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1758) 倉敷・岡山の土地還元利回り、建物還元利回り

1.はじめに

 土地還元利回り、建物還元利回りの求め方については、前鑑定コラム1757) 「土地還元利回りと建物還元利回り」で説明した。

 その説明した求め方で、倉敷市、岡山市の想定賃貸マンションの土地還元利回り、建物還元利回りを具体的に求める。

2.倉敷市の住宅地の土地還元利回り、建物還元利回り

 鑑定コラム1756)で、倉敷の住宅地に想定したRC造3階建の賃貸マンションの総合還元利回り(家賃利回り、以下同じ)は、2.8%と求められている。

 この総合還元利回りから、倉敷市の住宅地の土地、建物の還元利回りを求める。

 土地の還元利回りをXとする。

 建物の還元利回りは、

                    X + 償還基金率相当

とする。

 建物の経済的耐用年数を40年とする。平均償却率は

                    1/40 = 0.025

0.025である。

 この0.025を償還基金率を求める利率とする。

 利率0.025、期間40年の償還基金率は、0.014836≒0.015である。

 建物の還元利回りは、X+0.015である。

 総合還元利回りと土地建物価格、土地建物個別還元利回りの間には、次の関係式が成り立つ。

    土地価格×土地還元利回り+建物価格×建物還元利回り
  ───────────────────────   = 総合還元利回り
                土地価格+建物価格

 上記算式の成立は、不動産鑑定評価基準の還元利回りの求め方の中の一つである「土地と建物に係わる還元利回りから求める方法」(平成26年改正鑑定基準国交省版P30)で説明されている。

 土地価格は、国土交通省が発表している地価公示価格の住宅地から、岡山県が岡山県の部分の住宅地の平均価格を、県のホームページに発表している。

 平成29年1月1日時点の倉敷の住宅地の平均価格は、u当り45,800円である。

 土地面積は、300uである。

 土地価格総額は、

            45,800円×300u=13,740,000円

である。

 建物価格は、鑑定コラム1741)「平成29年RC造建築費は全国平均26.56万円/u」で、平成29年1年間で建設されたRC造の各県別の平均建築工事費が掲載されている。

 岡山県の建築費は、u当り222,300円である。

 この金額を賃貸マンションの建築工事費とする。これに設計監理費5%を加算する。

             222,300円×1.05=233,415円≒233,000円

 想定建物の延べ床面積は、360uである。

 建物価格は、

            233,000円×360u=83,880,000円

である。

 土地建物価格の合計は、97,620,000円である。

 総合還元利回りは2.8%である。

    13,740,000×X +83,880,000×(X+0.015)
  ──────────────────────────=0.028       
              97,620,000

 これを解けば、

                    X=0.015111≒0.015

である。

 土地の還元利回りは、1.5%である。

 建物の還元利回りは、

                    1.5%+1.5%=3.0%

である。

 倉敷市の住宅地の還元利回りをまとめると、下記である。

          総合還元利回り  2.8%
          土地還元利回り  1.5%
          建物還元利回り  3.0%
 
3.岡山市の住宅地の土地還元利回り、建物還元利回り

 同様にして、岡山の賃貸マンションの土地の還元利回りを求めると下記である。

 土地単価はu当り57,400円である。

 土地価格総額は、

               57,400円×300u=17,220,000円

である。

 建物価格は、倉敷と同額で、83,880,000円である。

 土地建物の価格は、101,100,000円である。

 総合還元利回りは、鑑定コラム1756)より、2.7%である。

 土地還元利回りをX、建物還元利回りは、X+0.15 である。

 土地還元利回り、建物還元利回りの算式は、下記である。

    17,220,000×X +83,880,000×(X+0.015)
  ──────────────────────────=0.027       
             101,100,000

 これを解けば、

                    X=0.014555≒0.015

である。

 土地の還元利回りは、1.5%である。

 建物の還元利回りは、

                    1.5%+1.5%=3.0%

である。

 岡山市の住宅地の還元利回りをまとめると、下記である。

          総合還元利回り  2.7%
          土地還元利回り  1.5%
          建物還元利回り  3.0%
 
 総合期待利回り、土地期待利回り、建物期待利回りも同じ値である。

 ここまでで、総合還元利回り(家賃利回り)、土地還元利回り、建物還元利回りの求め方が分かった。

 次は、地代期待利回りの求め方である。それについて後日述べたい。



  鑑定コラム1757)
「土地還元利回りと建物還元利回り」

  鑑定コラム1756)「倉敷のマンションの還元利回りは2.8%」

  鑑定コラム1755)「還元利回り、期待利回りの求め方」

  鑑定コラム1754)「岡山県内の市区町の2DK家賃(平成30年1月)」

  鑑定コラム1742)「京都右京区のマンションの還元利回りは3.0%」

  鑑定コラム1734)「1月末の京都は寒かった」

  鑑定コラム19)「還元利回りの求め方」


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