である。
土地建物の価格は、101,100,000円である。
総合還元利回りは、鑑定コラム1756)より、2.7％である。
土地還元利回りをＸ、建物還元利回りは、Ｘ+0.15 である。
土地還元利回り、建物還元利回りの算式は、下記である。
17,220,000×Ｘ ＋83,880,000×（Ｘ＋0.015）
──────────────────────────＝0.027
101,100,000
これを解けば、
Ｘ＝0.014555≒0.015
である。
土地の還元利回りは、1.5％である。
建物の還元利回りは、
1.5％＋1.5％＝3.0％
である。
岡山市の住宅地の還元利回りをまとめると、下記である。
総合還元利回り 2.7％
土地還元利回り 1.5％
建物還元利回り 3.0％
総合期待利回り、土地期待利回り、建物期待利回りも同じ値である。
ここまでで、総合還元利回り(家賃利回り)、土地還元利回り、建物還元利回りの求め方が分かった。
次は、地代期待利回りの求め方である。それについて後日述べたい。
鑑定コラム1757)「土地還元利回りと建物還元利回り」
鑑定コラム1756)「倉敷のマンションの還元利回りは2.8％」
鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」
鑑定コラム1754)「岡山県内の市区町の2DK家賃(平成30年1月)」
鑑定コラム1742)「京都右京区のマンションの還元利回りは3.0％」
鑑定コラム1734)「1月末の京都は寒かった」
鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」
鑑定コラム1772)「地代期待利回り」
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