不動産の利回りは、その不動産の種類、地域、建物の築年数、収益性の期待、予想リスク等の様々な要因を反映して、一つ一つ利回りが異なっている。
ここで云う利回りとは、
不動産の生み出す年間収益(キュッシュフロー)÷土地建物の価格
＝ 不動産利回り
である。
賃貸不動産にあっては賃料の年間純収益であり、企業純収益では不動産に属する収益である。
不動産の利回りで特に異なるのは、種類による利回りである。
即ち、貸事務所ビル、社交ビル、店舗、マンション、アパート、工場、倉庫、ゴルフ場、ホテル等の種類によって、不動産の利回りは異なっている。
それは、それぞれの不動産が持つ特性(収益性、リスク等)を反映して形成されるためである。
例えば、5億円の資本を貸ビル、ホテル、ゴルフ場に投下した場合、その得られる収益は同じでは無い。投下資本の5％の利益が、どの不動産からも等しく得られるという保証はないし、又、そうしたものでは無い。
不動産の価格を求める収益還元法の中で、DCF法という手法がある。
DCF法とはどういうものかについては、多くの解説書が出ているから、それらに任せる。
ここでは、DCF法で使われる割引率、ターミナルレート(ある期間以降の還元利回り)に付いて、不動産鑑定の実務において、どういう数値が使われているか述べる。
割引率、ターミナルレートにどういう数値が使われているか、余りオープンされない。別に隠して居るわけでは無いと思うが、何故か公にはオープンにされない。
私の多くない不動産鑑定評価で、最近(2004年)1〜2年の鑑定評価で、実際に使用した割引率、ターミナルレートの幾つかをオープンにする。
個人の不動産鑑定士の扱う鑑定の件数には限りがあるから、発表数値が種別の全部をあらわしている物でもなく、かつ、この数値が絶対というものでは無い。
一人の不動産鑑定士が実際の不動産鑑定評価で、どの様な数値を使っているのかを知ることは、不動産鑑定或いは不動産の売買等不動産に係わる人々にとって、何らかの役に立つであろう。
以下に数値を記す。(経営10％とは経営配分利益10％ということである。)
| 種別 | 所在 | 割引率 | ターミナルレート | その他 |
| ゴルフ場 | 北海道 | 10.0% | 9.9% | 経営10％ |
| 山形 | 10.0% | 18.0% | 経営10％ | |
| 三重 | 10.0% | 11.0% | 経営10％ | |
| 三重 | 10.0% | 11.0% | 経営10％ | |
| 岐阜 | 10.0% | 10.5% | 経営10％ | |
| 愛知 | 10.0% | 10.5% | 経営10％ | |
| 石川 | 10.0% | 11.0% | 経営10％ | |
| ラブホテル | 渋谷 | 18.0% | 20.0% | |
| 渋谷 | 16.8% | 17.0% | ||
| ホテル | 赤坂 | 5.5% | 5.9% | |
| 観光ホテル | 静岡 | 10.0% | 12.0% | 経営12％ |
| 倉庫 | 大阪 | 6.3% | 8.0% | |
| 神戸 | 6.0% | 6.5% | ||
| 愛知 | 8.5% | 9.0% | ||
| 福井 | 4.0% | 還元利回り | ||
| 工場 | 栃木 | 12.0% | 13.0% | 経営25％ |
| 岡山 | 13.0% | 14.0% | 経営11％ | |
| 群馬 | 11.0% | 還元利回り | 経営16％ | |
| 林地 | 群馬 | 4.0% | 40年価値の割戻率 | |
| 栃木 | 4.0% | 40年価値の割戻率 | ||
| 埼玉 | 4.0% | 40年価値の割戻率 | ||
| 事務所ビル | 神田 | 5.0% | 6.0% | |
| 代々木 | 6.0% | 6.5% | ||
| 上野毛 | 9.0% | 9.5% | ||
| 西麻布 | 6.5% | 7.0% | ||
| 大森 | 10.0% | 10.5% | ||
| 六本木 | 6.5% | 6.8% | ||
| 赤坂 | 6.0% | 6.5% | ||
| 銀座 | 6.3% | 6.5% | ||
| 西新橋 | 4.0% | 4.3% | ||
| 東麻布 | 6.0% | 6.3% | ||
| 新橋 | 11.5% | 12.0% | ||
| 一棟マンション | 小金井 | 3.7% | 4.2% | |
| 府中 | 3.7% | 4.2% | ||
| 国分寺 | 4.7% | 5.2% | ||
| 八王子 | 3.4% | 3.9% | ||
| 麻布十番 | 6.0% | 6.3% | ||
| 中野 | 6.0% | 6.3% | ||
| 文京・目白台 | 7.0% | 7.5% | ||
| 昭島 | 7.0% | 7.5% | ||
| 南青山 | 7.5% | 7.8% | ||
| 江東 | 7.5% | 8.0% | ||
| 大森 | 11.0% | 11.3% | ||
| 江戸川 | 5.0% | 5.3% | ||
| 台東三輪 | 13.0% | 14.0% | ||
| 歌舞伎町 | 10.0% | 11.0% | ||
| 北九州門司 | 10.0% | 11.0% | ||
| 北海道恵庭 | 9.0% | 9.5% | ||
| 一室区分マンション | 三田 | 7.0% | 7.3% | |
| 高輪 | 6.0% | 6.3% | ||
| 等々力 | 6.0% | 6.3% | ||
| 上目黒 | 7.0% | 7.5% | ||
| 六本木 | 7.5% | 8.0% | ||
| 南千住 | 6.0% | 6.5% | ||
| 麻布十番 | 6.0% | 6.3% | ||
| 相模原 | 5.3% | 5.5% | ||
| 区分所有店舗 | 新宿 | 10.0% | 10.5% | |
| 横須賀 | 10.0% | 11.0% | ||
| アパート | 国分寺 | 3.5% | 3.7% | |
| 稲城 | 3.5% | 4.0% | ||
| 府中 | 3.4% | 3.9% | ||
| 朝霞 | 7.5% | 8.0% | ||
| 千葉館山 | 6.4% | 6.5% | ||
| 千葉袖ヶ浦 | 3.5% | 4.0% | ||
| 保土ヶ谷 | 4.6% | 5.1% | ||
| 鶴見 | 4.0% | 4.2% | ||
| 日立 | 5.3% | 5.5% | ||
| 仙台 | 6.0% | 6.5% | ||
| 戸建住宅 | 西落合 | 4.0% | 4.5% | |
| 横浜港南台 | 3.2% | 3.5% | ||
| 社宅独身寮 | 川崎 | 6.5% | 7.0% | |
| 我孫子 | 10.0% | 10.5% | ||
| 店舗 | 赤坂 | 7.0% | 7.5% | |
| 渋谷区南平台 | 7.5% | 8.0% | ||
| 川崎 | 6.5% | 7.0% | ||
| 川崎 | 6.0% | 6.5% |